ECLI:NL:OGEABES:2025:82 Gerecht in eerste aanleg van Bonaire, Sint Eustatius en Saba , 26-03-2025 / BON202400481

Inhoudsindicatie. Huurcommissiezaak ex artikel 7a:1603s BW BES, voorlopig oordeel, meetmethode, huurverhogingspercentage

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN BONAIRE, SINT EUSTATIUS EN SABA

zittingsplaats Bonaire

Registratienummer : BON202400481

Datum beslissing : 10 september 2025

BESCHIKKING

op grond van artikel 7a:1603s van het Burgerlijk Wetboek BES:

in de zaak van:

de stichting FUNDASHON CAS BONAIRIANO,

gevestigd te Bonaire,

verzoekster, hierna ook: FCB,

gemachtigde: mr. T.L.H. Peeters,

tegen

[verweerster],

wonende te Bonaire,

verweerster, hierna ook: [verweerster],

procederend in persoon.

1De procedure

Na de tussenbeschikking van 26 maart 2025 heeft FCB op 7 mei 2025 gereageerd. [verweerster] heeft niet gereageerd.

De uitspraak is (nader) bepaald op vandaag.

2De feiten

verweerster] huurt sinds 11 oktober 2009 de woning [adres 10] van FCB (hierna: de woning). FCB is de woningstichting op Bonaire. Op 28 oktober 2011 zijn partijen een nieuwe huurovereenkomst met elkaar aangegaan voor deze woning. De (voor de verhoging geldende) huurprijs bedroeg USD 427,26 per maand.

Bij brief van 31 maart 2023 heeft FCB een voorstel gedaan tot wijzing van de huurprijs van de woning naar USD 503,12 per maand per 1 juli 2023. Op 29 juni 2023 heeft [verweerster] schriftelijk verklaard niet met dit voorstel in te stemmen.

Op 28 juli 2023 heeft FCB zich tot de Huurcommissie Bonaire (hierna: de huurcommissie) gewend om de redelijkheid van de voorgestelde huurverhoging te laten beoordelen.

De huurcommissie heeft op 19 augustus 2024 een uitspraak gedaan over de redelijkheid van de voorgestelde huurprijsverhoging, die op 26 augustus 2024 aan [verweerster] en FCB is verzonden. De huurcommissie heeft uitgesproken dat de voorgestelde huurverhoging niet redelijk is, maar dat een verhoging van 14,7% wel redelijk is en dat de nieuwe huurprijs USD 490,07 per maand wordt met ingang van 1 juli 2023.

3Het verzoek en de beoordeling

Ingevolge artikel 7a:1603s lid 1 BW BES worden partijen geacht te zijn overeengekomen wat er in de onder 2.4. genoemde uitspraak van de huurcommissie is vastgesteld (hierna: de uitspraak van de huurcommissie), tenzij één van hen binnen acht weken na verzending van de uitspraak een beslissing van het Gerecht in eerste aanleg van Bonaire, Sint Eustatius en Saba heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Ingevolge artikel 7a:1603s lid 2 BW BES is tegen een beslissing krachtens artikel 7a:1603 BW BES geen hoger beroep mogelijk.

FCB is het niet eens met de uitspraak van de huurcommissie en heeft zich binnen de onder 3.1. genoemde termijn tot dit gerecht gewend met het verzoek om een uitspraak te doen over de huurprijs(verhoging). FCB is dus ontvankelijk in haar verzoek.

FCB heeft dit gerecht – samengevat — verzocht om de huurprijs van de woning per 1 juli 2023 vast te stellen op USD 503,12 per maand met veroordeling van [verweerster] in de proceskosten.

FCB heeft daartoe het volgende aangevoerd. Volgens FCB heeft de huurcommissie een onjuiste meetmethode voor het berekenen van de oppervlakte van de woning gehanteerd. Daarnaast heeft de huurcommissie een onjuist huurverhogingspercentage toegepast volgens FCB.

verweerster] voert geen verweer tegen hetgeen FCB heeft aangevoerd. Waar het haar om gaat is dat FCB haar inkomen wat haar betreft onjuist heeft vastgesteld door naast met haar salaris ook rekening te houden met haar bijbaan en fooien.

Bij tussenbeschikking heeft van 26 maart 2025 heeft dit gerecht voorlopig geoordeeld dat de bezwaren van FCB tegen de uitspraak van de huurcommissie niet slagen en partijen in de gelegenheid gesteld om schriftelijk te reageren op het voorlopig oordeel.

FCB heeft tegen het in de tussenbeschikking van 26 maart 2025 vervatte voorlopig oordeel heeft FCB het volgende aangevoerd.

Allereerst meent FCB dat het gerecht buiten het geding treedt door de overwegingen van de huurcommissie in het voorlopig oordeel te betrekken.

Verder is FCB het niet eens met de het voorlopig oordeel over het huurverhogingspercentage en dan meer specifiek het inflatiepercentage. Evenmin is FCB het eens met het voorlopig oordeel over de meetmethode.

Overwegingen huurcommissie

Voor wat betreft het meenemen van de overwegingen van de huurcommissie blijft het gerecht in deze eindbeslissing bij de in de tussenbeschikking van 26 maart 2025 opgenomen voorlopige beoordeling. Het is FCB die het niet eens is met de uitspraak van de huurcommissie en een andere huurprijs wil. Het ligt daarom voor de hand om de overwegingen van de huurcommissie in de beoordeling te betrekken. Dat de huurcommissie buiten haar bevoegdheid zou zijn getreden is evenmin het geval. De huurcommissie heeft de verhoging van de huurprijs vastgesteld aan de hand van geldende wet- en regelgeving.

Huurverhogingspercentage

In de tussenbeschikking is het volgende overwogen over het huurverhogingspercentage.

Volgens FCB gaat de huurcommissie in haar uitspraak uit van een onjuist huurverhogingspercentage. De huurcommissie gaat voor het inflatiepercentage dat onderdeel is van het totale huurverhogingspercentage uit van de consumentenprijsindex (CPI) van het CBS. Dit op basis van de verordening. Volgens FCB moet dit inflatiepercentage echter worden afgeleid uit de maximale huurprijs (de prijs per punt) die jaarlijks bij eilandsbesluit wordt aangepast met het inflatiepercentage.

In artikel 1.13 lid 3 van de wet wordt bij eilandsverordening het maximale huurverhogingspercentage vastgesteld. Dat percentage is vastgesteld in de verordening (de Huurcommissie- en huurprijzenverordening Bonaire). In ‘hoofdstuk V. maximale huurverhogings- en verlagingspercentage’ van de verordening is in artikel 7 opgenomen dat de huurcommissie de redelijkheid van de huurprijs van de woning dan wel een daarin voorgestelde wijziging met inachtneming van het in bijlage II van de verordening vervatte schema beoordeelt. In het schema bij de verordening is het volgende (voor de leesbaarheid enigszins aangepast) opgenomen voor wat betreft het maximale huurverhogingspercentage:

Als de geldende huurprijs niet hoger is dan de maximale huurprijsgrens* is de huurverhoging maximaal:

I. het inflatiepercentage, voor zover de maximale huurprijsgrens* niet wordt overschreden, en

II. indien het verschil tussen de geldende huurprijs en de maximale huurprijsgrens gelijk is aan of meer bedraagt dan 10% van de geldende huurprijs: het inflatiepercentage plus 5%, voor zover de maximale huurprijsgrens* niet wordt overschreden.

(* = als bedoeld in artikel 6, tweede lid, zoals deze gelden op de dag dit schema in werking treedt).

Wat in de verordening onder het inflatiepercentage wordt verstaan is opgenomen in artikel 1 onder d van de verordening:

het inflatiepercentage als bedoeld in artikel 1.1, onderdeel d, van de wet.

In artikel 1.1. onderdeel d van de wet staat:

inflatiepercentage: het onmiddellijk voorafgaand aan de datum van 1 juli, ieder jaar in januari door het Centraal Bureau voor de Statistiek bekendgemaakte percentage, waarmee de consumentenprijzen (alle huishoudens) ten opzichte van het aan die bekendmaking voorafgaande jaar zijn verhoogd, met dien verstande dat dat percentage ten minste 0 bedraagt.

Voor 2023 was dat laatste percentage 9,7 % en de huurcommissie is daarvan in haar beslissing is uitgegaan. Het gerecht gaat er dan ook voorshands vanuit dat dit percentage en/of dat uitgangspunt juist is.

Daaraan doet niet af dat in het eilandsbesluit waar FCB zicht op beroept van een ander inflatiepercentage is uitgegaan. Dat besluit is namelijk genomen op grond van artikel 6 lid 3 van de verordening. Dat artikel staat in ‘hoofdstuk IV. Waardering van de kwaliteit van de woning en de maximale huurprijsgrenzen’ van de verordening en gaat niet over het maximale huurverhogingspercentage, maar over de maximale huurprijsvaststelling. Voor de het maximale huurverhogingspercentage is artikel 7, zoals hiervoor omschreven, bepalend.

FCB betoogt na bovenstaand voorlopig oordeel (wederom) dat het inflatiepercentage al is vastgesteld bij eilandsbesluit dat op grond van artikel 6 lid 3 van de verordening is genomen. Dat is niet zo. Daarvoor volstaat een eenvoudige verwijzing naar de hiervoor aangehaalde tekst. Het besluit en het artikel zien alleen op de maximale huurprijs, niet op het huurverhogingspercentage.

Het gerecht blijft in deze eindbeslissing bij het voorlopig oordeel over het huurverhogingspercentage. Het inflatiepercentage dat daar onderdeel van is bedraagt voor 2023 9,7 %.

Meetmethode

FCB stipt in de reactie op het voorlopig oordeel terecht aan dat in de tussenbeschikking van 26 maart 2025 de begrippen ‘gebruiksoppervlakte’ en ‘woonoppervlakte’ door elkaar zijn gehaald. In zoverre zal het gerecht in deze eindbeslissing anders oordelen.

De huurcommissie gaat uit van de ‘woonoppervlakte’, hetgeen neerkomt op het meten van de woning per vertrek, zoals dat volgens haar ook in Europees Nederland op basis van het Besluit Huurprijzen Woonruimte gebeurt. FCB stelt zich op het standpunt dat de ‘gebruiksoppervlakte’ van de woning moet worden gemeten. Dat wil zeggen dat van buitenmuur tot buitenmuur inclusief de binnenwanden moet worden gemeten op basis van NEN 2580, de gebruikelijke meetmethode in Nederland voor oppervlaktebepaling.

Ingevolge artikel 1.13 lid 1 van de Wet maatregelen huurwoningmarkt Caribisch Nederland (hierna: de wet) worden bij eilandsverordening per categorie woning regels gegeven voor de waardering van de kwaliteit van een woonruimte, van de redelijkheid van de huurprijs en van wijziging daarvan. Die regels zijn gegeven in de huurcommissie- en huurprijzenverordening Bonaire (hierna: de verordening).

In ‘hoofdstuk IV. Waardering van de kwaliteit van de woning en de maximale huurprijsgrenzen’ van de verordening is in artikel 6 eerste lid bepaald dat de in artikel 1.13, eerste lid, van de wet bedoelde waardering van de kwaliteit van de woning plaatsvindt overeenkomstig het in bijlage I van de verordening vervatte waarderingsstelsel en de daarbij gegeven toelichting. Dit is een stelsel waarbij de woning wordt gewaardeerd aan de hand van een puntenstelsel waarbij onder andere de oppervlakte van de woning van belang is en de maximale huurprijs vervolgens, op grond van artikel 6 lid 2 van de verordening, wordt bepaald door het aantal punten te vermenigvuldigen met een puntprijs. In het in bijlage I van de verordening vervatte waarderingsstelsel wordt het begrip ‘woonoppervlak’ als volgt gedefinieerd: “Dat is het oppervlak van de binnenruimte + balkon/terras + porch + veranda. Gemeenschappelijke vertrekken en overige ruimte worden naar evenredigheid beoordeeld. Afronding van de oppervlakte op hele vierkante meters vindt plaats na saldering van de oppervlakte van de afzonderlijke ruimten; bij 0,5 m2 of meer wordt naar boven afgerond, bij minder dan 0,5 m2 naar beneden. Waardering in punten vindt na saldering en afronding plaats.”

In de tussenbeschikking is overwogen dat het gerecht voorshands van oordeel is dat de formulering van de definitie van het begrip ‘woonoppervlak’ in bijlage I van de verordening meten per vertrek impliceert. Daar komt het gerecht in deze eindbeslissing op terug.

Hoewel de formulering vergelijkbaar is met de formulering in het Europees Nederlandse waarderingsstelsel neergelegd in het Besluit huurprijzen woonruimte — waarin wordt gemeten per vertrek – en in de Memorie van Toelichting bij artikel 1.13 van de wet staat dat “bij een stelsel voor het waarderen van de kwaliteit van de woning wordt aangesloten bij het in Nederland geldende woningwaarderingsstelsel, zij het – vanwege de lokale omstandigheden – sterk vereenvoudigd.” zijn er toch doorslaggevende verschillen. Het meten van de afzonderlijke vertrekken en ruimten heeft in het Nederlandse stelsel een functie, namelijk wegen vertrekken en ruimten in een woning verschillend mee in punten. In het Bonairiaanse stelsel is dat niet het geval. In Bijlage I van de Huurcommissie- en huurprijzenverordening Bonaire wordt geen onderscheid gemaakt tussen vertrekken en ruimten in een woning voor wat betreft het aantal punten en heeft meten per vertrek/ruimte dus geen enkele functie. Bovendien wordt in deze bijlage specifiek gesproken over “de binnenruimte”, hetgeen in het Nederlandse stelsel niet zo is en voor de stelling van FCB pleit dat de totale binnenruimte van buitenmuur tot buitenmuur moet worden gemeten. Daarbij komt dan nog dat op Bonaire – door FCB als enige sociale woningstichting – altijd op de deze wijze is gemeten. Er is onvoldoende aanleiding om dat nu te wijzigen. Het gerecht herziet het voorlopig oordeel over de meetmethode overeenkomstig het bovenstaande.

De conclusie is dat het bezwaar van FCB over de meetmethode slaagt. De bezwaren van FCB over het meenemen van de overwegingen van de huurcommissie en het huurverhogingspercentage slagen niet.

Dat betekent het volgende voor de verhoging van de huurprijs. Het huurverhogingspercentage moet worden beoordeeld aan de hand van bijlage 2 van de verordening (zie r.o. 3.11). Daarvoor is de geldende (oude) huurprijs van USD 427,26 van belang en de maximale huurprijsgrens 2023.

Tussen partijen is niet in geschil dat het puntenaantal van de woning op basis van de meetmethode “gebruiksoppervlakte” uitkomt op 59. Evenmin is in geschil dat de geldende puntprijs op 1 juli 2023 USD 9,37 is (zie artikel 6 lid 3 van de verordening en het in dat kader genomen besluit voor 2023 van 7 februari 2023). De maximale huurprijsgrens bedroeg dus (59 x USD 9,37 =) USD 552,83 per maand.

Het verschil tussen de geldende huurprijs en de maximale huurprijsgrens is meer dan 10% (in de zin dat de maximale huurprijsgrens meer dan 10% hoger ligt) en dus mag de geldende huur worden verhoogd met het inflatiepercentage van 9,7 % (zie r.o. 3.14) plus 5%. Een verhoging van 14,7% komt neer op USD 62,81. Een verhoging van de huurprijs naar USD 490,07 is dus redelijk.

Uiteindelijk betekent dit dus dat de door de huurcommissie vastgestelde verhoging van de huurprijs juist is. De nieuwe huurprijs vanaf 1 juli 2023 bedraagt USD 490,07.

4De beslissing

Het gerecht:

verhoogt de huurprijs van de woning per 1 juli 2023 naar USD 490,07 per maand,

wijst het meer of anders verzochte af.

Deze beschikking is gegeven door mr. J.R. Veerman, rechter, en getekend en uitgesproken op 10 september 2025 ter openbare terechtzitting door mr. R.P.P. Hoekstra, rechter, in tegenwoordigheid van de griffier.