ECLI:NL:RBAMS:2025:5938 Rechtbank Amsterdam , 30-07-2025 / 11586605 CV EXPL 25-4214

Inhoudsindicatie. Verhuurder wil dat huurder de woning verlaat, omdat de huurovereenkomst door de kantonrechter acht jaar geleden is ontbonden. Als er toch een huurovereenkomst zou bestaan, moet deze worden ontbonden omdat huurder een forse huurachterstand had. De kantonrechter oordeelt dat er na de eerdere ontbinding een nieuwe huurovereenkomst tussen partijen is ontstaan, omdat er sinds het vonnis uit 2017 acht jaar is verstreken en de feitelijke situatie sinds 2017 niet is veranderd. De kantonrechter ontbindt de huurovereenkomst niet, omdat huurder de volledige huurachterstand heeft betaald.

RECHTBANK
AMSTERDAM

Civiel recht

Kantonrechter

Zaaknummer: 11586605 \ CV EXPL 25-4214

Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van 30 juli 2025

in de zaak van

GEMEENTE AMSTERDAM,

gevestigd te Amsterdam,

eisende partij,

hierna te noemen: Gemeente Amsterdam,

gemachtigde: [gemachtigde] van Van Twuijver Incasso B.V.,

tegen

[gedaagde]
,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. F.R.G. Keijzer en mr. J.J. Boiten.

De zitting wordt gehouden in het gebouw van de rechtbank in Amsterdam.

De zaak wordt behandeld door mr. J.H.J. Evers, kantonrechter, bijgestaan door mr. K. Hart als griffier.

Aanwezig zijn:

— [gedaagde] , bijgestaan door haar gemachtigden mr. F.R.G. Keijzer en mr. J.J Boiten,
— [gemachtigde] , gemachtigde van Gemeente Amsterdam.

Partijen hebben op de zitting hun standpunten toegelicht. Vervolgens is de mondelinge behandeling gesloten en heeft de kantonrechter op de zitting in aanwezigheid van partijen mondeling uitspraak gedaan.

1De beoordeling

Partijen zijn het in ieder geval erover eens dat tussen hen vóór 2017 een huurovereenkomst bestond. Deze huurovereenkomst had betrekking op een woon- en werkruimte, een zogenaamde atelierwoning. De woning maakte deel uit van de ruimte. [gedaagde] heeft ook feitelijk altijd in het gehuurde gewoond.

In 2017 heeft de kantonrechter voornoemde huurovereenkomst bij vonnis ontbonden. Vaststaat dat dit vonnis niet aan [gedaagde] is betekend en dat er geen ontruiming heeft plaatsgevonden. In zijn algemeenheid is het niet ongebruikelijk dat een huurder na de ontbinding van de huurovereenkomst het gebruik van het gehuurde behoudt. In een dergelijk geval kan sprake zijn van een gebruiksovereenkomst, waarbij de huurder voor het gebruik van het gehuurde een gebruiksvergoeding moet betalen. Daarvan is in dit bijzondere geval geen sprake. De kantonrechter licht dat toe.

In het onderhavige geval is sinds het vonnis uit 2017 acht jaar verstreken en de feitelijke situatie is sinds 2017 niet veranderd. Gemeente Amsterdam heeft immers ook ná 2017 het gehuurde ter beschikking gesteld aan [gedaagde] , waarvoor zij huurnota’s bij [gedaagde] in rekening heeft gebracht. Daarnaast heeft Gemeente Amsterdam de huurprijs geïndexeerd op basis van de eerdere huurovereenkomst. De overige huurvoorwaarden zijn ook hetzelfde gebleven. Aan de wettelijke vereisten voor een huurovereenkomst is dan ook voldaan (artikel 7:201 BW). De kantonrechter is daarom van oordeel dat er na 2017 tussen partijen op enig moment een nieuwe huurovereenkomst tot stand is gekomen onder dezelfde voorwaarden. Dit betekent dat [gedaagde] niet zonder recht of titel in het gehuurde verblijft. De primair gevorderde verklaring voor recht wordt daarom afgewezen.

De vraag die vervolgens moet worden beantwoord, is of de huurovereenkomst kan worden ontbonden. In zijn algemeenheid wordt een huurachterstand van drie maanden in beginsel voldoende geacht om een huurovereenkomst te ontbinden. Ook kan slecht betaalgedrag van de huurder leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst.

Vaststaat dat [gedaagde] op dit moment geen huurachterstand heeft. Zij heeft evenwel de afgelopen jaren slecht betaalgedrag vertoond, omdat zij de huur regelmatig niet tijdig en/of volledig heeft betaald en betalingsregelingen niet altijd is nagekomen. Daarmee is zij tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst.

Bij de beoordeling van de vraag of een huurovereenkomst kan worden ontbonden moet ook rekening worden gehouden met alle omstandigheden van het geval. Hierbij is relevant of de tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. In het onderhavige geval weegt mee dat [gedaagde] de huurachterstand inmiddels volledig heeft ingelopen, dat zij ruim 30 jaar in het gehuurde woont en dat zij geen alternatieve woonruimte tot haar beschikking heeft. Daarnaast weegt mee dat het betalen van de huur in de toekomst voor [gedaagde] haalbaar is gelet op de hoogte van haar uitkering. Verder weegt de kantonrechter in het nadeel van Gemeente Amsterdam mee dat zij voortvarender had kunnen handelen op het moment dat [gedaagde] haar betalingsregelingen niet nakwam.

Alle omstandigheden afwegend, komt de kantonrechter tot de conclusie dat de ontbinding van de huurovereenkomst in dit geval niet gerechtvaardigd is.

Gemeente Amsterdam heeft nog gesteld dat de huurovereenkomst moet worden ontbonden omdat [gedaagde] inmiddels geen kunstenares meer is, waardoor zij niet meer aan de voorwaarden voor de huurovereenkomst voldoet. [gedaagde] betwist dit. De kantonrechter gaat voorbij aan het standpunt van Gemeente Amsterdam, omdat zij deze stelling bij dagvaarding onvoldoende naar voren heeft gebracht en onderbouwd.

De kantonrechter geeft [gedaagde] nog het volgende mee. Het is zorgelijk dat [gedaagde] op dit moment geen inzicht heeft in haar financiën. Het is aan haar om weer grip te krijgen op haar financiën, eventueel met behulp van budgetbeheer.

Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de gevorderde ontbinding en ontruiming worden afgewezen.

Over de proceskosten overweegt de kantonrechter als volgt. [gedaagde] heeft pas na het uitbrengen van de dagvaarding de huurachterstand betaald, zodat Gemeente Amsterdam terecht tot dagvaarden is overgegaan. Gemeente Amsterdam krijgt evenwel ongelijk in deze procedure. De kantonrechter zal daarom de proceskosten compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

2De beslissing

De kantonrechter

wijst de vorderingen van Gemeente Amsterdam af,

compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Deze mondelinge uitspraak is gewezen door mr. J.H.J. Evers en in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

Dit proces-verbaal is opgemaakt en ondertekend door de kantonrechter.