ECLI:NL:RBOBR:2021:25 Rechtbank Oost-Brabant , 06-01-2021 / C-01-337413 — HA ZA 18-556

Inhoudsindicatie. Verdelingszaak.

vonnis

RECHTBANK OOST-BRABANT

Civiel Recht

Zittingsplaats Eindhoven

zaak- en rolnummer C/01/337413 / HA ZA 18-556

Vonnis van 6 januari 2021

in de zaak van

[eiser 1]
en

[eiser 2]
,

beiden wonende te [woonplaats] aan de [adres 1] ,

eisers in conventie, verweerders in voorwaardelijke reconventie (hierna: [eiser 1] en [eiser 2] of [eisers] ),

advocaat mr. F.J. van Beek te Arnhem,

tegen

[gedaagde]
,

wonende te [woonplaats] aan de [adres 2] ,

gedaagde in conventie, eiseres in voorwaardelijke reconventie (hierna: [gedaagde] ),

advocaat mr. M.P.M. Fruytier te Amsterdam.

1De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 26 juni 2019;

het deskundigenbericht van 16 april 2020, gedeponeerd bij de rechtbank

op 24 april 2020 onder nummer 30/2020;

de conclusie na deskundigenbericht van [eisers] ;

de antwoordconclusie na deskundigenbericht van [gedaagde] ;

de akte van [gedaagde] van 15 juli 2020.

Ten slotte is weer vonnis bepaald.

2Feiten

Evenals in de eerder in deze zaak gewezen tussenvonnissen wordt ook in dit vonnis onder “huis” verstaan: het onder architectuur gebouwd groot vrijstaand landhuis met oprij-laan, atelierruimte, buitenzwembad, vrijstaande berging en grote parkachtige tuin, gelegen aan de [adres 1] en [adres 2] te [woonplaats] , kadastraal bekend gemeente [naam gemeente] , sectie [letter] , nummers [kadastrale aanduiding 1] , [kadastrale aanduiding 2] , [kadastrale aanduiding 3] en [kadastrale aanduiding 3] , tezamen groot 23.618 m².

De akte van 15 juni 1995 waarbij het huis aan partijen is geleverd (overgelegd als productie 1 bij dagvaarding) houdt onder meer het volgende in:

“De koopprijs van het [huis] bedraagt: […]ƒ 1.035.000,00 […]

KOOPOVEREENKOMST EN LEVERING […]

[…] ter uitvoering van […] de koopovereenkomst […] levert verkoper hierbij aan [partijen] […] die […] aanvaarden en wel [ [eisers] ] voor het twee/ derde gedeelte en [ [gedaagde] ] voor het een/derde gedeelte, het recht van eigendom van: [het huis] […]

AANBIEDINGSVERPLICHTING

Vervolgens verklaarden [partijen] dat tussen hen als mede-eigenaren van

[het huis] […] is overeengekomen:

a. verdeling van de tussen hen […] bestaande onverdeeldheid zal gedurende vijf jaren na heden niet kunnen worden gevorderd, tenzij met instemming van de andere mede-eigenaar.

b. Indien één van de mede-eigenaren voornemens is over te gaan tot vervreem-ding van zijn aandeel in [het huis], of na het verstrijken van de termijn van vijf jaren, hiervoor onder a. bedoeld, tot verdeling daarvan, zal hij verplicht zijn de andere mede-eigenaar van dit voornemen schriftelijk in kennis te stellen.

c. De andere mede-eigenaren hebben alsdan het recht om zich het aandeel van die mede-eigenaar in [het huis] te laten toedelen voor de daaraan in onderling overleg toe te kennen waarde, eventueel voor de door […] deskundigen te schatten waarde”.

Beide partijen maken sinds 15 juni 1995 gebruik van het huis, onder meer om er te wonen.

3De verdere beoordeling

De rechtbank zal de geschillen in conventie en in reconventie hierna gezamenlijk behandelen, nu deze onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn.

De ontvankelijkheid van de verdelingsvordering van [eisers]

[eisers]
vordert, kort gezegd, primair om de wijze van verdeling van de gemeenschap, bestaande uit het huis, te gelasten in die zin dat partijen het huis dienen te verkopen en de netto opbrengst daarvan overeenkomstig hun aandeel in de gemeenschap dienen te verdelen en subsidiair om de verdeling van deze gemeenschap vast te stellen op een door de rechtbank te bepalen wijze, althans partijen te bevelen om ten overstaan van

een notaris tot verdeling van deze gemeenschap over te gaan.

[gedaagde]
voert aan dat [eisers] niet ontvankelijk is in deze vordering.

Volgens [gedaagde] hebben partijen ex artikel 3:168 BW afspraken gemaakt over het beheer en de wijze van verdeling van het huis. [eisers] heeft, aldus [gedaagde] , zelf gesteld dat partijen het huis onder meer hebben gekocht om haar toekomst veilig te stellen. De bij de koop gevolgde redenering was dat na het overlijden van [eisers] zij, deels als gevolg van vererving, 2/3e van het huis in eigendom zou hebben en haar zus [A]

1/3e. Er bestond dus al een afspraak over de aankoop van het geheel en wel na het overlijden

van [eisers] Op die afspraak kan [eisers] niet eenzijdig terugkomen door de overeenkomst in feite eenzijdig en buitengerechtelijk te ontbinden. Er is geen ontbindings-verklaring uitgebracht en er wordt niet gevorderd om de overeenkomst te ontbinden en er is ook geen grond aanwezig of aangevoerd die deze ontbinding kan rechtvaardigen. Er zijn ook geen wijzigingen van omstandigheden aangevoerd op grond waarvan het gerechtvaar-digd zou zijn om deze overeenkomst open te breken. De overeenkomst kan ook niet worden ontbonden omdat er niet ongedaan gemaakt kan worden. [gedaagde] kan al het werk aan het huis en alle investeringen daarin over een periode van 23 jaar niet meer terugrekenen en aantonen. Zij is aan het werk gegaan om het huis (en dan met name ook ‘haar deel’ daarvan) te verbouwen tot een prachtige woning omdat zij dacht daar altijd te blijven wonen en het andere deel daarvan te kunnen overnemen na het overlijden van [eisers] [gedaagde] zou nooit mede-eigenaar van het huis zijn geworden en daarin hebben geïnvesteerd als zij ook maar enigszins had vermoed dat [eisers] de gemaakte afspraken niet zou na-komen. Volgens [gedaagde] dient [eisers] zich conform artikel 3:168 lid 3 BW tot de kantonrechter te wenden om de overeenkomst te doen wijzigen of buiten werking te stellen en is [eisers] mitsdien in de verdelingsvordering in deze procedure niet-ontvankelijk.

Volgens [eiser 1] en [eiser 2] is er geen sprake van een overeenkomst die een beperking inhoudt van het recht om thans verdeling van het huis te vorderen. Volgens

[eiser 1] en [eiser 2] was destijds wel een van hun motieven om het huis te kopen gelegen in de toekomst van [gedaagde] , maar is er geen sprake van een overeenkomst met haar met die strekking.

Dat er geen sprake is van een overeenkomst met [gedaagde] met die strekking blijkt volgens [eiser 1] en [eiser 2] onder meer uit de (bij conclusie van antwoord in reconventie als productie 29 overgelegde) verklaring van hun dochter [A] , inhoudend: “Een af-spraak dat [ [eisers] ] daar tot in de eeuwigheid zou […] blijven wonen is nooit gemaakt. Er is geen enkele afspraak over de toekomst gemaakt. [ [eisers] ] [heeft]

wel de hoop gehad en uitgesproken dat [ [gedaagde] ] en [haar echtgenoot [B] ] vroeger of later het [huis] zouden (kunnen)overnemen”.

Dat er geen sprake is van een dergelijke overeenkomst blijkt volgens [eisers] ook

uit de akte waarbij het huis aan partijen is geleverd. In die akte is het recht om verdeling te vorderen gedurende vijf jaar uitgesloten. Deze in 1995 op de voet van artikel 3:178 lid 5 BW overeengekomen beperking van het recht om verdeling te vorderen is volgens

[eisers] op 15 juni 2000 geëindigd. Artikel 3:178 lid 5 BW sluit uit dat overeen-gekomen wordt dat het recht om verdeling te vorderen wordt uitgesloten voor een periode van langer dan vijf jaar, zodat iedere andersluidende in 1995 gemaakte afspraak op die grond zijn werking verliest na 15 juni 2000. Van enige andere afspraak die een beperking vormt van het recht om verdeling van het huis te vorderen is volgens [eisers] geen sprake. Partijen hebben er, aldus [eisers] , na 15 juni 2000 geen behoefte aan gehad om het recht op verdeling voor aanvullende periode(n) uit te sluiten. In de akte waarbij het huis aan partijen is geleverd is verder volgens [eisers] al rekening gehouden met vervreemding van het aandeel van een of meer deelgenoten gelet op de daarin opgenomen aanbiedingsplicht.

De rechtbank is van oordeel dat [eisers] ontvankelijk is in de verdelings-vordering. Hierbij is het volgende in aanmerking genomen.

Niet in geschil is dat het huis sinds 15 juni 1995 aan partijen gezamenlijk toebehoort zonder dat sprake is van een bijzondere (ontbonden) gemeenschap waarop afdeling 3.7.2 BW van toepassing is. Er is tussen partijen daarom sprake van een zogenaamde eenvoudige gemeen-schap met betrekking tot het huis.

Ingevolge lid 1 van het op deze gemeenschap toepasselijke artikel 3:178 BW kan ieder der deelgenoten te allen tijde verdeling van een gemeenschappelijk goed vorderen, tenzij uit de aard van de gemeenschap of uit het in de volgende leden van dit artikel bepaalde anders voortvloeit. Dat partijen, zoals [gedaagde] heeft aangevoerd, ex artikel 3:168 BW het beheer van het huis bij overeenkomst hebben geregeld, maakt dit niet anders.

Er zijn geen omstandigheden gesteld en/of gebleken waaruit volgt dat uit de aard van de onderhavige gemeenschap voortvloeit dat partijen niet te allen tijde verdeling van het huis zouden kunnen vorderen.

Ingevolge lid 5 van artikel 3:178 BW kunnen zij die bevoegd zijn om verdeling te vorderen, hun bevoegdheid daartoe een of meer malen bij overeenkomst, telkens voor ten hoogste vijf jaar, uitsluiten.

Volgens [eisers] hebben partijen hun bevoegdheid om verdeling van het huis te vorderen bij overeenkomst van 15 juni 1995 voor vijf jaar uitgesloten. Dit volgt ook uit de hiervoor aangehaalde inhoud van de leveringsakte van die datum. Volgens [gedaagde] hebben partijen deze bevoegdheid echter (naar thans blijkt) voor een periode van langer dan vijf jaar uitgesloten door de afspraak over, kort gezegd, de aankoop van het hele huis door haar na het overlijden van [eisers] Nog daargelaten dat [eisers] het bestaan van deze afspraak gemotiveerd heeft betwist, geldt dat als het bestaan daarvan in rechte vast zou komen te staan, in dat geval de verdeling medio 1995 (naar thans blijkt) voor een periode van veel langer dan vijf jaar is uitgesloten. In dat geval geldt dat die afspraak van medio 1995 slechts voor vijf jaar verbindend is. Als de door [gedaagde] aangehaalde afspraak niet voor vijf jaar is aangegaan maar tot het overlijden van [eisers] , brengt een redelijke wetstoepassing mee deze afspraak slechts voor vijf jaar verbindend te achten.

De bij overeenkomst van medio 1995 uitgesloten bevoegdheid om verdeling van het huis te vorderen is medio 2000 verstreken. Er zijn geen omstandigheden gesteld en/of gebleken waaruit volgt dat partijen de bevoegdheid om verdeling van het huis te vorderen sedert medio 2000 nogmaals eenmaal of meerdere malen bij overeenkomst, telkens voor ten hoogste vijf jaar, hebben uitgesloten. De rechtbank merkt in dat kader op dat de leverings-akte van medio 1995 een regeling inhoudt voor het geval een der partijen voornemens zou zijn om na het verstrijken van de termijn van vijf jaar na medio 1995 over te gaan tot ver-deling van het huis. In dat geval dient die partij, kort gezegd, de andere mede-eigenaren van het huis van dit voornemen in kennis te stellen en hebben de andere mede-eigenaren het recht om zich het aandeel van die mede-eigenaar in het huis te laten toedelen. Dit duidt niet op het voornemen van partijen medio 1995 om na het verstrijken van de toen overeenge-komen termijn van vijf jaar nadien nogmaals over te gaan tot het bij overeenkomst uitsluiten van de bevoegdheid tot het vorderen van verdeling van het huis.

de voorwaarde waaronder de vorderingen van [gedaagde] zijn ingesteld

[gedaagde]
heeft vorderingen ingesteld jegens [eisers] voor het geval

[eisers] ontvankelijk mocht zijn in de verdelingsvordering.

[eiser 1] en [eiser 2] hebben aangevoerd dat zij ontvankelijk zijn in hun verdelingsvordering en dat dus voldaan is aan de voorwaarde waaronder [gedaagde] haar vorderingen heeft ingesteld.

De rechtbank is van oordeel dat [eisers] ontvankelijk is in de verdelings-vordering, zodat voldaan is aan de voorwaarde waaronder [gedaagde] haar vorderingen heeft ingesteld.

rechtsmacht ter zake van de verdeling

[eisers]
vordert, kort gezegd, om de wijze van verdeling van het huis te gelasten.

[gedaagde]
voert aan dat aan de rechter dienaangaande geen rechtsmacht toekomt, omdat partijen nog geen serieuze poging hebben ondernomen om tot verdeling van het huis te komen.

De rechtbank is van oordeel dat haar in deze zaak rechtsmacht toekomt, ook ten aanzien van de vordering van [eisers] om de wijze van verdeling van het huis te gelasten.

Het op de onderhavige gemeenschap toepasselijke artikel 3:185 BW bepaalt in lid 1 dat, voor zover de deelgenoten over een verdeling niet tot overeenstemming kunnen komen,

de rechter op vordering van de meest gerede partij de wijze van verdeling gelast of zelf

de verdeling vaststelt.

Vast staat dat partijen over de verdeling van het huis niet tot overeenstemming kunnen komen. Partijen hebben tijdens de comparitie van 10 januari 2019 afgesproken om een minnelijk traject te gaan bewandelen om te komen tot oplossing van hun geschil omtrent

de verdeling van het huis, maar (ook) dit minnelijke traject heeft niet geleid tot overeen-stemming daarover.

Nu partijen niet tot overeenstemming kunnen komen over de verdeling van het huis, acht de rechtbank zich ingevolge artikel 3:185 BW bevoegd om de wijze van verdeling daarvan te gelasten of zelf de verdeling daarvan vast te stellen, rekening houdend naar billijkheid zo-wel met de belangen van partijen als met het algemeen belang.

De rechtbank komt, gelet op al het vorenoverwogene, hierna toe aan de beoordeling van zowel de vorderingen van [eisers] als de vorderingen van [gedaagde] .

De wijze van verdeling

Artikel 3:185 lid 2 BW bepaalt dat als wijzen van verdeling in aanmerking komen:

( a) toedeling van een gedeelte van het goed aan ieder der deelgenoten;

( b) overbedeling van een of meer deelgenoten tegen vergoeding van de overwaarde en

( c) verdeling van de netto-opbrengst van het goed of een gedeelte daarvan, nadat dit op een

door de rechter bepaalde wijze zal zijn verkocht.

De opsomming van wijzen van verdeling door de rechter in dit artikel is niet limitatief.

(ad a) toedeling van het 2/3e aandeel van [eisers] in het huis aan [gedaagde]

De akte waarbij het huis aan partijen is geleverd houdt in dat partijen zijn overeen-gekomen dat indien een van hen voornemens is om over te gaan tot vervreemding van zijn of haar aandeel in het huis of tot verdeling daarvan, de andere partijen het recht hebben om zich het aandeel van die partij in het huis te laten toedelen tegen een bepaalde waarde.

De rechtbank constateert dat [gedaagde] geen gebruik maakt van dit aan haar toekomende recht. [gedaagde] vordert geen toedeling van het 2/3e aandeel van [eisers] in het huis aan haar. Zij heeft (bij antwoordconclusie na deskundigenbericht onder punt 78) gesteld

dat zij niet beschikt over de middelen om [eisers] uit te kopen. [eisers] heeft deze stelling niet betwist, zodat in rechte van de juistheid daarvan moet worden uitgegaan.

[eiser 1] en [eiser 2] hebben bij dagvaarding gesteld dat zij de indruk hebben dat toedeling van hun aandeel aan [gedaagde] voor haar financieel niet mogelijk is, maar dat als mocht blij-ken dat dat anders is, zij geen bezwaar hebben tegen toedeling van hun 2/3e aandeel in het huis aan haar. Dit standpunt hebben zij bij conclusie na deskundigenbericht herhaald.

De rechtbank zal, nu [gedaagde] geen gebruik maakt van haar recht tot toedeling

van het 2/3e aandeel van [eisers] in het huis en ervan uitgegaan moet worden dat het voor haar financieel onmogelijk is om, kort gezegd, [eisers] uit te kopen, afzien van toedeling van het 2/3e aandeel van [eisers] in het huis aan haar. Het gelasten van deze wijze van verdeling komt onder deze omstandigheden niet in aanmerking, rekening houdend naar billijkheid zowel met de belangen van partijen als met het algemeen belang.

(ad b) toedeling van het 1/3e aandeel van [gedaagde] in het huis aan [eisers]

De rechtbank zal ook afzien van toedeling van het 1/3e aandeel van [gedaagde] in

het huis aan [eisers] Ook het gelasten van deze wijze van verdeling komt niet in aanmerking, rekening houdend naar billijkheid zowel met de belangen van partijen als met het algemeen belang. Nog daargelaten of, zoals [eisers] stelt maar [gedaagde] betwist, bij [eisers] de financiële en fysieke middelen ontbreken om het hele huis in eigen-dom te verkrijgen en in goede staat van onderhoud te krijgen en te houden (mede gelet op hun gevorderde leeftijd en omdat [eiser 2] in 2018 een herseninfarct heeft gehad gevolgd door halfzijdige verlamming), zou deze wijze van verdeling er in beginsel toe leiden dat [gedaagde] het huis niet meer kan gebruiken, wat zij juist wel wenst, en dat [eisers]

het hele huis in eigendom verkrijgt, terwijl [eisers] dat juist niet wil en zelfs af wil van het eigen 2/3e aandeel daarin.

(
ad c) verkoop of splitsing van het huis

[eisers]
vordert primair om de verdeling van het huis te gelasten in die zin dat partijen het huis moeten verkopen en de netto opbrengst daarvan overeenkomstig hun aandeel in de gemeenschap moeten verdelen.

[gedaagde]
vordert om te bepalen dat de verdeling van het huis zal plaatsvinden door splitsing, waarbij in ieder geval aan haar wordt toegedeeld dat deel van het huis dat zij en haar gezin exclusief in gebruik hebben en voorts een door de rechtbank te bepalen deel van het huis dat partijen gezamenlijk gebruiken.

De rechtbank heeft, na het spaaklopen van de poging van partijen om een minnelijk traject te gaan bewandelen om te komen tot oplossing van hun geschil omtrent de verdeling van het huis, gelet op de ver uiteenlopende standpunten van partijen over deze twee wijzen van verdeling van het huis, hierop bij tussenvonnis van 26 juni 2019 een onderzoek door een deskundige (dhr. P.J.T.E. van Helvoort, van beroep beëdigd Rentmeester-Taxateur onroe-rende zaken) bevolen. Mede gelet op het tussen partijen gevoerde debat omtrent de aan deze deskundige voor te leggen vragen, heeft de rechtbank de hierna te vermelden vragen aan deze deskundige voorgelegd.

Het deskundigenbericht dat daarop is uitgebracht houdt onder meer het volgende in:

“Na het doornemen van het Vonnis d.d. 26 juni 2019, gezien de veelheid […] en aard van de vragen, heb ik […] aan de rechtbank gemeld deze opdracht te zullen uitvoeren in samenwerking met een Architect, welke onder mijn regie een deel van het onderzoek zal uitvoeren. Hiertoe heb ik de heer [C] gevraagd mij te onder-steunen.

[…]

8. ANTWOORDEN OP DE VRAGEN

VRAAG 1: Wat is de vrije verkoopwaarde (leeg en ontruimd) van het gehele (onverdeelde) huis per heden?

ANTWOORD VRAAG 1:

€ 1.600.000 á € 1.650.000

VRAAG 2: Zijn er werkzaamheden die in uw visie aan het huis moeten worden verricht om het (in het geheel) goed verkoopbaar te maken?

ANTWOORD VRAAG 2:

Ingeval van verkoop geheel: klein onderhoud

Ingeval van gesplitste verkoop: splitsing moet fysiek zijn uitgevoerd

VRAAG 3: Wat is uw prognose over de duur van het verkooptraject bij verkoop van het gehele huis?

ANTWOORD VRAAG 3

1 jaar

VRAAG 4: Is het technisch mogelijk en commercieel verantwoord om het huis kadastraal te splitsen en welke concrete verdeling/verdelingen adviseert u daarbij aan te houden?

ANTWOORD VRAAG 4

Splitsing is mogelijk. Advies zoveel mogelijk aansluiten bij huidig gebruik. Behoudens de ruimte onder de serre. Rechte verticale splitsing aanbrengen.

VRAAG 5: Zo ja, wat zijn de werkzaamheden die moeten worden verricht om tot die kadastrale splitsing te komen en wat zijn de geschatte kosten die daarvoor moeten worden gemaakt?

ANWOORD VRAAG 5

€ 67.514 exclusief BTW bij minimale kosten, zijnde € 78.692 inclusief BTW.

€ 112.514 exclusief BTW bij reële kosten, zijnde € 136.142 inclusief BTW.

VRAAG 6: Wat is de vrije verkoopwaarde van de na splitsing verkregen gedeelten van het huis (onder andere rekening houdend met de verschillende bouwjaren van de gedeelten)?

ANTWOORD VRAAG 6

[adres 1] , groot circa 1.524 m3 en met circa 1.57.45 m2 waardeer ik op

€ 800.000.

[adres 2] , groot circa 1.716 m3 en met circa 7.873 m2 waardeer ik op

€ 700.000.

VRAAG 7: Is het mogelijk en commercieel verstandig om een kadastrale splitsing volledig voor te bereiden doch deze eerst uit te voeren als onderdeel van verkoop (van een gedeelte) aan derde (zodat de kosten van splitsing zullen worden gedra-gen door [gedaagde] en de koper van het andere gedeelte van het huis)?

ANTWOORD VRAAG 7

Nee, het is verstandig de splitsing grotendeels uit te voeren voor aanvang van de verkoop zodat een koper maximale duidelijkheid heeft wat hij koopt.

VRAAG 8: Wat is uw prognose over de duur van het verkooptraject van het niet aan [gedaagde] toe te scheiden gedeelte van het huis?

ANTWOORD VRAAG 8

Verkoop van het [huis] in delen zal resulteren in een doorloop tijd van meer dan een jaar, maar vooral ook in een langere aanlooptijd (fysiek splitsen om het verkoop klaar te maken).

VRAAG 9: Zijn er vanuit de gemeente [naam gemeente] bezwaren te verwachten tegen de splitsing die de deskundige voorstelt?

ANTWOORD VRAAG 9

Nee, zowel de woning [adres 1] als de woning [adres 2] zijn be-stemmingsplanmatig beide een zelfstandige wooneenheid.

VRAAG 10: Op welke wijze dienen volgens de deskundige nutsvoorzieningen als water, elektra en gas dusdanig te worden gesplitst zodat voor beide partijen eigen individuele meters ontstaan en partijen niets meer met elkaar van doen hebben?

ANTWOORD VRAAG 10

Ingeval van splitsing dienen de nutsvoorzieningen volledig gescheiden te worden met eigen meters.

VRAAG 11a: Wat was de waarde van het door [gedaagde] bewoonde deel ten tijde van de aankoop?

ANTWOORD VRAAG 11a

[…] € 185.378,-

VRAAG 1b: Wat is de autonome waardestijging van het door [gedaagde] bewoonde deel van het huis sinds de aankoop in 1995?

ANTWOORD VRAAG 11b

[…] € 600.663 -/- € 185.378 = € 415.285

VRAAG 11c: Wat is de waarde van het door [gedaagde] bewoonde deel van het huis per heden?

ANTWOORD VRAAG 11c

€ 700.000

VRAAG 11d: Wat was de waarde van het door [eisers] bewoonde deel ten tijde van de aankoop?

[…] € 284.285,-

VRAAG 11e: Wat is de autonome waardestijging van het door [eisers] bewoonde deel van het huis sinds de aankoop in 1995?

ANTWOORD VRAAG 11e

[…] € 921.143 -/- € 284.285 = 636.858,-

VRAAG 11f: Wat is de waarde van het door [eisers] bewoonde deel van het huis per heden?

ANTWOORD VRAAG 11f

€ 800.000 […]

VRAAG l1g: Wat is de verkoopwaarde van het gehele huis per heden?

ANTWOORD VRAAG 11g

€ 1.600.000 á € 1.650.000

VRAAG 11h: Wat is de verkoopwaarde van de gesplitste delen afzonderlijk per heden?

ANTWOORD VRAAG 11h

[adres 1] , groot circa 1.524 m3 en met circa 1.57.45 m2 waardeer ik op

€ 800.000.

[adres 2] , groot circa 1.716 m3 en met circa 7.873 m2 waardeer ik op

€ 700.000.

VRAAG 11i: Hoeveel woonoppervlakte (met atelier) is toegevoegd aan het huis na

aankoop in 1995?

ANTWOORD VRAAG 11i

footprint 2-laagse uitbreiding 7.40 x 14.50 BVO per laag = 107,3 m2

footprint uitbouw 1 laag achterzijde: 17.70 x 2.90 BVO = 51,3 m2

BVO-totaal = 266 m²

VRAAG 11j: Is de relatieve waarde van het huis in twee delen groter dan het geheel?

ANTWOORD VRAAG 11j

Nee.

VRAAG 12: Is naar de mening van de deskundige de kans aanwezig dat de twee separate delen sneller verkocht worden dan het huis in één geheel?

ANTWOORD VRAAG 12

Nee, deze kans wordt klein geacht.

VRAAG 13: Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de rechter volgens u kennis dient te nemen bij de verdere beoordeling?

ANTWOORD VRAAG 13

Nee”.

[eisers]
heeft hierop bij conclusie na deskundigenbericht, kort gezegd, als volgt gereageerd.

Splitsing zal meer tijd vergen en minder opbrengen. En bij splitsing moeten kosten worden gemaakt. Bij een huis als het onderhavige kan niet worden volstaan met een minimum-variant. De splitsingskosten gaan voor de (lagere) baat uit. [eisers] beschikt niet over financiële middelen om deze kosten te kunnen dragen, ook niet als deze moeten worden gedragen in verhouding van ieders aandeel. [eisers] kan voor die kosten ook geen financiering krijgen. Het huis moet daarom worden verkocht (of aan [gedaagde] worden toegedeeld als zij in staat is de daarmee verband houdende vordering wegens overbedeling te voldoen). Partijen zullen het naar verwachting niet eens kunnen worden over welke (splitsings)werkzaamheden door wie moeten worden verricht en op welk afwerkingsniveau dat moet gebeuren.

[gedaagde]
heeft hierop bij antwoordconclusie na deskundigenbericht onder punt 12 en volgende onder meer nog de volgende “oplossing”“voorgesteld”, waarbij volgens haar geen sprake is van overbedeling:

“Dat is de oplossing die de deskundige ook heeft aangehouden in Scenario 2.

In dat Scenario wordt:

— de atelier ruimte op de begane grond toegevoegd aan Villa A;

— Villa C toegevoegd aan Villa A;

— de kelder (en de grot) toegevoegd aan Villa A;

— 2/3 van de tuin, 15745 m2 toegevoegd aan Villa A.

In Totaal bestaat deel A dan uit 1524 m3. De deskundige waardeert dat deel op

€ 800.000,-

Het deel van [gedaagde] bestaat dan uit:

— 743 m3. Dit was het oorspronkelijke woondeel van [gedaagde] Villa B;

— ca 900 m3 aangebracht/aangebouwd door [gedaagde] en door haar betaald;

— 1/3 van de tuin groot 7.873 m2.

De deskundige waardeert dat deel op € 700.000”.

De rechtbank zal hierna beoordelen of het gelasten van een van deze twee wijzen van verdeling (verkoop of splitsing) voor toewijzing in aanmerking komt.

De rechtbank neemt in dat kader de conclusies waartoe de deskundige in zijn rapport is gekomen in beginsel over, nu de door de deskundige gebezigde motivering, zeker nu deze mede is gebaseerd op zijn bijzondere kennis, ervaring en/of intuïtie, haar overtuigend voor-komt. Mocht de rechtbank een of meer conclusies waartoe de deskundige in zijn rapport is gekomen niet overnemen, dan zal daarop, voor zover nodig, hierna worden ingegaan.

Op eventuele specifieke bezwaren van partijen tegen de zienswijze van de deskundige bij conclusie of antwoordconclusie na deskundigenbericht zal, voor zover nodig, hierna worden ingegaan als deze een voldoende gemotiveerde betwisting inhouden van de juistheid van deze zienswijze.

De rechtbank stelt bij deze beoordeling voorop dat sprake is van een eenvoudige gemeenschap tussen partijen met betrekking tot het huis. Er zijn geen omstandigheden gesteld en/of gebleken waaruit volgt dat hier sprake is van een in appartementsrechten gesplitste onroerende zaak. Op grond van het op die gemeenschap toepasselijke artikel 3:166 lid 2 BW zijn de aandelen van partijen in een tussen hen ontstane gemeenschap gelijk, tenzij uit hun rechtsverhouding anders voortvloeit. Er zijn geen omstandigheden gesteld en/of gebleken waaruit volgt dat de aandelen van partijen in de tussen hen onstane gemeen-chap niet gelijk zijn. Hierna zal er daarom van worden uitgegaan dat zowel [eiser 1] als [eiser 2] als [gedaagde] ieder 1/3e onverdeeld aandeel in het huis heeft.

(privé-vermogen ten behoeve van de verkrijging van het huis besteed)

Bij verdeling van het huis heeft iedere deelgenoot in beginsel recht op vergoeding door de gemeenschap van het bedrag dat hij uit zijn privévermogen ten behoeve van de ver-krijging van het huis heeft besteed (vgl. HR 20 april 2006, ECLI:NL:HR:2006:AU:8938). Er zijn geen omstandigheden gesteld en/of gebleken waaruit volgt dat in deze zaak een uitzondering op dit beginsel moet worden gemaakt.

De rechtbank zal er hierna van uitgaan dat zowel [eiser 1] als [eiser 2] als [gedaagde] ieder 1/3e deel uit zijn of haar privé-vermogen ten behoeve van de verkrijging van het huis heeft besteed. Dit, nu [eisers] bij dagvaarding onder punt 2 heeft gesteld dat partijen in 1995 gezamenlijk, ieder voor 1/3e, het huis hebben gekocht en [gedaagde] deze stelling niet, laat staan gemotiveerd, heeft betwist.

Niet in geschil is dat partijen het huis hebben gekocht voor f 1.035.000,00 ofwel afgerond

€ 469.663,00. Bij verdeling heeft [eisers] derhalve recht op vergoeding door de gemeenschap van 2/3e deel hiervan ofwel afgerond € 313.108,66 en heeft [gedaagde] recht op vergoeding door de gemeenschap van 1/3e deel hiervan ofwel afgerond € 156.554,33.

Het op de gemeenschap met betrekking tot het huis van toepassing zijnde artikel 3:172 BW houdt in dat, tenzij een regeling anders bepaalt, de deelgenoten:

( a) naar evenredigheid van hun aandelen delen in de vruchten en andere voordelen die het gemeenschappelijke goed oplevert (zoals een waardestijging van een register-goed, vgl. ECLI:NL:HR: 1992:ZC0469) en

( b) in dezelfde evenredigheid moeten bijdragen tot de uitgaven die voortvloeien uit handelingen welke bevoegdelijk ten behoeve van de gemeenschap zijn verricht.

Dit artikel regelt enerzijds de aanspraak op vruchten en andere voordelen die een gemeen-schappelijk goed oplevert en anderzijds de draagplicht ten aanzien van reeds gedane en nog te verrichten uitgaven.

Er zijn geen omstandigheden gesteld en/of gebleken waaruit volgt dat een regeling anders bepaalt dan dat partijen naar evenredigheid van hun aandelen delen in de vruchten en andere voordelen die het huis oplevert en in dezelfde evenredigheid moeten bijdragen tot de uitga-ven die voortvloeien uit handelingen welke bevoegdelijk ten behoeve van de gemeenschap zijn verricht.

(autonome waardeontwikkeling van het huis)

Partijen delen ingevolge artikel 3:172 BW naar evenredigheid van hun aandelen

in de vruchten en andere voordelen die het huis oplevert. Dit heeft tot gevolg dat een auto-nome waardestijging van het huis aan ieder van partijen voor 1/3e deel toekomt (en dat een autonome waardedaling daarvan door ieder van partijen voor 1/3e deel moet worden gedra-gen). Er zijn geen omstandigheden gesteld en/of gebleken waaruit volgt dat zulks in deze zaak anders dient te zijn. De autonome waardeontwikkeling van het huis is niet de danken

of te wijten aan een der partijen. De deskundige heeft in zijn rapport op bladzijde 20 en volgende over de autonome waardeontwikkelingg van het huis het volgende bericht:

“Het lijkt op dit moment een vergeten feit, maar in de periode tussen 1995 tot 2008 zijn de huizen explosief in waarde gestegen. […] Onderstaande tabel geeft de prijsontwikkeling van de woningprijzen weer. […] Uit de tabel valt af te leiden dat de prijzen van woningen in de periode 1995 tot aan 2017 bijna verdrievoudigd zijn. Dit geldt voor de gemiddelde woning in Nederland en niet specifiek voor landhuizen. Specifiek voor landhuizen zijn geen statis-tische gegevens voor handen. Het dichtst bij komt de index van vrijstaande woningen. Onderstaand een overzicht van het kadaster. […] Deze tabel geeft aan dat de prijzen van vrijstaande woningen in de periode Q2 (kwartaal 2) 1995 tot aan Q2 2019 van index 38,3 zijn gestegen tot 124,1. Dit betekent dat de nominale prijsstijging van een vrijstaande woning nog meer zou zijn gestegen. Deze indexering toepassende op [het huis] betekent het volgende.

1995 index 38,3 koopprijs € 469.663 (f 1.035.000)

2019 index 124,1 zou resulteren in een koopprijs van € 1.521.806.

Per wooneenheid: […]

[eiser 1] : 1995 index 38,3 koopprijs € 284.285. 2091 index 124,1 resulteert in een koop-prijs van € 921.143.

[gedaagde] : 1995 index 38,3 koopprijs € 185.378. 2019 index 124,1 resulteert in een koopprijs van € 600.663”.

Er is volgens de deskundige sinds de aankoop van het huis door partijen in 1995 (voor

€ 469.663,00) sprake van een autonome waardestijging daarvan van (€ 1.521.806 -/-

€ 469.663,00 =) € 1.052.143,00. Hiervan komt ingevolge artikel 3:173 BW 2/3e deel ofwel

€ 701.428,66 toe aan [eisers] en 1/3e deel ofwel afgerond € 350.714,33 aan [gedaagde] .

De eerste tussentijdse conclusie op basis van vorenstaande is dat bij verdeling van het huis recht op vergoeding door de gemeenschap bestaat als volgt:

[eisers]

[gedaagde]

wegens besteding ten be-hoeve van de verkrijging van het huis +

€ 313.108,66 +

€ 156.554,33 +

wegens autonome waarde-stijging van het huis =

€ 701.428,66 =

€ 350.714,33 =

totaal

€ 1.014.537,30

€ 507.268,66

(de niet autonome waardeontwikkeling van het huis)

Bij verdeling van het huis door verkoop resteert na vergoeding van voormelde bedragen wegens besteding ten behoeve van de verkrijging en de autonome waardestijging van het huis, uitgaande van de door de deskundige getaxeerde waarde van het huis in dat geval (zie zijn hiervoor weergegeven antwoord op vraag 11g) circa (€ 1.625.000,00 -/-

€ 1.014.537,30 -/- € 507.268,66 =) € 103.194,34.

Bij verdeling van het huis door splitsing resteert na vergoeding van voormelde bedragen wegens besteding ten behoeve van de verkrijging en de autonome waardestijging van het huis, uitgaande van de door de deskundige getaxeerde waarde van het huis in dat geval (zie zijn hiervoor weergegeven antwoord op vraag 11h) circa (€ 1.500.000,00 -/-

€ 1.014.537,30 -/- € 507.268,66 =) € 21.805,96.

[gedaagde]
maakt, zo begrijpt de rechtbank uit haar processtukken, bij verdeling van het huis door verkoop aanspraak op vergoeding door de gemeenschap aan haar van voor-meld bedrag van € 103.194,33 en bij verdeling van het huis door splitsing aanspraak op vergoeding door de gemeenschap aan haar van voormeld bedrag van € 21.805,96 (en niet

op slechts 1/3e deel daarvan).

Zij voert daartoe (bij conclusie van antwoord in conventie tevens houdende voorwaardelijke reconventionele vordering onder punt 75) aan: “Waarom heeft [ [gedaagde] ] recht op het merendeel van de waardeontwikkeling van het pand? Omdat het overgrote deel van de verbouwingen is gedaan, getekend, begeleid, uitgevoerd en betaald (hetzij in harde valuta, hetzij in genoten commissies, kortingen en voordelen) door [B] , de echtgenoot van [ [gedaagde] ] en door [ [gedaagde] ] zelf. Zonder hun inbreng was er van al dit moois weinig tot niets tot stand gekomen. […] [ [gedaagde] ] heeft die meerwaarde zelf gerealiseerd”. In hetzelfde processtuk onder punt 102 voert zij aan dat zij de galerieruimte “in belangrijke mate” heeft bekostigd. Zij voert (bij antwoordconclusie na deskundigenbericht onder de punten 59 en 11) aan dat door haar ten aanzien van het huis aanzienlijke waarde vermeer-derende verbouwingen zijn gerealiseerd en gefinancierd en dat de door haar gerealiseerde meerwaarde van het huis haar daarom volledig dient toe te komen. Volgens [gedaagde] (bij antwoordconclusie na deskundigenbericht onder de punten 1 en 2) heeft zij in 2004 een vergroting van het huis gerealiseerd en gefinancierd van 589 m³ en 160 m³. Deze “nieuw-bouw” is, aldus [gedaagde] (bij antwoordconclusie na deskundigenbericht onder punt 2) voor een groot deel gefinancierd met een ten laste van haar komende hypotheek van de Rabobank van € 150.000,00. Bij antwoord in conventie onder punt 97 heeft [gedaagde] nog aangevoerd dat zij “en haar man […] een onevenredige bijdrage [hebben] geleverd aan de realisatie van de nieuwbouw. Zij hebben daartoe een hypothecaire lening afgesloten bij de Rabobank […] van € 150.000,-. […] Tevens wordt overgelegd offertes en betalingen voor onderdelen van de verbouwing zoals meubelmaker, vloeren, verlichtingen etc. […] [ [gedaagde] ] beschikt niet meer over alle facturen en betalingen”.

Volgens [eisers] hebben partijen de uitgaven voor de verbouwingen van het huis altijd gedragen overeenkomstig hun aandeel in de gemeenschap. [eisers] heeft bij conclusie van antwoord in reconventie onder punt 2.30 en volgende op dit punt onder meer het volgende aangevoerd:

“Vanaf de aankoop van het [huis] in 1995 zijn er forse investeringen in het [huis] gedaan. […] de garage […] is kort na aankoop nogmaals verbouwd en tevens is de balustrade aan de achterzijde bij het huis getrokken, waardoor onder andere de logeerkamer meer ruimte kreeg. In 2002 is het zwembad gerealiseerd en in 2004 heeft een grootscheepse verbouwing plaatsgevonden, waarbij een aanbouw is gerealiseerd. Partijen hebben alle uitgaven voor groot onderhoud van [het huis] en voor de verbouwingen daarvan altijd gedragen overeenkomstig hun aandeel in de gemeenschap, waarbij [eiser 1] [c.s.] overigens regelmatig [gedaagde] ‘hebben ontzien’ door meer te betalen. […] [eiser 1] beschik[t] […] nog […] over afschriften van Robeco, waaruit blijkt van overschrijvingen van hun tegoeden bij Robeco naar hun betaalrekening bij Rabobank. [eiser 1] [c.s.] overleg[t] deze […] afschriften over […] 2004-2006 […] Het gaat om […] overmakingen van in totaal

€ 223.850,00. […] Deze overmakingen zijn telkenmale gedaan om kosten voor verbouwingen/groot onderhoud te bekostigen en zijn […] besteed aan [het huis].

De momenten van deze opnames komen ook overeen met de momenten van opeisbaarheid van de facturen van aannemers en andere bij verbouwingen betrokken partijen. Naast deze bedragen zijn nog vele, thans niet meer te traceren bedragen van de privérekening van de Rabobank aan verbouwingen betaald. [eiser 1] [c.s.] schat […] dat op € 50.000,=. Daarnaast he[eft] [eiser 1] [c.s.] nog een verhoging van de onder hypothecair verband gesloten geldlening gevraagd in verband met de verbouwing van [het huis]. […] Uit dit alles blijkt van een bijdrage van [eiser 1] [c.s.] aan de verbouwingen in de periode 2004-2006 van afgerond € 300.000,=. […] [eiser 1] [c.s.] moet […] erkennen dat [B] een persoonlijke inspanning heeft geleverd aan de verbouwingen, maar deze inspanning dient te worden gerangschikt in de vele inspanningen die over en weer zijn verricht ten behoeve van de verbouwing, herstel en onderhoud van [het huis], waarbij geen sprake is van een zodanig verschil in prestatie dat de ene deelgenoot hieruit een vordering op de anderen zou hebben. Iedere deelgenoot presteerde indertijd naar vermogen”.

De rechtbank stelt bij de beoordeling van dit geschilpunt het volgende voorop.

Ingevolge het op de onderhavige gemeenschap toepasselijke artikel 3:172 BW moeten

de deelgenoten, tenzij een regeling anders bepaalt, naar evenredigheid van hun aandelen bijdragen tot de uitgaven die voortvloeien uit handelingen welke bevoegdelijk ten behoeve van de gemeenschap zijn verricht. Er zijn geen omstandigheden gesteld en/of gebleken waaruit volgt dat in deze zaak sprake is van een regeling als hiervoor bedoeld. De rechtbank gaat er hierna van uit dat de verbouwingen van het huis die hebben plaatsgevonden na 15 juni 1995 voortvloeien uit handelingen die bevoegdelijk ten behoeve van de gemeenschap zijn verricht. Er zijn geen omstandigheden gesteld en/of gebleken waaruit het tegendeel volgt. Partijen dienen derhalve ingevolge artikel 3:172 BW naar evenredigheid van hun aandelen in het huis bij te dragen in de uitgaven die voortvloeien uit de verbouwingen aan het huis sedert medio 1995.

Vast staat, als enerzijds gesteld en anderzijds niet gemotiveerd betwist, dat het huis sedert 15 juni 1995 meerdere malen is verbouwd. Zo is er onder meer sprake geweest van een verbouwing van een eerder tot woonkamer/keuken verbouwde voormalige garage, het bij het huis trekken van de balustrade aan de achterzijde waardoor onder andere de logeerkamer meer ruimte kreeg, de realisatie van een zwembad en het realiseren van een aanbouw.

[gedaagde] heeft niet gesteld dat zij alle aan deze verbouwingen verbonden kosten heeft gedragen. Zij heeft gesteld dat zij het overgrote deel of een onevenredig deel daarvan heeft gedragen — waarmee zij waarschijnlijk doelt op een deel dat groter is dan 1/3e deel -, maar [eisers] heeft dit gemotiveerd betwist. Het had vervolgens op de weg van [gedaagde] gelegen om haar stelling op dit punt voldoende feitelijk en concreet nader te onderbouwen. Het had met name op haar weg gelegen om aan te geven (en zoveel mogelijk met justifica-toire bescheiden te onderbouwen) hoe hoog de aan de verbouwingen van het huis verbon-den kosten volgens haar in totaal zijn geweest en welk deel daarvan precies zij heeft gedragen. Termen als het overgrote deel of een onevenredig deel zijn, gelet op de gemotiveerde betwisting hiervan door [eisers] , te vaag.

Pas als de omvang van de in totaal aan de verbouwingen van het huis verbonden kosten bekend is, zou beoordeeld kunnen worden of een der partijen meer of minder dan zijn (1/3e) deel daarvan heeft gedragen. [gedaagde] heeft zich over de omvang van de in totaal aan deze verbouwingen verbonden kosten in het geheel niet uitgelaten.

Nu [gedaagde] niet aan haar (nadere) stelplicht heeft voldaan, komt de rechtbank aan het opdragen van bewijs aan haar op dit onderdeel niet toe. Het bewijsrecht strekt er niet toe lacunes in de (nadere) stelplicht te repareren. Het bewijsaanbod van [gedaagde] bij antwoord-conclusie na deskundigenbericht onder punt 59, inhoudend dat zij bewijs aanbiedt van het feit dat de aanbouw van het atelier door haar is betaald, wordt, gelet op het vorenover-wogene omtrent het ontbreken van informatie omtrent de omvang van de in totaal aan alle verbouwingen van het huis verbonden kosten, als zijnde niet althans onvoldoende ter zake dienend, gepasseerd.

Gelet op het vorenoverwogene is niet in rechte komen vast te staan dat [gedaagde] meer dan 1/3e deel heeft gedragen van alle kosten die verbonden zijn geweest aan de verbouwingen van het huis na de verkrijging daarvan door partijen tot heden.

Het beroep van [gedaagde] (bij conclusie van antwoord in conventie onder punt 303) op ongerechtvaardigde verrijking faalt, nu dit beroep is gebaseerd op haar stelling dat zij het overgrote deel of een onevenredig deel van de aan de verbouwingen van het huis verbonden kosten heeft gedragen, en de juistheid van deze stelling, zoals hiervoor al is overwogen, niet in rechte is komen vast te staan.

De rechtbank gaat er, gelet op al het vorenoverwogene, hierna van uit dat [gedaagde] ingevolge artikel 3:172 BW ter zake van de niet autonome waardestijging van het huis aan-spraak kan maken op vergoeding door de gemeenschap van € 34.398,11 (bij verdeling van het huis door verkoop) respectievelijk € 7.268,65 (bij verdeling van het huis door splitsing) en dat [eisers] ter zake van deze niet autonome waardestijging aanspraak kan maken op vergoeding door de gemeenschap van € 68.796,23 (bij verdeling van het huis door verkoop) respectievelijk € 14.537,31 (bij verdeling van het huis door splitsing).

De tweede tussentijdse conclusie op basis van vorenstaande is dat bij verdeling van het huis recht op vergoeding door de gemeenschap bestaat als volgt:

wegens niet autonome waardestijging van het huis

[eisers]

[gedaagde]

bij verdeling van het huis door verkoop

€ 68.796,23

€ 34.398,11

bij verdeling van het huis door splitsing

€ 14.537,31

€ 7.268,65

De rechtbank gaat er, gelet op de inhoud van het deskundigenbericht, van uit dat de door [eisers] primair gevorderde wijze van verdeling van het huis (door verkoop) mogelijk iets sneller zal kunnen worden gerealiseerd en voor [eisers] financieel mo-gelijk iets meer zal opleveren dan de door [gedaagde] gevorderde wijze van verdeling daarvan (door splitsing). Verder hoeven bij deze door [eisers] gevorderde wijze van verdeling minder kosten te worden gemaakt en geen mogelijke discussies te volgen (over bijvoorbeeld welke splitsingswerkzaamheden op welk afwerkingsniveau door wie moeten worden uitgevoerd). Vast staat echter dat [gedaagde] , die, evenals overigens [eiser 2] , kampt met serieuze gezondheidsproblemen, bij die wijze van verdeling het huis op korte termijn zal moeten verlaten en niet meer kan gebruiken onder meer om er te wonen. En dat, terwijl zij ook voor 1/3e onverdeeld aandeel gerechtigd is tot het huis en daar al 25 jaar woont en daar ook graag wil blijven wonen.

De rechtbank gaat er verder, gelet op de inhoud van het deskundigenbericht, van uit dat ook de door [gedaagde] gevorderde wijze van verdeling van het huis (door splitsing) tot de serieus in aanmerking te nemen mogelijkheden behoort. [gedaagde] heeft gevorderd om te bepalen dat de verdeling van het huis zal plaatsvinden door splitsing, waarbij in ieder geval aan haar wordt toegedeeld dat deel van het huis dat zij en haar gezin exclusief in gebruik hebben en voorts een door de rechtbank te bepalen deel van het huis dat partijen gezamenlijk gebrui-ken. In haar antwoordconclusie na deskundigenbericht heeft zij, zoals hiervoor al is weer-gegeven, het door de deskundige aangehaalde Scenario 2 als “oplossing” aangedragen.

De rechtbank begrijpt vooralsnog dat [gedaagde] in haar hiervoor aangehaalde vordering thans ziet op het door haar bij antwoordconclusie na deskundigenbericht aangehaalde Scenario 2. De rechtbank zal [gedaagde] in de gelegenheid stellen om zich erover uit te laten of de rechtbank haar vordering zo goed begrijpt en om haar vordering desgewenst in die zin aan

te passen.

Mogelijk zal de realisatie van de door [gedaagde] gevorderde wijze van verdeling een iets langere aanlooptijd hebben in verband met het benodigde fysieke splitsen van het huis voor verkoop van een deel daarvan en zullen bij deze wijze van verdeling splitsingskosten moe-ten worden gemaakt. Maar mogelijk kan [gedaagde] bij deze wijze van verdeling het huis wel blijven gebruiken, onder meer om te wonen.

De rechtbank is voorshands van oordeel dat, rekening houdend naar billijkheid zowel met

de belangen van partijen als het algemeen belang, de door [gedaagde] gevorderde wijze van verdeling van het huis (splitsing conform scenario 2) voor toewijzing in aanmerking komt indien voldoende komt vast te staan dat [gedaagde] die wijze van verdeling kan financieren gelet op het in dit vonnis aangegeven kader (waarmee wordt gedoeld op de beslissingen

van de rechtbank in dit vonnis over onder meer het privé-vermogen ten behoeve van de verkrijging van het huis en de autonome en de niet autonome waarde-ontwikkeling van het huis).

[gedaagde] zal in de gelegenheid worden gesteld om zich uit te laten over de vraag of zij die wijze van verdeling kan financieren gelet op dat kader, waarna [eisers] in de gele-genheid zal worden gesteld om hierop te reageren.

[gedaagde] dient bij haar uitlating ook in te gaan op de stelling van [eisers] bij dagvaarding onder de punten 6 en 7, inhoudend dat op het huis rust:

— een op 16 juni 1995 ingeschreven eerste recht van hypotheek, in hoofdsom groot

f 800.000,00 voor al hetgeen de Rabohypotheekbank N.V. en/of de Coöperatieve

Rabobank B.A. te vorderen heeft van [eiser 1] , [gedaagde] en/of de heer [B] ;

— een op 11 mei 2004 ingeschreven tweede recht van hypotheek, in hoofdsom groot

€ 150.000,00 voor al hetgeen de Rabohypotheekbank N.V. en/of de Coöperatieve

Rabobank [locatie] U.A. te vorderen heeft van [gedaagde] en/of de heer [B] .

Als voldoende komt vast te staan dat [gedaagde] die wijze van verdeling kan financieren gelet op het in dit vonnis aangegeven kader, dan zal de rechtbank bezien of

zij aanleiding ziet om conform het verzoek van [gedaagde] bij akte van 15 juli 2020 een comparitie van partijen te gelasten. Tijdens die comparitie zal dan onder meer kunnen worden bezien of partijen op onderdelen alsnog onderling overeenstemming kunnen bereiken (bijvoorbeeld over de uitvoering van de splitsing ter voorkoming van verdere spanningen, extra juridische kosten en verder tijdverlies bij de effectuering van de verdeling).

Als niet voldoende komt vast te staan dat [gedaagde] die wijze van verdeling kan financieren gelet op het in dit vonnis aangegeven kader, dan is de rechtbank voorshands van oordeel dat, rekening houdend naar billijkheid zowel met de belangen van partijen als het algemeen belang, de door [eisers] gevorderde wijze van verdeling van het huis voor toewijzing in aanmerking komt.

de door [gedaagde] gevorderde uitsluiting van de vordering tot verdeling voor 3 jaar

[gedaagde]
heeft ter onderbouwing van haar vordering om de vordering tot verdeling van het huis uit te sluiten voor drie jaar indien de door haar gevorderde wijze van verdeling daarvan (door splitsing) niet wordt toegewezen, gesteld dat haar door een verdeling getrof-fen belangen aanmerkelijk groter zijn dan de belangen die door een verdeling worden ge-diend. Zij heeft daartoe, kort gezegd, gesteld dat:

— zij al 23 jaar in het huis woont en dag in dag uit heeft gewerkt om neer te zetten

wat er nu staat en groot belang heeft om daar te blijven wonen zoals destijds ook tussen

partijen is overeengekomen;

— het huis voor haar ook een economische functie heeft. Haar bedrijven [bedrijfsnaam 1] en

[bedrijfsnaam 2] zijn in het huis gevestigd. [gedaagde] vecht tegen levensbedreigende borstkanker waardoor zij voor de aanschaf van een nieuwe woning met galerie- en bedrijfsruimte voor deze ondernemingen niet de benodigde financiering zal kunnen verkrijgen;

— zij en wijlen haar echtgenoot [B] zich enorme inzet en investingen hebben getroost om het huis te maken tot het uiterst representatieve huis zoals het thans gezien dient te worden.

[eisers]
heeft betwist dat de door een onmiddellijke verdeling getroffen belangen van [gedaagde] aanmerkelijk groter zijn dan de belangen van [eisers] die door deze verdeling worden gediend. [eisers] heeft hiertoe, kort gezegd, aangevoerd dat de belangen van [eisers] bij verdeling van het huis substantieel en evident zijn, nu:

— [eisers] niet meer in staat is om de lasten die behoren bij het handhaven van de

gemeenschap te dragen; de inkomsten van [eisers] zijn geslonken tot circa

€ 3.500,00 per maand en het vermogen tot minder dan € 50.000,00;

— het niet te ontlopen gedrag van [gedaagde] als huisgenoot [eisers] al gedurende jaren

voor een groot deel berooft van hun levensgeluk; er is volgens [eisers] sprake van

een onhoudbare situatie waaraan spoedig een einde dient te komen;

— [eiser 2] een herseninfarct heeft gehad en sindsdien halfzijdig verlamd is en de hoogtever-

schillen in het huis voor haar problemen opleveren en zij voor een gelijkvloerse woning

moet kunnen beschikken over gelden die nu in het huis zitten.

[eisers] heeft hiertoe, kort gezegd, verder onder meer nog aangevoerd dat geen sprake is van een afspraak die thans nog een beperking vormt van het recht om verdeling van het huis te vorderen en dat [gedaagde] geen zakelijke activiteiten ontplooit in de door haar aangehaalde bedrijven en dergelijke activiteiten niet noodzakelijkerwijs hoeven plaats te vinden in het huis.

De rechtbank zal de onderhavige vordering van [gedaagde] afwijzen.

Ingevolge artikel 3:178 lid 1 BW kan ieder der deelgenoten te allen tijde verdeling van een gemeenschappelijk goed, zoals het huis, vorderen, tenzij uit de aard van de gemeenschap of uit het in de volgende leden van dit artikel bepaalde anders voortvloeit. Er zijn geen omstan-digheden gesteld en/of gebleken waaruit volgt dat uit de aard van de onderhavige gemeen-schap voortvloeit dat daarvan niet te allen tijde verdeling gevorderd kan worden. Zoals hiervoor al is overwogen, kunnen zij die bevoegd zijn om verdeling te vorderen ingevolge lid 5 van artikel 3:178 BW hun bevoegdheid daartoe een of meer malen bij overeenkomst, telkens voor ten hoogste vijf jaar, uitsluiten. Als onweersproken gesteld staat vast dat partijen hun bevoegdheid om verdeling van het huis te vorderen bij overeenkomst van

15 juni 1995 voor vijf jaar hebben uitgesloten. Er zijn geen omstandigheden gesteld en/of gebleken waaruit volgt dat partijen hun bevoegdheid om verdeling van het huis te vorderen op enig moment na het verstrijken van deze periode van vijf jaar nogmaals bij overeenkomst hebben uitgesloten.

Artikel 3:178 lid 3 BW houdt in dat indien de door een onmiddellijke verdeling getroffen belangen van een of meer deelgenoten aanmerkelijk groter zijn dan de belangen die door de verdeling worden gediend, de rechter voor wie een vordering tot verdeling aanhangig is, op verlangen van een deelgenoot een of meermalen, telkens voor ten hoogste drie jaren, een vordering tot verdeling kan uitsluiten. De rechtbank ziet in de omstandigheden van het geval geen aanleiding om in deze zaak van deze door de wet geboden discretionaire bevoegdheid gebruik te maken. Partijen hebben in 1995 samen een groot en duur huis gekocht, dat was gesplitst in twee woongedeelten. Sedert 1995 hadden partijen ieder het exclusieve gebruik van hun eigen woongedeelte en verder was sprake van ruimten in het huis voor gemeenschappelijk gebruik. Het is de rechtbank op grond van de stellingen van partijen

over en weer en het verloop van deze procedure (waarbij partijen tijdens de comparitie op 10 januari 2019 hebben afgesproken om een minnelijk traject te gaan bewandelen om te komen tot oplossing van hun in deze zaak aan de orde zijnde geschil, welk minnelijk traject niet van de grond is gekomen, hetgeen partijen elkaar verwijten) duidelijk dat de relatie tussen [eiser 1] en [eiser 2] enerzijds en hun dochter [gedaagde] anderzijds al gedurende jaren zeer ernstig is verstoord. Dat levert spanningen op tussen partijen, die nog steeds samen onder een dak wonen. Daar komt bij dat zowel aan de zijde van [eiser 2] als aan de zijde van [gedaagde] sprake is van serieuze gezondheidsproblemen. Zo is [eiser 2] getroffen door een halfzijdige verlamming als gevolg van een hersenbloeding en is [gedaagde] getroffen door een levensbedreigende vorm van borstkanker. Verder zijn [eiser 1] en [eiser 2] inmiddels beiden 80-plus en zijn zij naar eigen zeggen fysiek niet langer in staat om het huis naar behoren te onderhouden. Tot slot beroepen beide partijen zich op een gebrek aan voldoende financiële middelen. [eiser 1] [eiser 2] stellen dat zij niet langer over voldoende finan-ciële middelen beschikken om de lasten die behoren bij het handhaven van de gemeenschap te dragen. [gedaagde] stelt dat zij financieel niet in staat is om het aandeel van [eisers] in het huis over te nemen en voor de aanschaf van een nieuwe woning met galerie- en bedrijfsruimte voor haar ondernemingen niet de benodigde financiering zal kunnen verkrijgen.

Alle belangen van partijen tegen elkaar afwegend kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden gezegd dat hier sprake is van de in artikel 3:178 lid 3 BW bedoelde situatie dat de door een onmiddellijke verdeling getroffen belangen van een deelgenoot ( [gedaagde] ) aan-merkelijk groter zijn dan de belangen (van [eisers] ) die door de verdeling worden gediend.

Er zijn verder geen omstandigheden gesteld en/of gebleken waaruit volgt dat [gedaagde] na afloop van de door haar gevorderde termijn voor uitsluiting van de vordering tot verdeling andere (lees: betere) mogelijkheden heeft dan nu het geval is, nog daargelaten of van

[eisers] in dat geval verlangd zou kunnen worden hun leven nog zo lang ‘on hold’ te zetten gelet op hun stelling dat voor hen al lange tijd sprake is van een onhoudbare situatie en dat zowel de financiële als psychische rek er ben hen uit is.

de splitsingskosten

De deskundige heeft op de vraag wat de geschatte kosten zijn die moeten worden gemaakt om tot splitsing van het huis te komen geantwoord:

“€ 67.514 exclusief BTW bij minimale kosten, zijnde € 78.692 inclusief BTW.

€ 112.514 exclusief BTW bij reële kosten, zijnde € 136.142 inclusief BTW”.

[gedaagde]
heeft bij antwoordconclusie na deskundigenbericht gesteld dat deze kostenindicatie te ruim is.

[gedaagde] vordert bij eis in reconventie om [eiser 1] en [eiser 2] te veroordelen om de kosten van de splitsing van het huis voor hun rekening te nemen. Tijdens de comparitie van 10 januari 2019 is namens haar op de vraag waarom deze kosten door [eisers] zouden moeten worden gedragen, verklaard dat het hier gaat om een afrondingskwestie. [gedaagde] zelf heeft toen verklaard dat dit punt niet het belangrijkste geschilpunt betreft.

[gedaagde] heeft vervolgens bij antwoordconclusie na deskundigenbericht onder punt 77 gesteld dat: “Ieder der partijen[…] zijn eigen splitsingskosten [betaalt]”. Bij akte uitlatingen verzoekt zij vervolgens om indien de rechtbank tot het oordeel komt dat het huis gesplitst moet worden conform Scenario 2 om een comparitie te gelasten waarin onder andere aan de orde dient te komen “Het maken van werkafspraken ten aanzien van deze toewijzing en splitsing:

[…]

 Wie betaalt welke kosten”.

Het is de rechtbank onder deze omstandigheden niet duidelijk wat [gedaagde] nu precies vordert ten aanzien van deze kosten. De rechtbank zal [gedaagde] in de gelegenheid stellen om zich hierover uit te laten, waarna [eisers] in de gelegenheid zal worden gesteld om hierop te reageren.

De rechtbank stelt voor dat [gedaagde] zich in het kader van de financierbaarheid door haar van de splitsing ook uitlaat over de financierbaarheid door haar van de door de deskundige in dat kader genoemde bedragen.

de door [eisers] gevorderde gebruiksvergoeding

[eiser 1] en [eiser 2] hebben ter onderbouwing van hun vordering om [gedaagde] te veroordelen om aan hen ten titel van gebruiksvergoeding een bedrag van € 79.125,10 en een bedrag van € 1.416,66 voor iedere maand dat [gedaagde] na juni 2018 nog in het huis woont, kort gezegd, gesteld dat [gedaagde] een aanmerkelijk groter deel dan haar aandeel in het huis exclusief in gebruik heeft.

[gedaagde]
heeft ter afwering van deze vordering, kort gezegd, onder meer aange-voerd dat haar exclusieve gebruik van het huis niet groter is dan haar aandeel daarin en dat, zo dit wel het geval zou zijn, zij ook dan geen gebruiksvergoeding verschuldigd is, omdat

de indeling en het feitelijk gebruik van het huis zijn gebaseerd op afspraken die partijen daarover met elkaar hebben gemaakt ten tijde van de aankoop en de daaropvolgende verbouwing van het huis en van die afspraken een gebruiksvergoeding geen deel uitmaakt.

De rechtbank zal de gevorderde gebruiksvergoeding afwijzen. Hierbij is het volgende in aanmerking genomen.

Het huis behoort sedert medio 1995 toe aan partijen gezamenlijk. Ingevolge artikel 3:169 BW is, tenzij een regeling anders bepaalt, ieder der partijen bevoegd tot het gebruik van

het huis mits dit gebruik met het recht van de overige deelgenoten te verenigen is. Ingevolge artikel 3:168 BW kunnen partijen het gebruik van het huis regelen.

Het huis wordt sedert medio 1995 door beide partijen gebruikt. Ook nu nog gebruiken beide partijen het huis, onder meer om er te wonen. De rechtbank begrijpt uit de stellingen van partijen over en weer dat [eisers] enerzijds en [gedaagde] anderzijds sedert medio 1995 tot heden ieder een deel van het huis exclusief gebruiken om er te wonen en dat verder (in ieder geval tot omstreeks de start van deze procedure) sprake is van ruimten in het huis die gemeenschappelijk worden gebruikt.

[eisers] heeft de stelling van [gedaagde] dat de indeling en het feitelijk gebruik van het huis zijn gebaseerd op afspraken die partijen daarover hebben gemaakt ten tijde van de aan-koop van het huis medio 1995 en de daaropvolgende verbouwing (waarbij een uitbouw is gerealiseerd) en van die afspraken een gebruiksvergoeding geen deel uitmaakt, niet gemoti-veerd betwist, zodat hierna van de juistheid van die stelling moet worden uitgegaan. Er is in die situatie sprake van een partijen bindende regeling als bedoeld in artikel 3:168 BW over het gebruik van het huis waarvan een gebruiksvergoeding geen deel uitmaakt. Als [gedaagde] op grond van die afspraken een aanmerkelijk groter deel van het huis exclusief in gebruik heeft dan haar aandeel daarin, hetgeen zij overigens betwist, dan levert dat in die situatie, zonder nadere toelichting, die ontbreekt, nog geen recht op voor [eisers] jegens [gedaagde] op een gebruiksvergoeding daarvoor.

Voorts heeft [gedaagde] de stelling van [eisers] dat zij een aanmerkelijk groter deel dan haar aandeel in het huis exclusief in gebruik heeft, betwist. Zij heeft daartoe onder meer aangevoerd dat zij, anders dan [eisers] heeft gesteld, geen (exclusief) gebruik maakt van de zolder, het poolhouse, de galerieruimte en de fietsenberging/het hondenverblijf van het huis. Gelet op deze gemotiveerde betwisting had het vervolgens op de weg van [eisers] gelegen om deze stelling voldoende feitelijk en concreet (nader) te onderbouwen. Nu dit is nagelaten is de juistheid van deze stelling van [eisers] niet in rechte komen vast te staan en wordt aan bewijs daarvan niet toegekomen. De door [eisers] op die stelling gebaseerde gevorderde gebruiksvergoeding is ook daarom niet toewijsbaar.

4De beslissing

De rechtbank

in conventie en in reconventie

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 17 februari 2021 voor het nemen van een akte door [gedaagde] over uitsluitend hetgeen is vermeld in:

— rechtsoverweging 3.37 (de precieze bedoeling van haar vordering om te bepalen dat de verdeling van het huis zal plaatsvinden door splitsing, gelet op het na de instelling daarvan door haar voorgestelde Scenario 2);

— rechtsoverweging 3:37 (de financiële haalbaarheid van deze splitsing gelet op het in dit

vonnis aangegeven kader én de door de deskundige geschatte splitsingskosten) en

— rechtsoverweging 3.44 (de draagplicht ter zake van de splitsingskosten),

waarna [eisers] op de rol van zes weken daarna hierop een antwoordakte kan nemen;

houdt iedere verdere beoordeling en beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. H.T.J.F. Verhappen en in het openbaar uitgesproken op 6 januari 2021.