Helsingin HO 7.4.2020 445 — Asuntokauppa

Kuolinpesä oli myynyt yhden osakkaan lapselle ja tämän puolisolle kuolinpesään kuuluneen asunnon ja autotallin. Ostajat olivat ehdottaneet tarjouksessaan kaupan tekemistä myyjä vastuusta vapauttaen. Kauppakirjan ehdon mukaan ostajilla ei ollut reklamaatio-oikeutta. Kauppakirjan ehtoa reklamaatio-oikeudettomasta kaupasta pidettiin pätevänä eikä ostajilla ollut oikeutta purkaa kauppaa tai saada hinnanalennusta kaupanteon jälkeen ilmenneen piilevän virheen vuoksi.

LÄNSI-UUDENMAAN KÄRÄJÄOIKEUDEN TUOMIO 20.4.2018

HELSINGIN HOVIOIKEUDEN TUOMIO 7.4.2020

Irtaimen kaupan purkaminen

Selostus käräjäoikeuden tuomiosta

EH:n kuolinpesä on 19.12.2013 myynyt A:lle ja tämän puolisolle B:lle asunto-osakeyhtiön osakkeet, jotka oikeuttavat hallitsemaan noin 120 neliömetrin suuruista huoneistoa A 5 ja autotallia yhtiön omistamassa talossa Espoossa. Kauppahinta on ollut yhteensä 345.000 euroa, josta 323.000 euroa on kohdistunut asunto-osakkeisiin ja 22.000 euroa autotalliosakkeisiin. Kauppakirjan mukaan ostajilla ei ollut reklamaatio-oikeutta. A:n isä V on ollut yksi kuolinpesän osakkaista.

A ja B ovat nostaneet myyjiä (hovioikeudessa valittajat 1 ja valittaja 2) vastaan asuntokaupan purkamista koskevan kanteen keskeisenä perusteena kyseessä olevassa asunnossa ja myös muissa taloyhtiön asunnoissa kaupanteon jälkeen ilmenneet laajamittaiset kosteus-, home- ja mikrobivauriot, joista oli aiheutunut kanteen mukaan terveyshaittaa. V on myöntänyt kanteen oikeaksi. Käräjäoikeus on katsonut, että kauppakirjan ehto reklamaatio-oikeudettomasta kaupasta oli mitätön ja on hyväksynyt kanteen tuomiosta tarkemmin ilmenevillä perusteilla. Kauppa on purettu ja myyjät on velvoitettu palauttamaan ostajille kauppahinta sekä suorittamaan heille korvausta pääomavastikkeista ja asuntoon laitetuista tarpeellista kustannuksista, kaikki määrät korkoineen. Lisäksi myyjät on velvoitettu suorittamaan ostajille oikeudenkäyntikulujen korvausta korkoineen siten, että S on velvoitettu yksin korvaamaan osa näistä kuluista.

Asian ovat ratkaisseet käräjäoikeudessa käräjätuomarit Juha Pihlamaa, Laura Ritakari-Rautio ja Kati Haanpää.

Jatkokäsittelylupa on myönnetty myyjille H:lle myötäpuolineen ja S:lle 30.10.2018.

Valmisteluistunto on pidetty 6.11.2019. Pääkäsittely on toimitettu 25., 27. ja 28.2.2020

Valittajien 1 vaatimukset

H ja myötäpuolet (jäljempänä myös myyjät) ovat ensisijaisesti vaatineet, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan ja kanne hylätään ja että A ja B (jäljempänä myös ostajat) velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa 137.654,29 eurolla ja hovioikeudessa 46.114,36 eurolla, molemmat määrät korkoineen. Toissijaisesti myyjät ovat vaatineet, että käräjäoikeuden tuomiota muutetaan siten, että heidät velvoitetaan suorittamaan ostajille enintään 10.000 euron hinnanalennus, että viivästyskorkojen maksuvelvollisuus poistetaan kokonaan tai ainakin sovitellaan alkamaan vasta 9.6.2017 lukien ja että asianosaiset velvoitetaan vastaamaan itse oikeudenkäyntikuluistaan asiassa.

Valittajan 2 vaatimukset

S (jäljempänä myös myyjä) on vaatinut, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan ja kanne hylätään ja että A ja B velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa 95.980 eurolla ja hovioikeudessa 47.561,04 eurolla, molemmat määrät korkoineen. Joka tapauksessa hänen maksettavakseen tuomittu oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuus tuli poistaa tai ainakin sen määrää kohtuullistaa.

Valittajien 1 ja 2 vaatimusten perusteet

Kaupan alihintaisuus

Valittajien 1 mukaan asunnon ja autotallin käypä arvo tulossa oleva linjasaneeraus huomioon ottaen oli ollut yhteensä 450.000 euroa. Ostajien saaman alennuksen määrä oli siten ollut 105.000 euroa eikä käräjäoikeuden arvioima 55.000 euroa.

Valittajan 2 mukaan asunnon käypä arvo kaupantekohetkellä oli ollut 458.000 euroa. Tämä saatiin vähentämällä 600.000 eurosta putkiremontista aiheutuneet kulut 100.000 euroa ja remontista aiheutuneet kulut 42.000 euroa. Ostajat olivat siten saaneet 135.000 euron hinnanalennuksen.

Valittajien mukaan käräjäoikeus oli antanut käypää arvoa arvioidessaan liikaa merkitystä asunnon myyntiyrityksille. Lisäksi hinnanalennusta oli saatu vain sen takia, että kohde oli ostettu vapauttaen myyjät vastuusta eikä esimerkiksi sukulaisuuden perusteella.

Reklamaatio-oikeudettomuus

Ostajien reklamaatio-oikeuden kokonaan poissulkeva vastuunrajoitusehto oli täyttänyt asuntokauppalaissa edellytetyn yksilöintivaatimuksen. Reklamaatio-oikeudettomuuden ja ostajien ostotarjouksessa käytetyn vastuusta vapauttaen -ilmaisun tarkoitus ei ollut epäselvä. Varsinkin vallinneissa olosuhteissa, kun ostaja oli itse ehdottanut kaupan tekemistä myyjä vastuusta vapauttaen ja kun kysymys oli ollut taloudellisessa intressissä otetusta harkitusta riskinotosta, ehto oli ollut riittävästi yksilöity. Ehdon tarkempi yksilöinti ei olisi lisännyt ostajille tulevan tiedon määrää. Myös reklamaatio-oikeudettomuutta koskevan sopimusehdon taustalla olleet olosuhteet oli otettava huomioon arvioitaessa ehdon pätevyyttä. Osapuolille oli ollut selvää miten heidän asemansa poikkesi asuntokauppalaissa säädetystä. Olisi kohtuutonta, jos ostajat vapautuisivat itse ehdottamastaan sopimusehdosta, minkä vuoksi kohde oli myyty heille huomattavalla alennuksella. Myyjät eivät olisi suostuneet ilman ehtoa alihintaiseen kauppaan.

Vastuunrajoitusehdon kohtuullistaminen

Reklamaatio-oikeuden poissulkevaa vastuunrajoitusehtoa ei tullut kohtuullistaa ostajien vaatimalla tavalla varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain (oikeustoimilaki) 36 §:n nojalla. Ostajat olivat itse ehdottaneet reklamaatio-oikeudettomuutta ja näin ottaneet riskin asunnon kunnosta alhaista kauppahintaa vastaan. Kohtuullistamiselle ei ollut perusteita myöskään ottaen huomioon olosuhteet kauppaa tehtäessä ja ostajien tietoisuus asunnon kunnosta.

Asunnon vauriot eivät ole olleet odottamattomia eivätkä ne siten missään tapauksessa muodostaneet asuntokauppalain tarkoittamaa virhettä. Osapuolet olivat tienneet, että kyseessä oli ollut huonokuntoinen asunto 50 vuotta vanhassa rivitalossa. Ostajat eivät voi virheenä vedota seikkoihin, jotka olivat olleet heidän tiedossaan kauppaa tehtäessä tai seikkoihin, jotka olivat rakennuksen ikä huomioon ottaen odotettavissa. Kauppakirjan ja kiinteistönvälittäjältä saatujen tietojen perusteella ostajat olivat osanneet epäillä alapohjan vaurioita ja kuntotarkastusraportin perusteella he olivat myös tienneet, että alapohjan tekninen käyttöikä oli ylitetty.

Osapuolet olivat sopineet reklamaatio-oikeudettomasta kaupasta ja ostajien saama alennus oli kattanut heille tulevien korjausvastuiden määrän, joten perusteita kaupan purkamiselle ei vallinneissa olosuhteissa missään tapauksessa ollut. Virheestä ei ollut aiheutunut kohtuutonta haittaa ostajille eikä huoneiston asumattomuus ollut johtunut myyjistä. Asuinhuoneiston 107.000 euron korjauskustannukset vastasivat vain noin 30 prosenttia kauppahinnasta, mitä osuutta ei ole oikeuskäytännössä pidetty purkukynnyksen ylittävänä määränä. Oikeuskäytännössä on kaupan purkamiselle edellytetty, että korjauskustannukset ylittävät 40 prosenttia kauppahinnasta. Kaupan purku ei siten ollut oikea seuraamus ottaen huomioon vaurioiden laatu, korjaustöiden kesto, korjauskustannusten määrä 107.000 euroa ja ostajien saaman hinnanalennus sekä tasonparannus ja käyttöiän pidennys.

Kysymykseen voisi tulla enintään 10.000 euron kauppahinnan hinnanalennus, mikäli ostajien saaman hinnanalennuksen määräksi katsottaisiin käräjäoikeuden arvioimat 55.000 euroa. Hinnanalennus oli kaupan purkuun nähden ensisijainen ja ostajille kohtuullinen seuraamus. Määrä perustui korjauskustannusten määrään vähennettynä saadulla alennuksella ottaen lisäksi huomioon käyttöiän pidennys ja tasonparannus sekä reklamaatio-oikeudeton kauppa.

$11f

Valittajilla oli ollut oikeus luottaa ostajien kanssa sovittuun reklamaatio-oikeudettomuuteen ja näin ollen myyjillä oli ollut perusteltu aihe odottaa tuomioistuimen ratkaisua ennen kanteessa vaadittujen suoritusten maksamista.

Samassa yhtiössä käydyn asuinhuoneiston B 9 asuntokauppariidan ei voida katsoa osoittaneen miten asuinhuoneistoa A 5 koskeva riita-asia ratkaistaan. Huoneistojen B 9 ja A 5 asuntokauppariidoissa oli osittain ollut kyse eri riitakysymyksistä, minkä vuoksi huoneiston B 9 riita-asian oikeudenkäynnistä ei voinut päätellä huoneiston A 5 riita-asian lopputulosta.

Asianosaisten oli ainakin vastattava itse oikeudenkäyntikuluistaan, koska asia on ollut oikeudellisesti epäselvä. Joka tapauksessa myyjien maksettavaksi tuomittuja oikeudenkäyntikuluja oli alennettava merkittävästi, koska niiden suorittaminen ei ollut ollut kohtuullista oikeudenkäyntiin johtaneiden seikkojen, asianosaisten aseman ja asian merkityksen vuoksi. Ostajien oma toiminta oikeudenkäynnin aikana oli otettava huomioon. He olivat myöntäneet reklamaatio-oikeudettomuuden vasta loppulausunnossaan. Myös valittajien 1 tekemä 150.000 euron sovintotarjous, jossa he olivat sitoutuneet suorittamaan myös valittaja 2 osuuden, oli otettava huomioon.

Käräjäoikeuden oikeudenkäyntikulujen korvaamisvelvollisuuden osalta valittaja 2 katsoi, että hän ei ollut aiheuttanut prosessin pitkittymistä tai laajentumista, eikä hän ollut laiminlyönyt velvollisuuttaan perehtyä asiaan tai noudattaa tuomioistuimen antamia ohjeita. Mahdolliset valittaja 2 erheet olivat olleet merkityksettömiä ja tahattomia.

Vastaukset

A ja B ovat vastauksissaan ensisijaisesti vaatineet, että valitukset hylätään ja toissijaisesti, että valittajat velvoitetaan suorittamaan heille hinnanalennuksena 107.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen kauppahinnan maksupäivästä 19.12.2013 lukien siihen saakka, kunnes on kulunut kuukausi haasteen tiedoksiannosta ja sen jälkeen korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen. Lisäksi valittajien tuli yhteisvastuullisesti korvata heidän oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa 35.491,86 eurolla viivästyskorkoineen.

Kauppahinta oli vastannut kohteen erittäin huonoa kuntoa ja sitä, että huoneistossa oli ollut alkamassa linjasaneeraus lähes välittömästi kaupanteon jälkeen. Ostajat eivät olleet saaneet alennusta kauppahinnasta.

Vastuunrajoitusehto ei ollut riittävän yksilöity ja siksi ehto oli mitätön.

Lainsäätäjän tavoitteena on nimenomaisesti ollut, ettei mainitunlaisia ehtoja käytettäisi asuntokaupoissa. Totaalinen reklamaatio-oikeudettomuus oli tarkoittanut rajoituksetonta ja siten myös täydellistä yksilöimätöntä vastuunrajoitusta ja oli asuntokauppalain 6 luvun 2 §:n nojalla mitätön sopimusehto.

Vastuunrajoituslausekkeen kohtuullistaminen

Vastuunrajoituslauseke oli joka tapauksessa kohtuuton ja erittäin lähellä mitättömyyttä, joten sitä oli kohtuullistettava oikeustoimilain 36 §:n nojalla siten, että se jätetään huomiotta. Asunto oli ostettu perheen kodiksi, eivätkä ostajat olleet voineet asua siinä. Laajojen kosteus- ja mikrobivaurioiden vuoksi asunto oli ollut asuinkelvoton ja lähes arvoton. Lisäksi tuli ottaa huomioon ostajien asema kuluttajina ja kuolinpesän hyvä taloudellinen asema.

Asunnossa oli käräjäoikeuden tuomiossa todettu laatu- ja taloudellinen virhe. Määrältään 107.000 euron korjauskustannukset olivat olleet odottamattomia. Kenelläkään ei ollut ollut tietoa näin laajoista ja merkittävistä virheistä.

Purkukynnys oli ylittynyt selvästi. Osapuolten tahdolla reklamaatio-oikeudettomuudesta ei ollut merkitystä arvioitaessa kaupan kohteen virheen kohtuullista seuraamusta. Mitättömällä ehdolla ei voinut olla mitään merkitystä oikeusseuraamusta arvioitaessa.

Purkukynnyksen ylittymistä tuli arvioida kokonaisuutena ja sen perusteella, olisivatko ostajat tehneet kauppaa tietoisina virheestä edes alennetulla kauppahinnalla. Arvioinnissa tuli antaa painoarvoa mahdollisuudelle käyttää asuntoa tarkoitukseensa kohtuullisessa ajassa sekä vaurioiden laajuuteen ja korjauskustannusten määrään. Ostajat eivät olisi tehneet kauppaa millään hinnalla, jos he olisivat tienneet myöhemmin ilmenneistä puutteista ja virheistä. Arviointia ei tullut tehdä vain 107.000 euron korjauskustannusten määrän perusteella. Vaikka kauppahinta olisi alittanut käyvän hinnan, sillä ei ollut merkitystä purkuperusteen olemassaoloa arvioitaessa. Ostajilla oli ollut oikeus estää asunto-osakeyhtiön päättämät virheelliset korjaustoimenpiteet.

Toissijaisesti vaadittu hinnanalennus 107.000 euroa perustui huoneistolle tulevaan osuuteen korjauskustannuksista. Käräjäoikeuden tuomio oli oikein sen osalta, etteivät korjaukset olleet aiheuttaneet tasonparannusta ja käyttöiän pidennystä.

Viivästyskorkojen sovitteluvaatimus tuli hylätä. Valittajat olivat päättäneet jättää velan maksamatta sen erääntyessä. Viivästyskorko oli laillinen seuraamus velan maksamatta jättämisestä ja sovitteluun tuli jo sen johdosta suhtautua kielteisesti. Erityistä perustetta, minkä vuoksi viivästyskorkojen maksuvelvollisuus olisi kohtuuton, ei ollut.

Hävinnyt osapuoli oli velvoitettava korvaamaan voittaneen osapuolen oikeudenkäyntikulut. Asia ei ollut oikeudellisesti epäselvä ja lisäksi myyjien asema oli suuren henkilömäärän ja merkittävän perinnön saamisen vuoksi huomattavasti parempi kuin ostajien.

Valittajien 1 tekemä sovintotarjous ei ollut ollut todellinen, koska valittaja 2 ei ollut siihen suostunut. Näin ollen kyseiselle sovintotarjoukselle ei voinut antaa merkitystä oikeudenkäyntikulukysymystä arvioitaessa.

Ostajat olivat tehneet sovintoesityksen, jossa he olivat pyytäneet palauttamaan kauppahinnan pääoman 345.000 euroa, mutta myyjät eivät olleet tähän suostuneet. Mikäli kanteesta menestyisi vähintään sovintoesitystä vastaava määrä, valittajat tulisi velvoittaa korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa. Ostajien sovintotarjous tuli ottaa huomioon myös arvioitaessa valittajien vaatimusta viivästyskorkojen sovittelusta.

Todistelu

Hovioikeuden ratkaisu

Perustelut

$128

Hovioikeudessa on valmistelun aikana todettu riidattomaksi, että ostajat olivat itse ehdottaneet kaupan tekemistä ilman reklamaatio-oikeutta ja että kaupan osapuolet olivat sittemmin myös sopineet reklamaatio-oikeudettomasta kaupasta. Lisäksi on riidatonta, että taloyhtiön asunnoissa oli kaupanteon jälkeen todettu käräjäoikeuden tuomion mukaiset alapohjarakenteiden ja seinien alajuoksujen kosteus- ja mikrobivauriot ja että nämä virheet tuli korjata poistamalla alapohjasta tojalevyt. Hovioikeudessa ei ole riitautettu myöskään sitä käräjäoikeuden johtopäätöstä, että korjauskustannukset kyseessä olevan huoneiston osalta selvittelykuluineen olivat arviolta 107.000 euroa. Edelleen on todettu riidattomaksi, että asunto-osakeyhtiö on nyttemmin tehnyt korjauksia poistamalla kyseessä olevasta asunnosta tojalevyt ja että korjauskustannusten suuruusluokka on ollut noin 100.000 euroa.

EH:n kuolinpesä on myynyt asunto- ja autotalliosakkeet yhden osakkaan pojalle ja tämän puolisolle. Kauppa on liittynyt läheisesti EH:n jälkeen suoritettuun perinnönjakoon ja poikkeaa siten jo lähtökohdiltaan tavanomaisesta asuntokaupasta.

Hovioikeudessa esitetty näyttö on yhdensuuntaista sen suhteen, että V:llä on ollut muita osakkaita läheisempi suhde vainajaan ja myös merkittävämpi rooli tämän kuolinpesän asioiden hoitamisessa. Oikeustieteellisen koulutuksen saanut V oli laatinut EH:n testamentin, jonka mukaan A ja kaksi hänen muuta lastaan olivat saaneet pesästä yhdessä miljoonan markan legaatin. V oli toiminut EH:n testamentin toimeenpanijana. V:n asuessa suuren osan vuodesta Espanjassa A oli isänsä puolesta osallistunut kuolinpesän asioiden hoitamiseen ja toiminut muun ohessa perunkirjoituksessa pesän ilmoittajana. A oli myös osallistunut taloyhtiön putkiremonttia koskevaa tilaisuuteen. V:llä oli ollut hallussaan yksi asunnon avaimista, joka oli ollut myös A:n käytettävissä. Asuntokauppaa pesän puolesta hoitanut osakas M on kertonut, ettei hän ollut EH:n eläessä käynyt sisällä asunnossa ja etteivät myöskään muut kuolinpesän osakkaat olleet hänen tietämänsä mukaan olleet paljoa tekemisissä EH:n kanssa.

Hovioikeus näin ollen katsoo, että A ja V olivat olleet muita osakkaita läheisempiä EH:n kanssa ja olleet muita osakkaita paremmin perillä kuolinpesän asioista.

$12b

Yhteenvetona asiassa esitetystä selvityksestä hovioikeus toteaa, että ajatus reklamaatiovapaasta kaupasta oli tullut alun perin V:n taholta ja sittemmin myös A:n omasta ehdotuksesta ja että muiden osakkaiden on katsottava suostuneen kauppaan ehdotetulla hinnalla vain sillä edellytyksellä, että kuolinpesä vapautui kaikesta vastuusta asunnon kunnon suhteen.

Ostajien mukaan myyntihinta 323.000 euroa oli vastannut asunnon käypää arvoa sen huono kunto huomioon ottaen. Valittajien 1 mukaan asunnon käypä arvo on ollut 428.000 euroa ja hinnanalennus 105.000 euroa. S:n mukaan käypä arvo on ollut 458.000 euroa ja hinnanalennus 135.000 euroa.

$12d

$12e

Hovioikeus katsoo, että asunnon alun perin arvioitua huonomman kunnon ja siihen liittyvien riskien vuoksi asunnon käypä arvo ei ole täysin vastannut siitä ennen kaupantekoa annettuja arvioita. Tätä osoittaa erityisesti se, ettei kohteesta ollut saatu yhtään vakavasti otettavaa tarjousta, vaikka asunnon hintapyyntö oli 4.10.2013 alennettu alle 400.000 euroon ja hintapyyntö autotallin kanssa 420.000 euroon. Hovioikeus hyväksyy näin ollen käräjäoikeuden arvion, jonka mukaan kaupan kohteen arvo on ollut noin 400.000 euroa kaupantekohetkellä. Tätä tukee myös se, että kohteen käypä arvo kunnostettuna olisi ollut R:n uskottavan arvion mukaan noin 620.000 euroa ja myös se, että B on kertonut heidän arvioineen, että asunnon kunnostamiseen voisi mennä jopa 220.000 euroa.

Edellä mainituin perustein hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin, että A ja B ovat saaneet asunnon noin 55.000 euroa alle käyvän hinnan. Asiaa käsiteltäessä on ilmennyt, että osakkaiden välit eivät olleet erityisen hyvät eivätkä eri sukuhaaroihin kuuluneet sukulaiset olleet juurikaan tavanneet toisiaan. S:n, M:n ja N:n kertomuksista ilmenee erityisen kriittistä suhtautumista V:tä kohtaan, joka oli heidän mukaansa hoitanut suvun asioita itsevaltaisesti ja jonka lapset olivat ainoita sukulaisia, jotka erityisjälkisäädöksen nojalla saivat rahaa pesästä. Mitään syytä ei siten ole olettaa, että asunto- ja autotalliosakkeet olisi myyty A:lle ja B:lle muusta syystä kuin kuolinpesän vastuuvapauden vuoksi käypää hintaa alhaisemmalla hinnalla.

5.1. Sovellettava oikeussäännös vastuunrajoituslausekkeen osalta

Asuntokauppalain 6 luvun 2 §:n 2 momentin mukaan silloin kun ostajana on kuluttaja myyjän vastuuta kaupan kohteesta voidaan rajoittaa vain sopimuksessa yksilöityjen seikkojen osalta. Myös maakaaren 2 luvun 9 §:n 2 momentin mukaan ostajan oikeutta vedota kaupan kohteen virheeseen voidaan rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä.

Hovioikeus toteaa, että asuntokauppalakiin on esitöissä mainituista syistä otettu säännös siitä, että ostajan oikeuksia voidaan rajoittaa vain sopimuksessa yksilöityjen seikkojen osalta. Laissa ei kuitenkaan ole määritelty tarkemmin sitä, mitä virheiden yksilöiminen tarkoittaa. Hovioikeus katsoo, ettei asuntokauppalain esitöissä (HE 14/1994 vp s. 127) mainittu esimerkki kodinkoneen virheestä sulje pois sitä, etteikö yksilöintivaatimus voisi täyttyä muullakin tavalla kuin luetteloimalla tarkasti kaikki virheet ja puutteet, joista myyjä ei vastaa.

$130

$131

Oikeuskirjallisuudessa on esitetty kannanottoja, joiden mukaan myös seuraamusten tasolla tapahtuva yksilöinti voisi olla riittävää esimerkiksi siten, että seuraamuksille sovitaan tietty rahamääräinen yläraja. Keskeisenä on pidetty sitä, että ostaja voi arvioida vastuunrajoitusehtojen vaikutusta asemaansa ja ottaa sen huomioon kauppahinnasta sopiessaan. On myös katsottu, että ehto, jolla myyjä vapautetaan kaikesta vastuusta on yksiselitteinen ja voisi siten täyttää lain vaatimuksen ehdon yksilöimisestä (Mia Hoffrén: Virhevastuu asunnon ja asuinkiinteistön kaupassa, 2013, s. 260 ss., Pirkko Heikkinen, Vastuun rajat kiinteistön kaupassa, 2018, s. 253 ss.).

5.2. Ehdon pätevyys tässä tapauksessa

$132

$133

Hovioikeus yhteenvetona toteaa, että ostajat ovat tässä tapauksessa olleet vähintään tasavertaisessa asemassa myyjien kanssa ja ottaneet selvästi alhaisempaa kauppahintaa vastaan tietoisen riskin asunnon kunnosta. Jos alapohjasta ei olisi löytynyt kosteus- ja mikrobivaurioita, ostajat olisivat asunnon kunnostamalla saaneet noin 600.000 euron arvoisen asunnon edullisesti.

$134

Näillä perusteilla hovioikeus katsoo toisin kuin käräjäoikeus, että kauppakirjan myyjän virhevastuun kokonaan poistava ehto on pätevä. Ostajat eivät näin ollen voi lähtökohtaisesti vedota virheenä alapohjan kosteus- ja mikrobivaurioihin, vaikka uskottavaa onkin, että he eivät olisi ostaneet asuntoa, jos he olisivat tienneet kosteus- ja mikrobivaurioista.

Arvioitavaksi jää, onko ehtoa syytä ostajien vaatimin tavoin kohtuullistaa.

5.3. Kohtuullistamiseen sovellettava oikeussäännös

Oikeustoimilain 36 §:n 1 momentin mukaan jos oikeustoimen ehto on kohtuuton tai sen soveltaminen johtaisi kohtuuttomuuteen, ehtoa voidaan joko sovitella tai jättää se huomioon ottamatta. Kohtuuttomuutta arvosteltaessa on otettava huomioon oikeustoimen koko sisältö, osapuolten asema, oikeustointa tehtäessä ja sen jälkeen vallinneet olosuhteet sekä muut seikat. Pykälän 2 momentin mukaan jos 1 momentissa tarkoitettu ehto on sellainen, että sopimuksen jääminen voimaan muilta osin muuttumattomana ei ole ehdon sovittelun vuoksi kohtuullista, sopimusta voidaan sovitella muiltakin osin tai se voidaan määrätä raukeamaan.

5.4. Ehdon kohtuullistaminen tässä tapauksessa

Myyjän vastuun kokonaan poissulkeva ehto voi jossain tilanteessa johtaa sellaiseen kohtuuttomuuteen, että ehtoa tulee sovitella. Tällainen tilanne voisi olla käsillä esimerkiksi silloin, kun asuintarkoitukseen myyty talo osoittautuu pysyvästi asumiskelvottomaksi.

$135

Ostajat ovat saaneet ennen kaupantekoa samat tiedot asunnon korjaustarpeista ja myös asuntoon liittyvistä piilevistä riskeistä kuin myyjät. He ovat tarjoutuneet ostamaan asunnon alihinnalla kuolinpesä vastuusta vapauttaen tilanteessa, jossa ostajia kiinnostanut asunto ei ollut mennyt kaupaksi siihen liittyvien riskien vuoksi. Myyjät ovat suostuneet ostajien ehdottamaan alihintaiseen kauppaan juuri sen vuoksi, ettei asiaan tarvitsisi mahdollisten piilevien virheiden vuoksi enää palata. Asiassa ei ole näytetty, että myyjistä muiden kuin mahdollisesti V:n asema olisi taloudellisesti niin hyvä, että se puoltaisi ehdon sovittelua. Korjauskustannusten määrää 107.000 euroa ei myöskään voi pitää saatuun hinnanalennukseen nähden kohtuuttoman suurena.

Näillä perusteilla hovioikeus katsoo, ettei vastuunrajoitusehtoa ole perusteita jättää kohtuuttomuuden perusteella huomiotta ja ettei sen seurauksia ole muullakaan tavalla aihetta kohtuullistaa.

Käräjäoikeuden tuomio on edellä mainituilla perusteilla kumottava ja A:n ja B:n kanne hylättävä. H myötäpuolineen ja S vapautetaan kaikesta korvausvelvollisuudesta A:lle ja B:lle.

H myötäpuolineen ja S ovat voittaneet asian. Heillä on siten oikeus saada korvaus oikeudenkäyntikuluistaan sekä käräjä- että hovioikeudessa. A:n ja B:n on korvattava oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n ja 16 §:n nojalla kaikki vastapuoliensa tarpeellisista toimenpiteistä johtuneet kohtuulliset oikeudenkäyntikulut.

6.1. H:n ja myötäpuolien oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa

A ja B ovat käräjäoikeudessa ensinnäkin paljoksuneet H:n ja hänen myötäpuoliensa oikeudenkäyntikuluvaatimusta asiamiehen käyttämien tuntien osalta ja myös todistelukustannusten osalta. Lisäksi he ovat katsoneet, ettei heitä tulisi täysimääräisesti velvoittaa korvaamaan H:n ja myötäpuolien oikeudenkäyntikuluja, koska vastaavien virheiden ja rakennusteknisten seikkojen osalta hovioikeus oli jo 22.12.2016 antanut asuntoa B 9 koskevan lainvoimaisen tuomion, joten näiltä osin oikeudenkäynti oli ollut tarpeeton.

Hovioikeus katsoo, että H ja hänen myötäpuoliensa osalta asian ajamiseen on käytetty asian laatu ja laajuus huomioon ottaen jossain määrin tarpeettoman paljon työtunteja. Lisäksi todistaja X:lle maksettua 4.300 euron korvausta voidaan pitää poikkeuksellisen korkeana. Sen sijaan asiassa saadun selvityksen ja käräjäoikeuden tuomioon kirjatun perusteella oikeudenkäynnin rajaamisesta oli neuvoteltu, mutta asiaa on eri syistä kuitenkin jouduttu käsittelemään myös virheiden ja korjauskustannusten osalta. Näin ollen ei ole perusteita katsoa, että H:n ja myötäpuolien kohtuullisista ja tarpeellisista oikeudenkäyntikuluista tulisi korvata vain osa.

Näillä perusteilla hovioikeus katsoo, että A:n ja B:n on korvattava H:n ja hänen myötäpuoliensa oikeudenkäyntikulut kohtuulliseksi katsotuilla 125.000 eurolla.

6.2. S:n oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa

S on hovioikeudessa vaatinut korvaukseksi oikeudenkäyntikuluistaan käräjäoikeudessa 1170 tunnin työmäärän ja 80 euron tuntiveloituksen perusteella 93.600 euroa ilmoittaen kuitenkin, että työmäärästä voi tehdä vähennyksen siltä osin kuin toimenpiteet olivat liittyneet tarpeettomien todisteiden esittämiseen. Lisäksi hän on vaatinut korvausta todistajille maksetuista palkkioista 2.380 euroa.

A ja B ovat käräjäoikeudessa kiistäneet S:n oikeudenkäyntikuluja koskevan vaatimuksen kokonaisuudessaan ja katsoneet, että S ei ollut osaksikaan tehnyt sellaisia oikeudenkäynnin kannalta välttämättömiä paljon aikaa vaativia toimenpiteitä, jotka olisivat olleet asiamiesten tai asiantuntijoiden tekeminä oikeudenkäyntiä hyödyttäviä. S oli myös toiminnallaan aiheuttanut huomattavasti ylimääräisiä kustannuksia muille asianosaisille.

Hovioikeus toteaa, että S on ajanut asiaansa itse käräjäoikeudessa. Hänen kulujensa osalta kysymys on siten oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8 §:n 1 momentin mukaisista asian valmistelusta ja asian tuomioistuimessa ajamisesta aiheutuneista kustannuksista, joista hänellä on oikeus saada saman luvun 1 §:n nojalla kohtuullinen korvaus. Saadun selvityksen perusteella hovioikeus katsoo, että S:n laajasta selvittelytyöstä vain vähäinen osa on ollut tarpeellista. Lisäksi S on käräjäoikeuden mukaan aiheuttanut menettelyllään oikeudenkäynnin pitkittymistä. Hovioikeudella ei ole aihetta arvioida asiaa tältä osin toisin. Näillä perusteilla hovioikeus arvioi A:n ja B:n korvattavaksi tulevien tarpeellisten toimenpiteiden aiheuttamien oikeudenkäyntikulujen kohtuulliseksi määräksi 6.000 euroa.

6.3. Oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa

H ja hänen myötäpuolensa ovat vaatineet korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 46.114,36 euroa. A:lla ja B:llä ei ole ollut huomautettavaa vaaditusta määrästä.

S on vaatinut korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa valituksen laatimisesta 7.910 euroa, muista asianajokuluista 39.024,04 euroa, kuulemistallenteista 27 euroa, todistajanpalkkiosta 100 euroa sekä oikeudenkäyntimaksusta 500 euroa.

A ja B ovat myöntäneet S:n oikeudenkäyntikuluista määrällisesti oikeaksi valituksen laatimisesta 20 tunnin työmäärän ja 10 euron tuntiveloituksen. S:n asianajokulujen osalta heillä ei ole ollut huomautettavaa.

Hovioikeus katsoo, että kohtuullinen korvaus S:lle on valituksen laatimisen osalta 500 euroa. A:n ja B:n on näin ollen korvattava S:lle valituksen laatimisesta 500 euroa, asianajokuluista 39.024,04 euroa ja muista kuluista 627 euroa eli yhteensä 40.151,04 euroa.

Tuomiolauselma

Käräjäoikeuden tuomio kumotaan. A:n ja B:n kanne hylätään.

A ja B velvoitetaan suorittamaan:

Asian ovat hovioikeudessa ratkaisseet hovioikeudenneuvokset Mirja-Leena Nurmi, Taina Tuohino ja Jan Ylitapio. Valmistelijana on toiminut hovioikeuden esittelijä Camilla Valtti.

Ratkaisu on yksimielinen.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 8.6.2020.

Asia

Asian käsittely hovioikeudessa

Myyjien vastuun poissulkeva kaupan ehto

Virhearviointi

Virheen seuraamukset

Viivästyskoron sovittelu

Oikeudenkäyntikulut

Myyjien vastuuta rajoittava kauppakirjan ehto

Viivästyskorot

1. Kysymyksenasettelu

2. Riidattomat seikat

3. Asuntokaupan olosuhteet

4. Kaupan alihintaisuus

5. Oikeudellinen arviointi

6. Yhteenveto ja oikeudenkäyntikulut

H:lle ja myötäpuolille yhteisesti korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa 125.000 euroa ja hovioikeudessa 46.114,36 euroa,

S:lle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa 6.000 euroa ja hovioikeudessa 40.151,04 euroa, sekä

korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa kaikille edellä mainituille oikeudenkäyntikulujen määrille siitä lukien, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamisesta.