KHO 14.3.2017/1153 — Rakennusrasitteen perustamista koskeva valitus (Tapiola, Espoo)

Rakennusrasitteen perustamista koskeva valitus

Tapiola Center Oy

Helsingin hallinto-oikeus 30.5.2016 nro 16/0478/5

on pyytänyt hakemuksessaan, että sille perustetaan ja rekisteröidään rakennusrasitteena pysyvä oikeus sijoittaa ja pitää Espoon kaupungin 12. kaupunginosan korttelin 12002 tontille 16 (kiinteistötunnus 49-12-2-16) rakennetussa pysäköintirakennuksessa 64 kappaletta autojen pysäköintipaikkoja autojen säilytystä ja pysäköintiä varten.

on 20.11.2014 tekemällään päätöksellä (§ 179) hyväksynyt hakemuksen ja päättänyt perustaa rakennusrasitteena seuraavan rasitteen:

Espoon kaupungin 12. kaupunginosan korttelin 12002 tontilla 8 on asemakaavan edellyttämänä rakennusrasitteena pysyvä oikeus käyttää 12. kaupunginosan korttelin 12002 tontilla 16 sijaitsevassa rakennuksessa (rakennustunnus 49-12-2-16-1) olevaa 64 autopaikkaa päätöksen liitteenä olevan paikkakartan mukaisesti.

on valituksenalaisella päätöksellään hylännyt Tapiola Center Oy:n valituksen Espoon rakennuslautakunnan päätöksestä.

Hallinto-oikeus on perustellut päätöstään seuraavasti:

Maankäyttö- ja rakennuslain 158 §:n 1 momentin mukaan tonttia tai rakennuspaikkana olevaa kiinteistöä varten voidaan perustaa toista kiinteistöä rasittava pysyvä oikeus rakennuksen tai rakennelman käyttämiseen tai niihin verrattavaan toimenpiteeseen (rakennusrasite). Rasitteen perustaminen edellyttää, että asianosaiset sopivat siitä kirjallisesti. Rakennusrasite voidaan perustaa kunnan tai sen laitoksen tarpeita varten taikka yhdyskuntateknistä rakentamista varten siinäkin tapauksessa, että rasiteoikeus ei liity tonttiin tai rakennuspaikkana olevaan kiinteistöön.

Mainitun pykälän 2 momentin mukaan rakennusrasite saadaan perustaa, jos sillä edistetään tarkoituksenmukaista rakentamista tai kiinteistön käyttöä, rasite on tarpeellinen rasiteoikeuden haltijalle eikä siitä aiheudu huomattavaa haittaa rasitetulle kiinteistölle. Asemakaavan edellyttämä rasite voidaan perustaa, jollei sen perustaminen ole kaavan voimaantulon jälkeen muuttuneiden olosuhteiden vuoksi ilmeisen tarpeetonta tai rasitetulle kiinteistölle kohtuutonta.

Maankäyttö- ja rakennuslain 159 §:n 1 momentin mukaan asemakaavassa edellytetty rakennusrasite voidaan perustaa, vaikka asianosaiset eivät siitä sovikaan, muun ohella autopaikoituksen järjestämiseksi rakennukseen.

Maankäyttö- ja rakennuslain 160 §:n 3 momentin mukaan jollei rakennusrasitteesta taikka sen muuttamisesta tai poistamisesta johtuvasta korvauksesta sovita, asia ratkaistaan lunastuslain mukaisessa järjestyksessä.

Maankäyttö- ja rakennusasetuksen 80 §:n mukaan tonttia tai rakennuspaikkana olevaa kiinteistöä varten voidaan perustaa maankäyttö- ja rakennuslain 158 tai 159 §:ssä tarkoitettuna rakennusrasitteena toista kiinteistöä pysyvästi tai määräajan rasittava oikeus muun ohella rasitetulla kiinteistöllä sijaitsevassa rakennuksessa olevan autopaikan käyttämiseen (käyttörasite).

Tontilla 16 sijaitsevan pysäköintirakennuksen rakennuslupapäätöksessä 25.9.1980 § 1106 ja sen liitteissä on yksilöity ne yhtiöt, joiden autopaikkoja rakennukseen sijoitetaan. Asiakirjojen mukaan hakijalle on tällä tavoin osoitettu 64 autopaikkaa.

Pysäköintirakennuksen rakentamisajankohtana voimassa olleessa, vuonna 1974 vahvistetussa asemakaavassa korttelin 12002 tontti 16 oli osoitettu autopysäköinti- ja huoltorakennuksen korttelialueeksi (Ap) ja asemakaavamääräyksen mukaan pysäköinti oli varattu muun ohella korttelin 12002 käyttöön. Voimassa olevassa asemakaavassa tontti 16 on varattu autopaikkojen korttelialueeksi (LPA) ja asemakaavamääräyksen mukaan tontille saa sijoittaa muun ohella korttelin 12002 autopaikkoja.

Asemakaavassa on siten edellytetty, että korttelin 12002 rakennustonttien velvoiteautopaikat sijoitetaan mainitulle LPA-korttelialueelle, jolla Tapiola Center Oy:n pysäköintirakennus sijaitsee. Kyse on maankäyttö- ja rakennuslain 159 §:n 1 momentissa tarkoitetusta asemakaavassa edellytetystä rasitteesta, joka voidaan perustaa vaikka asianosaiset eivät siitä sovikaan, mikäli maankäyttö- ja rakennuslain 158 §:n 2 momentissa säädetyt edellytykset täyttyvät.

Korkein hallinto-oikeus on päätöksessään 3.10.2011 T 2802 todennut samassa korttelissa 12002 sijaitsevien Kiinteistö Oy Raitinkartanon, Kiinteistö Oy Raitinlukon ja Tapiolan Toimitalo Oy:n hakemuksesta Tapiola Centerin tiloihin perustettujen autopaikkarasitteiden osalta seuraavaa:

$c7

on valituksessaan vaatinut, että Helsingin hallinto-oikeuden ja rakennuslautakunnan päätökset kumotaan ja Asunto-osakeyhtiö Raitinlinnan hakemus hylätään.

Vaatimustensa tueksi yhtiö on esittänyt muun ohella seuraavaa:

Alueen asemakaava ei määrää vaan sallii vaihtoehtoisen mahdollisuuden autopaikkojen sijoittamiselle oman tontin ulkopuolelle. Pakkorasitteen perustamiseen pitää olla enemmän perusteita kuin pelkkä asemakaavan sallivuus rasitteen perustamiselle. Haettavat rasitteet eivät ole maankäyttö- ja rakennuslain 159 §:n mukaisina pakkorasitteina perustettavia, koska niiltä puuttuvat maankäyttö- ja rakennuslain 158 §:n 2 momentissa tarkoitetut yleiset edellytykset. Pakkorasitteita ei voida perustaa pelkästään asemakaavaan vedoten.

Vuonna 2002 muutetussa asemakaavassa autopaikkojen sijoittamista koskevassa kaavamääräyksessä sanotaan, että autopaikat tulee sijoittaa likimääräisen korkeusaseman osoittaman tason alapuolisiin tasoihin tai LPA-alueille. Kaavamääräys lähtee siitä, että ensisijainen vaihtoehto on autopaikkojen sijoittaminen omalle tontille.

Asunto-osakeyhtiö Raitinlinnalla ei ole ollut autopaikkoja sijoitettuna, eikä yhtiö ole autopaikkoja hallinnut Tapiola Center Oy:n pysäköintilaitoksessa. Hakijalla ei ole ollut mitään tarvetta näihin autopaikkoihin yli 30 vuoteen, joten tilanne poikkeaa Asunto-osakeyhtiö Raitinkartanon ja muiden asunto-osakeyhtiöiden lähtökohdista. Nämä yhtiöt olivat alusta alkaen käyttäneet autopaikkoja osakeomistuksensa perusteella.

Pysäköintitalossa ei ole vapaita paikkoja hakijan vaatimille rasitepaikoille. Rasitteiden perustaminen vaarantaa Tapiola Center Oy:n uudistussuunnitelmien toteuttamisen. Haitta rasitteesta on Tapiola Center Oy:lle kohtuuton. Rasitteet vievät yhtiön liiketoiminnan.

on antanut selityksen.

on antamassaan selityksessä vaatinut Tapiola Center Oy:n valituksen hylkäämistä ja oikeudenkäyntikulujensa korvaamista.

on antanut vastaselityksen.

Korkein hallinto-oikeus on tutkinut asian.

2. Asunto-osakeyhtiö Raitinlinnan oikeudenkäyntikulujen korvaamista koskeva vaatimus hylätään.

1. Kun otetaan huomioon edellä ilmenevät hallinto-oikeuden päätöksen perustelut ja perusteluissa mainitut oikeusohjeet sekä korkeimmassa hallinto-oikeudessa esitetyt vaatimukset ja asiassa saatu selvitys, hallinto-oikeuden päätöksen muuttamiseen ei ole perusteita.

2. Asian laatuun nähden ja kun otetaan huomioon hallintolainkäyttölain 74 §, Asunto-osakeyhtiö Raitinlinnalle ei ole määrättävä maksettavaksi korvausta oikeudenkäyntikuluista korkeimmassa hallinto-oikeudessa.

Asian ovat ratkaisseet presidentti Pekka Vihervuori sekä oikeusneuvokset Hannu Ranta, Tuomas Lehtonen, Kari Tornikoski ja Taina Pyysaari. Asian esittelijä Marko Nurmikolu.

Asia

Valittaja

Päätös, jota valitus koskee

Asian aikaisempi käsittely

Asunto-osakeyhtiö Raitinlinna

Espoon rakennuslautakunta

Hallinto-oikeuden ratkaisu

Helsingin hallinto-oikeus

Sovellettavat oikeusohjeet

Oikeudellinen arviointi

$d0

Asian ovat ratkaisseet hallinto-oikeuden jäsenet Markku Setälä, Ilkka Hartikainen ja Elena Feldman. Esittelijä Joonas Ahtonen.

Käsittely korkeimmassa hallinto-oikeudessa

Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu

Perustelut