KHO:2018:32 — Samförvaltning

Högsta förvaltningsdomstolen hade att avgöra om A Ab som ägare till huset med bostadsrätter hade fullgjort sina skyldigheter enligt lagen om bostadsrättsbostäder och lagen om samförvaltning i hyreshus gällande de boendes rätt att delta i konkurrensutsättningen av tjänsterna för husbolagets fastighetsunderhåll.

A Ab hade informerat om konkurrensutsättningen av underhållsavtalet, dess tidtabell och grunderna för konkurrensutsättningen i mars 2014 på de webbsidor som de boende hade till sitt förfogande. Disponenten hade dessutom på boendemötet i april 2014 meddelat att det nya underhållsavtalet träder i kraft i månadsskiftet juli-augusti och att några ändringar i underhållsuppgifterna inte är på kommande. Efter att bostadskommitténs ordförande hade frågat om deltagarna i konkurrensutsättningen hade disponenten i början av juli 2014 per epost meddelat att valet kommer att göras mellan två aktörer och att valet grundar sig på tjänstens nivå, tjänsteleverantörens resurser samt priset.

Regionförvaltningsverket hade ålagt A Ab att inom den tidsfrist som angetts i beslutet bereda boendekommittén eller samarbetsorganet en möjlighet att delta i konkurrensutsättningen av underhållsavtalet genom att göra framställningar, förhandla och ge utlåtanden om underhållsavtalets innehåll och anordnandet av underhållsuppgifterna.

Högsta förvaltningsdomstolen ändrade inte förvaltningsdomstolens beslut med vilket A Ab:s besvär hade avslagits. A Ab konstaterades ha förfarit i strid med lagen om samförvaltning i hyreshus gällande de boendes rätt att delta i samband med det nya underhållsavtalet. Försummelsen hade inte avhjälpts genom att de boende senare hade godkänt underhållsavtalet.

Lagen om bostadsrättsbostäder 9 a § 1 mom, 16 c § (1256/2010) 1 och 2 mom.

Lagen om samförvaltning i hyreshus 10 § 1 mom. 5 punkten

Asiassa oli korkeimmassa hallinto-oikeudessa kysymys siitä, oliko A Oy asumisoikeustalon omistajana noudattanut asumisoikeusasunnoista annetun lain ja yhteishallinnosta vuokrataloissa annetun lain säännöksiä asukkaiden osallistumisoikeudesta kilpailuttaessaan taloyhtiön kiinteistönhuoltopalvelut.

A Oy oli tiedottanut huoltosopimuksen kilpailuttamisesta, sen aikataulusta ja kilpailutusperusteista asukkaiden käytössä olevilla internetsivuilla maaliskuussa 2014. Lisäksi isännöitsijä oli huhtikuussa pidetyssä asukaskokouksessa ilmoittanut, että uusi huoltosopimus astuu voimaan heinä-elokuun vaihteessa ja huoltotehtäviin ei ole tulossa muutoksia. Asukastoimikunnan puheenjohtajan tiedusteltua kilpailutukseen osallistujista isännöitsijä oli heinäkuun alussa 2014 ilmoittanut sähköpostitse, että valinta tullaan tekemään kahden toimijan välillä ja valinta perustuu palvelun tasoon, palveluntarjoajan resursseihin sekä hintaan.

Aluehallintovirasto oli päätöksessään asettamassa määräajassa velvoittanut A Oy:n varaamaan asukastoimikunnalle tai yhteistyöelimelle mahdollisuuden osallistua kiinteistönhuoltosopimuksen kilpailuttamiseen tekemällä esityksiä, neuvottelemalla ja antamalla lausunto huoltosopimuksen sisällöstä ja huoltotehtävien järjestämisestä.

Korkein hallinto-oikeus ei muuttanut hallinto-oikeuden päätöstä, jolla A Oy:n valitus oli hylätty. A Oy:n ei katsottu menetelleen uuden huoltosopimuksen osalta asukkaiden osallistumisoikeuden kannalta yhteishallinnosta vuokrataloissa annetun lain edellyttämällä tavalla. Laiminlyönti ei korjautunut sen johdosta, että asukkaat olivat myöhemmin hyväksyneet huoltosopimuksen.

Laki asumisoikeusasunnoista 9 a § 1 momentti, 16 c § (1256/2010) 1 ja 2 momentti

Laki yhteishallinnosta vuokrataloissa 10 § 1 momentti 5 kohta

Päätös, jota valitus koskee

Helsingin hallinto-oikeus 6.7.2016 nro 16/0822/3

Asian aikaisempi käsittely

on 22.5.2015 tekemällään päätöksellä määrännyt A Oy:n varaamaan asukkailleen asumisoikeusasunnoista annetun lain 16 c §:n mukaisen mahdollisuuden osallistua huoltosopimuksen kilpailuttamiseen yhteishallinnosta vuokrataloissa annetun lain mukaisessa menettelyssä eli taloyksikkökohtaisessa kilpailuttamisessa asukastoimikunnan kautta tai yhteisökohtaisessa kilpailuttamisessa yhteistyöelimen kautta. A Oy:n tulee varata edellä mainitulle toimielimelle yhteishallinnosta vuokrataloissa annetun lain 10 §:n 1 momentin 5 kohdassa säädetty mahdollisuus tehdä esityksiä, neuvotella ja antaa lausunto huoltosopimuksen sisällöstä ja huoltotehtävien järjestämisestä. Aluehallintoviraston määräys on toteutettava 1.9.2015 mennessä.

Hallinto-oikeuden ratkaisu

Helsingin hallinto-oikeus on valituksenalaisella päätöksellään hylännyt A Oy:n aluehallintoviraston päätöksestä tekemän valituksen ja oikeudenkäyntikulujen korvaamista koskevan vaatimuksen.

Hallinto-oikeus on perustellut päätöstään seuraavasti:

B:n toimivaltaa koskeva valitusperuste

Asumisoikeusasunnoista annetun lain 4 f §:n mukaan asumisoikeuden haltijalla ja hänen kanssaan asumisoikeusasunnossa asuvalla on oikeus osallistua asumisoikeustaloa koskevaan hallintoon ja päätöksentekoon sekä saada sitä koskevia tietoja vähintään siinä laajuudessa kuin yhteishallinnosta vuokrataloissa annetussa laissa säädetään.

Mainitun lain 18 §:ää koskevien lain esitöiden (HE 223/1989 vp) mukaan toimenpiteiden hakijana voi olla asukas tai muu huoneiston haltija, mutta myös asukkaiden kokous tai asukastoimikunta taikka luottamushenkilö.

B X-tien asukastoimikunnan puheenjohtajana on 6.11.2014 vireille tulleella tutkintapyynnöllä vaatinut aluehallintovirastoa velvoittamaan A Oy:tä noudattamaan yhteishallinnosta vuokrataloissa annettua lakia muun muassa antamalla asukastoimikunnille mahdollisuuden osallistua huoltosopimuksen valmisteluun yhteishallintolain 10 §:n edellyttämällä tavalla.

X-tien asukaskokous on 3.4.2014 valinnut asukastoimikunnan puheenjohtajaksi B:n ja jäseniksi kaksi talossa asunutta henkilöä. X-tien asukastoimikunnan kokous on 28.9.2014 vaatinut huoltoyhtiösopimuksen purkamista ja on esittänyt haluavansa olla mukana ja antaa lausunnon huoltosopimuksen sisältöön liittyen. Lisäksi on päätetty, että asukastoimikunta odottaa kokouspöytäkirjassa edellä mainittujen kohtien korjaamista 9.10.2014 saakka, jonka jälkeen asia viedään eteenpäin tutkittavaksi.

Edellä mainituilla perusteilla hallinto-oikeus katsoo B:n asukastoimikunnan puheenjohtajana ja talon asukkaana voineen tehdä tutkintapyynnön A Oy:lle asetetun velvoitteen laiminlyöntiä koskevassa asiassa. Päätöstä ei ole pidettävä virheellisenä B:n toimivaltaa koskevalla perusteella.

Pääasia

Asumisoikeusasunnoista annetun lain 9 a §:n 1 momentin mukaan, jos talon omistaja laiminlyö talon omistajalle kyseisessä laissa säädetyn teh-tävän tai muutoin menettelee kyseisen lain tai sen nojalla annettujen säännösten vastaisesti, aluehallintovirasto voi asettaa määräajan, jonka kuluessa tehtävä on suoritettava tai menettely oikaistava.

Asumisoikeusasunnoista annetun lain 16 c §:n 1 momentin mukaan asumisoikeustalon omistajan on toimittajatahosta riippumatta kilpailutettava keskeiset ja arvoltaan merkittävimmät hankkimansa isännöinti-, huolto- ja muut kiinteistön huoltopalvelut sekä kunnossapitotyöt, joiden kattamista varten peritään tai on tarkoitus periä käyttövastiketta. Kyseisen pykälän 2 momentin mukaan asukkailla on oikeus tehdä esityksiä hankintojen kilpailuttamisesta ja osallistua kilpailuttamiseen yhteishallinnosta vuokrataloissa annetun lain mukaisessa menettelyssä.

Yhteishallinnosta vuokrataloissa annetun lain 10 §:n 1 momentin 5 kohdan mukaan asukastoimikunnan tehtävänä on tehdä esityksiä, neuvotella ja antaa lausunto huoltosopimuksen sisällöstä, hoitojärjestelmästä sekä isännöinnin ja huoltotehtävien järjestämisestä.

Yhteishallinnosta vuokrataloissa annetun lain esitöiden mukaan (HE 223/1989 vp) lailla on tarkoitus luoda vuokratalojen yhteishallintomuoto, joka antaisi asukkaille päätösvaltaa ja vaikutusmahdollisuuden omaa asumistaan koskevissa asioissa. Asukastoimikunnan tehtävät olisi 10 §:ssä määritelty siten, että siinä asetettaisiin tietty vähimmäistaso sille, miten asukkaat voisivat osallistua talon asioiden valmisteluun ja päätöksentekoon. Huoltosopimuksen sisältö, hoitojärjestelmä sinänsä sekä isännöinnin ja huoltotehtävien järjestäminen ovat siten asiaryhmä, jossa asukkaiden mielipide ja kohtuulliset odotukset olisi syytä ottaa huomioon. Tämä koskee järjestelmävalintojen lisäksi päivittäisen huollon järjestämistä ja toteutusta mukaan lukien mahdollisuuden ottaa kantaa isännöinnistä ja huollosta käytännössä vastaavien henkilöiden valintaan.

B on edellä mainitulla tutkintapyynnöllä vaatinut muun ohella, että A Oy:n ja Tmi C:n kanssa tehty huoltosopimus on purettava ja A Oy on määrättävä kilpailuttamaan uusi huoltosopimus ja antamaan asukastoimikunnalle mahdollisuus osallistua, neuvotella ja antaa lausunto kuten yhteishallinnosta vuokrataloissa annetun lain 10 § edellyttää.

A Oy:n isännöitsijän 15.1.2015 päivätyn selvityksen mukaan 3.4.2014 pidetyssä asukkaiden kokouksessa isännöitsijä on kertonut huoltosopimuksen uudistamisesta sekä huoltotoiminnan kilpailuttamisesta. Huoltosopimus on irtisanottu 2.5.2014 ja isännöitsijä on lähettänyt kirjalliset tarjouspyynnöt kahdelle huoltoyhtiölle 25.6.2014. Tämän jälkeen on tehty uusi huoltosopimus. Tieto siitä, mikä huoltoyhtiö on tullut valituksi sekä huoltoyhtiön valintaa koskevat valintaperusteet on esitetty Y:n alueen puheenjohtajille tiedotustilaisuudessa 23.9.2014, jossa myös B on ollut paikalla.

Valituksen mukaan X-tien asukkaille on ilmoitettu huoltosopimuksen kilpailuttamisen aloittamisesta maaliskuussa 2014 myös asukkaiden käytettävissä olevilla internetsivuilla. Asukastoimikunnan puheenjohtaja B:lle on 1.7.2014 ilmoitettu, että huoltoyhtiön valinta tehdään kahden nimetyn ehdokkaan välillä sekä käytettävät valintaperusteet, jolloin B on ehdottanut useampien kiinteistöalan yritysten ottamista mukaan valintaan.

X-tien asukkaille ja asukastoimikunnalle on annettu tietoja uuden huoltosopimuksen solmimisvaiheista ja sopimuksen tekemisessä noudatettavista periaatteista kevään ja kesän 2014 aikana. A Oy ei ole menetellyt kuitenkaan uuden huoltosopimuksen hankinnassa asukkaiden osallistumisoikeuden kannalta yhteishallinnosta vuokrataloissa annetun lain 10 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitetulla tavalla. Kyse on ollut laissa säädetystä velvollisuudesta, joten laiminlyönti ei ole korjautunut sillä, että suurin osa X-tien asukkaista on myöhemmin ilmoittanut hyväksyvänsä solmitun huoltosopimuksen. Aluehallintovirasto on voinut määrätä yhtiön korjaamaan laiminlyöntinsä asettamassaan määräajassa. Valituksenalaista päätöstä ei ole syytä muuttaa.

Oikeudenkäyntikulujen korvaamista koskeva vaatimus

Asiassa annettu ratkaisu ja hallintolainkäyttölain 74 §:stä ilmenevät periaatteet huomioon ottaen ei ole kohtuutonta, että valittaja joutuu pitämään oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan.

Käsittely korkeimmassa hallinto-oikeudessa

on valituksessaan vaatinut, että hallinto-oikeuden ja aluehallintoviraston päätökset kumotaan. Lisäksi yhtiö on vaatinut, että aluehallintovirasto velvoitetaan korvaamaan yhtiön oikeudenkäyntikulut hallinto-oikeudessa ja korkeimmassa hallinto-oikeudessa korkoineen.

A Oy on noudattanut huoltosopimusta tehtäessä yhteishallinnosta vuokrataloissa annetun lain (649/1990) 10 §:n 1 momentin 5 kohtaa. Yhtiö on informoinut X-tien kohdetta huoltosopimuksesta ja sen kilpailutuksesta seuraavasti:

Huoltosopimusten kilpailutuksesta on ilmoitettu asukkaiden käytössä olevilla internetsivuilla maaliskuun 2014 puolessa välissä sekä isännöitsijän toimesta asukaskokouksessa 3.4.2014. Asukaskokouksessa on myös kerrottu, että nykyinen huoltosopimus irtisanotaan päättymään heinä-elokuun 2014 vaihteessa, uusi huoltosopimus astuu voimaan elokuun 2014 alussa ja että huollon tehtäviin ei tule muutoksia, koska muut asukkaat B:tä lukuun ottamatta olivat olleet huoltoon tyytyväisiä. Huoltosopimuksen kestosta ja eräistä muista ehdoista oli ilmoitettu internetsivuilla nähtävillä olleessa aineistossa. Tämä aineisto on lähetetty B:lle myös paperimuodossa sen jälkeen, kun hän on sitä pyytänyt 13.4.2014.

$ed

Näin ollen X-tien kohteen asukastoimikunta on ollut puheenjohtajansa B:n välityksin tietoinen huoltokilpailutuksesta ja sen vaiheista sekä myös huoltosopimuksen pääasiallisista ehdoista ja huoltotehtävien järjestämisestä. X-tien asukastoimikunnalla olisi ollut mahdollisuus antaa asiasta lausunto, mutta se ei ole tätä tehnyt muutoin kuin edellä mainittujen sähköpostien muodossa.

X-tietä koskeva huoltosopimus on voimassa 3.8.2014 — 2.8.2017. Huoltosopimus on esitetty ja luovutettu asukaskokoukselle 10.11.2015 ja asukaskokous on vahvistanut, että huoltoyhtiön valinta on tehty asukkaiden edun mukaisesti. Asukaskokous on tuolloin myös erottanut aiemman asukastoimikunnan ja valinnut uuden asukastoimikunnan, johon B:tä ei valittu. Yhtiön käsityksen mukaan myöskään aiempi asukastoimikunta ei ole ollut B:n hakemuksen takana. Yhteishallintolain 18 §:n tarkoituksen mukaista ei voi olla se, että yksittäinen asukas B vaatii koko kohdetta koskevien toimenpiteiden kumoamista, vaikka muut asukkaat eivät tätä halua. B:llä ei voi olla asiassa puhevaltaa.

on antanut valituksen johdosta lausunnon ja esittää, että yhtiön valitus ja oikeudenkäyntikuluvaatimus hylätään.

on varattu tilaisuus selityksen antamiseen.

on antanut vastaselityksen ja esittänyt oikeudenkäyntikululaskun.

on antanut vastaselityksen johdosta lausunnon, joka on lähetetty tiedoksi A Oy:lle.

Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu

2. Korkein hallinto-oikeus hylkää oikeudenkäyntikulujen korvaamista koskevan vaatimuksen.

1. Kun otetaan huomioon edellä ilmenevät hallinto-oikeuden päätöksen perustelut ja perusteluissa mainitut oikeusohjeet sekä korkeimmassa hallinto-oikeudessa esitetyt vaatimukset ja asiassa saatu selvitys, hallinto-oikeuden päätöksen muuttamiseen ei ole perusteita.

Koska huoltosopimuksen voimassaoloaika on päättynyt, aluehallintoviraston päätöksen täytäntöönpanosta ei ole tarpeen enää lausua.

2. Asian näin päättyessä ja kun otetaan huomioon hallintolainkäyttölain 74 §, A Oy:lle ei ole määrättävä maksettavaksi korvausta oikeudenkäyntikuluista hallinto-oikeudessa eikä korkeimmassa hallinto-oikeudessa.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Leena Äärilä, Mikko Pikkujämsä, Vesa-Pekka Nuotio, Antti Pekkala ja Leena Romppainen. Asian esittelijä Stina-Maria Lund.

Länsi- ja Sisä-Suomen aluehallintovirasto

Sovelletut oikeusohjeet

Asiassa saatu selvitys

Oikeudellinen arviointi ja johtopäätökset

Asian ovat ratkaisseet hallinto-oikeuden jäsenet Outi Niemi, Taina Haanperä ja Reija Suni, joka on myös esitellyt asian.

A Oy

B:lle

Perustelut