KKO:2017:91 — Hyra

A hade ställt proprieborgen till hyresvärden som säkerhet för betalningen av hyror och för uppfyllande av övriga hyresvillkor enligt ett hyresavtal angående en bostadslägenhet. Högsta domstolen ansåg att bestämmelsen i 8 § 2 mom. lagen om hyra av bostadslägenhet angående säkerhetens maximibelopp inte begränsade ansvaret enligt borgensförbindelsen.

L om hyra av bostadslägenhet 8 § 2 mom

A oli antanut vuokranantajalle omavelkaisen takauksen asuinhuoneiston vuokrasopimuksen mukaisten vuokrien maksamisesta ja muiden vuokraehtojen täyttämisestä. Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain vakuuden enimmäismäärää koskevan 8 §:n 2 momentin säännöksen ei katsottu rajoittavan takaussitoumukseen perustuvaa vastuuta.

AHVL 8 § 2 mom

Asian käsittely alemmissa oikeuksissa

Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa

Valituksessaan takaaja vaati, että hovioikeuden tuomio kumotaan ja asia jätetään käräjäoikeuden tuomion varaan.

Vuokranantaja vaati vastauksessaan, että valitus hylätään.

Korkeimman oikeuden ratkaisu

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Juha Häyhä, Pekka Koponen, Tuula Pynnä, Tuomo Antila ja Lena Engstrand. Esittelijä Juha Mäkelä.

Asian tausta

A (takaaja) oli 2.10.2013 antanut omavelkaisen takauksen B:n ja C:n (vuokralaiset) asuinhuoneiston vuokrasopimuksen mukaisten vuokrien maksamisesta sekä muiden vuokraehtojen täyttämisestä.

Satakunnan käräjäoikeus oli vuokranantajan kanteen johdosta 25.5.2015 antamallaan yksipuolisella tuomiolla velvoittanut takaajan takaussitoumuksensa perusteella suorittamaan vuokranantajalle erääntyneitä vuokrasaatavia kuudelta kuukaudelta.

Takaisinsaantihakemus ja vastaus Satakunnan käräjäoikeudessa

Takaaja vaati takaisinsaantihakemuksessaan, että yksipuolinen tuomio kumotaan ja vuokranantajan kanne hylätään.

Perusteinaan hän esitti, että vuokralaiset olivat jo aiemmin jättäneet vuokraa maksamatta ja Satakunnan käräjäoikeus oli yksipuolisella tuomiolla 3.10.2014 velvoittanut takaajan suorittamaan erääntyneet neljän kuukauden vuokrasaatavat vuokranantajalle. Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 8 §:n 2 momentin vakuuden enimmäismäärää koskeva säännös rajasi takaajan enimmäisvastuun kolmen kuukauden vuokran määrään eikä siitä ollut voitu sopimusehdoin poiketa.

Vuokranantaja vastusti vaatimusta. Perusteenaan hän esitti, ettei mainittu säännös koskenut omavelkaisen takauksen antajaa. Vuokralaisilla oli ollut huonot luottotiedot. Takaus oli ollut välttämätön edellytys vuokrasuhteen syntymiselle.

Käräjäoikeuden tuomio 27.10.2015

Käräjäoikeus totesi, että asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 8 §:n 2 momentin mukaan ehto, jonka mukaan sopijapuolen on annettava suurempi kuin kolmen kuukauden vuokran määrää vastaava vakuus, oli mitätön. Laissa ei ollut määritelty sitä, millainen vakuus tuli kysymykseen. Se saattoi olla esimerkiksi takaus.

Vuokranantaja oli asettanut hänen ja vuokralaisten välisen vuokrasopimuksen solmimisen ehdoksi sen, että vuokratakuuksi annetaan takaajan omavelkainen takaus. Tämä vuokratakuu oli tullut ehtona osaksi vuokrasopimusta. Tällä perusteella takauksen osalta tuli sovellettavaksi asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 8 §:n 2 momentin pakottava säännös.

Asian on ratkaissut käräjätuomari Jussi Konttinen.

Vaasan hovioikeuden tuomio 15.6.2016

Vuokranantajan valituksen perusteella hovioikeus lausui, että vuokrasuhteen osapuolia olivat vuokranantaja ja vuokralaiset. Takaaja ei ollut vuokrasuhteen osapuoli. Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 8 §:n 2 momentin sanamuodosta tai esitöistä ei voitu päätellä, että tarkoituksena olisi ollut ulottaa vakuuden enimmäismäärää koskevan säännöksen suoja huoneenvuokrasuhteen osapuolten ulkopuolelle. Päinvastoin esitöistä voitiin päätellä, että ilmaisulla sopijapuoli tarkoitetaan nimenomaan joko vuokranantajaa tai vuokralaista.

Mainittua johtopäätöstä tukivat myös takausoikeudelliset lähtökohdat. Takaus oli takaajan ja velkojan välinen oikeustoimi. Takaus oli itsenäinen ja päävelasta erillinen sitoumus, vaikka se liittyi päävelkaan. Omavelkaisen takauksen antajan tuli harkita itsenäisesti, millaisia taloudellisia riskejä takaussitoumuksen antamiseen liittyi.

Vakuuden enimmäismäärää rajoittavan säännöksen tarkoituksena voitiin katsoa olevan vuokralaisen aseman turvaaminen jo lähtökohtaisesti kohtuuttomilta sopimussuhteen solmimisen edellytyksiltä. Säännöksellä voitiinkin katsoa tavoitellun myönteisiä vaikutuksia vuokramarkkinoiden toimivuuden kannalta, kun vuokranantajalla ei ollut mahdollisuutta vedota suhteessa vuokralaisiin mainitun säännöksen vastaisiin vuokrasopimuksen ehtoihin.

Edellä lausutuin perustein hovioikeus katsoi, ettei takaaja voinut hyväkseen vedota asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 8 §:n 2 momentin säännökseen vakuuden enimmäismäärästä. Omaksuttu laintulkinta ei johtanut vuokralaisten vastuun laajenemiseen siitä, millainen se oli jo vuokrasopimuksen nojalla.

Hovioikeus kumosi käräjäoikeuden tuomion ja hylkäsi takaisinsaantihakemuksen.

Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden presidentti Tapani Vasama (eri mieltä), hovioikeudenlaamanni Robert Liljenfeldt, hovioikeudenneuvokset Kaija Suvilehto-Nieminen (eri mieltä), Petteri Korhonen, Kirsi Häkkinen, Tapio Kaarniemi ja määräaikainen hovioikeudenneuvos Samuli Nyblom.

Eri mieltä olleet presidentti Vasama ja hovioikeudenneuvos Suvilehto-Nieminen eivät olisi muuttaneet käräjäoikeuden tuomion lopputulosta.

Hovioikeuden vähemmistö katsoi, ettei lain sanamuoto tai sen vakiintunut tulkinta estänyt sitä, että takaus voitaisiin katsoa lainkohdassa tarkoitetuksi vakuudeksi. Takaussitoumus oli ollut vuokrasopimuksen ehto, ja vuokranantajakin oli ilmoittanut sen olleen vuokrasopimuksen syntymisen edellytys. Ehdon väitettyä pätemättömyyttä oli siten perusteltua tarkastella myös siitä näkökulmasta, minkälaisia velvoitteita ja oikeuksia vuokrasopimuksen ehdon täyttämisen johdosta syntyy vuokralaiselle ja vuokranantajalle.

Koska vakuuden enimmäismäärää koskevaa säännöstä ei sovellettu takaajan ja vuokralaisen väliseen suhteeseen, saattoi takaaja asettaa takauksensa antamisen ehdoksi sen, että hän saa takautumissaatavansa turvaamiseksi paremman vakuuden kuin vuokranantajalla on oikeus vaatia vuokralaiselta. Tämä näkökohta tuli ottaa huomioon lainkohtaa tulkittaessa, vaikka tällaisesta ehdosta ei ollutkaan tässä asiassa kysymys.

Tuomioistuin voi joutua tulkitsemaan vakuuden käsitettä myös tilanteessa, jossa sovitun takauksen antaminen laiminlyödään. Jos takausta pidettiin lainkohdassa tarkoitettuna vakuutena, vuokranantajalla oli vuokrasopimuksen purkuoikeus. Purkuoikeuden tuottava takaus olisi silloin 8 §:n 2 momentin mukaisesti rajoitettu. Hovioikeuden enemmistön omaksumaa tulkintaa noudatettaessa oikeustila saattoi muodostua tällaisessa tilanteessa epäselväksi.

Kyseinen pakottava säännös oli säädetty vuokralaisen suojaksi. Vuokrasopimus, takaus ja takaajan takautumisoikeus muodostivat yhden samoja velvoitteita koskevan toisiinsa liittyvien oikeussuhteiden kokonaisuuden. Jos lakia tulkittiin hovioikeuden enemmistön omaksumalla tavalla, vuokranantajalla oli oikeus parempaan suoritukseen takaajalta kuin vuokralaiselta eikä laissa ollut rajoitettu takaajan oikeutta saada vuokralaiselta suurempi vakuus kuin vuokranantajalla olisi oikeus saada suoraan vuokralaiselta.

Säännöstä oli perustellumpaa tulkita niin, että vuokrasopimuksen ehdoissa sovittua takausta pidettiin lainkohdassa tarkoitettuna vakuutena, jolla oli enimmäismäärä. Näin ollen vuokrasopimuksessa oleva ehto rajoittamattomasta takauksesta oli laissa säädetyn enimmäismäärän ylittäviltä osin mitätön. Koska päävelvoite oli mitätön, myös tämän ehdon toteuttamiseksi annettu takaus oli mainituilta osin takaajaa velvoittamaton.

Perustelut

1. A (takaaja) on antanut vuokranantajalle omavelkaisen takauksen B:n ja C:n asuinhuoneiston vuokrasopimuksen mukaisten vuokrien maksamisesta ja muiden vuokraehtojen täyttämisestä.

2. Takaaja on vuokralaisten aiempien maksulaiminlyöntien perusteella velvoitettu takaussitoumuksensa nojalla suorittamaan neljän kuukauden vuokrat vuokranantajalle. Kanteessaan vuokranantaja on vaatinut takaajalta suoritusta uusien maksulaiminlyöntien perusteella.

3. Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 8 §:n 1 momentin mukaan kohtuullisen vakuuden asettamisesta sen vahingon varalle, että sopijapuoli ei täytä velvoitteitaan, voidaan sopia. Pykälän 2 momentin mukaan ehto, jonka mukaan sopijapuolen on annettava suurempi kuin kolmen kuukauden vuokran määrää vastaava vakuus, on mitätön.

4. Asiassa on kysymys siitä, sovelletaanko asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 8 §:n 2 momentin vakuuden enimmäismäärää koskevaa rajoitusta myös takaajan antamaan takaussitoumukseen.

5. Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 3 §:n mukaan lain säännöksistä voidaan huoneenvuokrasopimuksessa poiketa, jollei siitä tässä laissa toisin säädetä tai sitä muutoin ole katsottava kielletyksi. Tulkittavana oleva asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 8 §:n 2 momentti on säädetty kohdasta 3 ilmenevin tavoin pakottavaksi.

7. Vakuuden enimmäismäärää koskeva säännös on otettu lakiin eduskuntakäsittelyssä. Säännöstä on asiaa koskevassa ympäristövaliokunnan mietinnössä perusteltu sillä, että kolmen kuukauden vuokran määrää suuremman vakuuden vaatiminen vuokralaiselta saattaisi rajoittaa liiaksi mahdollisuuksia asuinhuoneistojen vuokraamiseen (YmVM 24/1994 vp s. 5). Kaikilla vuokralaisilla ei mietinnön mukaan olisi mahdollisuutta sitoa varallisuuttaan mahdollisesti pitkäksikin aikaa.

8. Tyypillisesti vuokrasuhteissa käytetään pankkitalletuksen panttausta vuokralaisen velvoitteiden vakuutena. Takaus henkilövakuutena eroaa tällaisesta esinevakuudesta siinä suhteessa, että takaajan varallisuuden käyttö ei ole rajoittunut vakuuden voimassaoloaikana. Tämä osaltaan vähentää tarvetta suojata takaajaa takausvastuun enimmäismäärästä säätämällä.

9. Erityisesti takaajan aseman parantamiseksi annettu laki takauksesta ja vierasvelkapanttauksesta on säädetty asuinhuoneiston vuokrauksesta säädetyn lain jälkeen. Ensin mainitussa laissa on nähty tarpeelliseksi turvata erityisesti takaajan riittävä tiedonsaanti päävelkasuhteesta sekä rajoittaa yleistakaukseen perustuvaa vastuuta. Vastaavaa tarvetta takausvastuun rajoittamiselle tietyn velan vakuudeksi annettujen takausten osalta ei ole nähty.

10. Vakuuden enimmäismäärästä on säädetty vuokralaisen suojaksi. Vuokralaisen asema ei heikkene, vaikka takaaja olisikin tätä vakuuden enimmäismäärää laajemmassa vastuussa. Vuokralainen vastaa vuokrasopimuksen perusteella kaikista siihen perustuvista velvoitteista ilman takaustakin. Hänen ei vain tarvitse tältä osin sitoa varallisuuttaan ennakollisesti tulevien saatavien vakuudeksi. Koska vuokralainen ei ole tällaisessa tilanteessa sopijapuolena antanut lain 8 §:n 2 momentissa tarkoitettua vakuutta, ei myöskään takaajan vastuun kannalta ole kysymys tilanteesta, jossa takaajan vastuu ulottuisi päävelallista kohtaan mitättömään velvoitteeseen. Takaus on annettu vuokralaisen antaman vakuuden sijasta eikä vuokralaisen vakuuteen liittyvän suoritusvelvollisuuden turvaamiseksi.

11. Kerrottu tulkinta on lisäksi sopusoinnussa kohdassa 7 selostetun säännöksen tavoitteen kanssa siltä osin kuin laajempi takaussitoumus voi edistää mahdollisuuksia vuokra-asunnon saamiseen silloin, kun vuokralaisella ei ole taloudellisia edellytyksiä sitoa varojaan vakuusjärjestelyyn.

12. Säännöksen sanamuodon mukaan vakuuden määrää koskeva rajoitus koskee vain sopijapuolen antamaa vakuutta. Korkein oikeus katsoo, ettei vuokralaisen eikä takaajankaan etu edellytä asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 8 §:n 2 momentin pakottavan säännöksen soveltamista myös takaajan antamaan takaussitoumukseen. A ei siten voi vedota edukseen vakuuden enimmäismäärää rajoittavaan säännökseen.

Kysymyksenasettelu

Takaajan vastuu huoneenvuokrasaatavasta

Johtopäätös