Tribunal d’arrondissement, 15 mai 2026, n° 2024-04666

1 Jugementcivil2026TALCH10/00074 Audience publique du vendredi,quinze maideux mille vingt-six Numéro TAL-2024-04666du rôle Composition : Livia HOFFMANN, vice-président, Catherine TISSIER, premier juge, Claudia SCHETTGEN, juge, ElmaKONICANIN, greffier. Entre La société à responsabilité limitéeSOCIETE1.)SARL, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), inscrite auRegistre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéroNUMERO1.), représentée par son gérant actuellement en fonctions, partie demanderesseaux termes d’un exploit de l’huissier de justice Tom NILLES, demeurant à Esch-sur-Alzette, en date du 24 avril 2024, comparaissantpar la société à responsabilité limitée Etude d’Avocats GROSS & Associés S.àr.l., établie et ayant son siège social à L-2155 Luxembourg, 78, Mühlenweg, inscrite sur la liste V du Tableau d’Ordre des Avocats du Barreau du Luxembourg, immatriculée auRegistre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro B250053, qui est constituée et en l’étude de laquelle domicile est élu, représentée aux fins de cette procédure parMaître David GROSS, avocat à la Cour, demeurant professionnellement à la même adresse, et 1. la société par actions simplifiée de droit françaisSOCIETE2.), établie etayant son siège social à F-ADRESSE2.)(France),ADRESSE3.), inscrite auRegistre de commerce et des sociétés de Nancy (France) sous le numéroNUMERO2.)(numéroNUMERO3.), numéro de TVANUMERO4.)), représentée par son gérant actuellement en fonctions, 2.PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à F-ADRESSE4.), parties défenderessesaux fins du prédit exploit NILLES,

2 comparaissant toutes les deux parMaître Geoffrey PARIS, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg. L e T r i b u n a l Vu l’ordonnance de clôture du 16 mars 2026. Les mandataires des parties ont été informés par bulletin du 20 mars 2026 de l’audience des plaidoiries fixée au 24 avril 2026. Aucune des parties n’a sollicité à plaider oralement. En application de l’article 226 du Nouveau Code de procédure civile, les parties sont réputées avoir réitéré leurs moyens à l’audience des plaidoiries et leurs mandataires sont dispensés de se présenter à l’audience des plaidoiries. L’affaire a été prise en délibéré à l’audience publique du 24 avril 2026. Par exploit d’huissier du 24 avril 2024, la société à responsabilité limitéeSOCIETE1.) SARLa fait donner assignation à la société par actions simplifiée de droit français SOCIETE2.)etPERSONNE1.)à comparaître devant le Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, siégeant en matière civile. En vertu de l’article 194, alinéa 3, du Nouveau Code de procédure civile, applicable aux affaires introduites à partir du 15 juillet 2021, les parties notifieront, avant la clôture de l’instruction, des conclusions de synthèse qui doivent reprendre toutes les prétentions et moyens présentés dans leurs conclusions antérieures, y compris l’assignation. À défaut, les parties sont réputées les avoir abandonnés et le Tribunal ne statuera que sur les dernières conclusions notifiées. Aux termes du dispositif de ses conclusions de synthèse du 1 er septembre 2025, la sociétéSOCIETE1.)SARLdemande au Tribunal de voir: -constater que le compromis de vente conclu en date du 6 juillet 2023 est résilié, sinon résolu, aux torts exclusifs des parties défenderesses, -sinon, prononcer la résolution, sinon la résiliation du compromis de vente, -condamner la sociétéSOCIETE2.)etPERSONNE1.)à payer, solidairement, sinon in solidum,sinon chacun pour le tout, à la sociétéSOCIETE1.)SARL, sur base des articles 1152, 1178 et 1126 et suivants du Code civil, subsidiairement sur base des articles 1134, 1142 et 1147 du Code civil ou tout autre base légale que le Tribunal jugera plus appropriée, les montants de: -120.000,00 euros (10% de 1.200.000,00 euros) correspondant aux 10% de la clause pénale;

3 -12.000,00 euros (1% de 1.200.000,00 euros) correspondant à la commission de l’agence immobilière de 1%SOCIETE3.); le tout avec les intérêts légaux depuis la date de la mise en demeure, soit le 1 er mars 2024, sinon à compter de la demande en justice et jusqu’à solde, -voir dire que le taux d’intérêt sera majoré de trois points à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la signification du jugement à intervenir en application de l’article 15 de la loi modifiée du 18 avril 2004 relative auxdélais de paiement et aux intérêts de retard; -condamner la sociétéSOCIETE2.)etPERSONNE1.)à payer, solidairement, sinon in solidum,sinon chacun pour le tout, à la sociétéSOCIETE1.)SARL la somme de 3.500,00 euros à titre de remboursement des frais et honoraires d’avocat sur base des articles 1382 et 1383 du Code civil, cette somme étant réclamée sous toutes réserves et notamment sous réserve d’augmentation, -condamner la sociétéSOCIETE2.)etPERSONNE1.)à payer, solidairement, sinon in solidum,sinon chacun pour le tout, la somme de 3.500,00 euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile, -ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, -condamner la sociétéSOCIETE2.)etPERSONNE1.)solidairement, sinonin solidum,sinon chacun pour le tout à l’ensemble des frais et dépens de l’instance. SOCIETE4.):Aux termes de ses dernières conclusions de synthèse, la sociétéSOCIETE1.)SARL soutient que suivant compromis de vente du 6 juin 2023, elle se serait engagée à vendre et les parties défenderesses à acheter un immeuble sis à L-ADRESSE5.)ainsi qu’un terrain adjacent. Le prix de vente aurait été fixé à 1.200.000,00 euros. Lecompromis contiendrait une section intitulée «Conditions suspensives» qui aurait été modifiée par un avenant du 19 décembre 2023. Il serait prévu que l’acquéreur déclarerait devoir contracter un prêt auprès d’au moins deux instituts financiers du Grand-Duché de Luxembourg et/ou en France pour le règlement du prix de vente. Le prêt ne sortirait ses effets qu’au cas où l’acquéreur devrait se voir accorder le prêt en question. En cas de refus du prêt, les parties seraient libres de tout engagement sans que le vendeurne puisseinvoquer des dommages et intérêts à l’encontre de l’acquéreur. L’avenant aurait encore prévu que l’acquéreur s’engagerait à présenter au vendeur la lettre d’acceptation respectivement de refus du prêt au plus tard le 31 décembre 2023. Passé ce délai, le compromis serait considéré comme résilié aux torts de l’acquéreur et celui-ci devrait payer à l’autre partie l’indemnité forfaitaire prévue au titre de la clause pénale. Il aurait également été convenu que l’acte notarié de vente devrait être signé au plus tard le 31 janvier 2024 par-devant le notaire Henri HELLINCKX.

4 La sociétéSOCIETE2.)etPERSONNE1.)ne prouveraient pas qu’ils lui auraient soumis l’accord ou le refus bancaire dans le délai imparti et l’acte de vente n’aurait pas été signé dans le délai contractuellement prévu. Par courrier du 1 er mars 2024, la sociétéSOCIETE1.)SARL aurait informé la société SOCIETE2.)etPERSONNE1.)de la résiliation du compromis de vente au motif de leur inertie fautive et les aurait mis en demeure de lui payer la somme de 132.000,00 euros (120.000,00 + 12.000,00) à titre de la clause pénale. Etant donné que la sociétéSOCIETE2.)etPERSONNE1.)n’auraient réservé aucune suite à cette mise en demeure, la sociétéSOCIETE1.)SARL se serait vu contrainte de les assigner en justice. Il serait de jurisprudence que le débiteur qui s’engagerait sous condition suspensive aurait une véritable obligation de coopérer loyalement afin que la condition puisse se réaliser. Or, en l’espèce, les parties défenderesses ne prouveraient pas avoir satisfait à leurs obligations. Il y aurait partant lieu de prononcer, pour autant que de besoin, la résiliation, sinon la résolution du compromis litigieux aux torts exclusifs des défendeurs, de les condamner au paiement de la somme de 120.000,00 euros correspondant aux 10% de la clause pénale et au paiement de la somme de 12.000,00 euros correspondant à la commission de l’agence immobilière de 1%SOCIETE3.). In limine litis,lasociétéSOCIETE2.)etPERSONNE1.)soulèvent l’incompétence territoriale du Tribunal de céans. L’obligation de paiement de la clause pénale invoquée par la sociétéSOCIETE1.)SARL n’existerait qu’en vertu du compromis de vente du 6 juillet 2023 et de son avenant du 19 décembre 2023. Il s’agirait d’un contrat ayant pour objet un droit réel immobilier au sens de l’article 4, §1, c) durèglement numéro 593/2008 du Parlement Européen et du Conseil du 17 juin 2008 sur la loi applicable aux obligations contractuelles. En présence d’un contrat immobilier, le critère de la prestation caractéristique serait inopérant. La loi applicable au compromis de vente litigieux serait nécessairement la loi du pays où se situe l’immeuble, soit en l’espèce la loi luxembourgeoise. En tout état de cause, la soumission du contrat au droit luxembourgeois résulterait de manière certaine de la volonté des parties au sens de l’article 3 du règlement précité, alors que le compromis de vente et son avenant intègreraient de manière répétée des références explicites à la législation luxembourgeoise. La soumission au droit luxembourgeois serait confirmée par l’assignation aux termes de laquelle la sociétéSOCIETE1.)SARL fonderait sa demande en condamnation sur des dispositions du Code civil luxembourgeois. Il s’agirait d’un aveujudiciairequant à la loi applicable de la part de la sociétéSOCIETE1.)SARL.

5 Etant donné que la loi luxembourgeoise serait applicable au contrat en cause, ilyaurait lieu de déterminer le lieu d’exécution de l’obligation litigieuse au regard de l’article 1247 du Code civil luxembourgeois. Il ressortirait de ladite disposition qu’à défaut de stipulation contraire, le paiement d’une somme d’argent devrait être effectué au domicile du débiteur. En l’espèce, le compromis ne contiendrait aucune disposition concernant le lieu d’exécution de la clause pénale. Il s’ensuivrait que l’obligation de paiement devrait être exécutée au domicile du débiteur qui serait situé en France. La jurisprudence invoquée par la partie demanderesse relative à l’effet libératoire du paiement par inscription sur le compte bancaire du créancier serait inopérante. Aucun paiement ne serait intervenu en l’espèce, de sorte qu’il ne saurait y avoir d’effet libératoire. Il s’en suivrait que l’article 7, §1 durèglement (UE) n°1215/2012 du Parlement européen et du Conseil du 12 décembre 2012 concernant la compétence judiciaire, la reconnaissance et l’exécution des décisions en matière civile et commercialne saurait fonder la compétence des juridictions luxembourgeoises. La sociétéSOCIETE2.)etPERSONNE1.)font ensuite valoir que la demande introduite par la sociétéSOCIETE1.)SARL à l’encontre dePERSONNE1.)serait irrecevable alors que ce dernier ne serait pas débiteur de la clause pénale. PERSONNE1.)n’aurait jamais été partie au compromis de vente du 6 juillet 2023, ni à l’avenant du 19 décembre 2023 en qualité d’acquéreur. Il n’aurait pris aucun engagement personnel à l’égard de la sociétéSOCIETE1.)SARL. Lademande de la sociétéSOCIETE1.)SARL tendant à les voir condamner solidairement, sinonin solidum, sinon chacun pour le tout, seraiten outreirrecevable faute de fondement juridique déterminé. Elles renvoient à l’article 1202 alinéa 1 er du Code civil et soutiennent que la société SOCIETE1.)SARL n’indiquerait aucun fondement légal, ni aucune clause contractuelle qui instituerait la solidarité légale entre défendeurs. La sociétéSOCIETE2.)etPERSONNE1.)demandent que l’assignation du 24 avril 2024 soit déclarée nulle, sinon irrecevable sur le fondement du principe de l’estoppel. Quant au fond, la sociétéSOCIETE2.)etPERSONNE1.)demandent à titre principal que PERSONNE1.)soit mis hors cause et que la sociétéSOCIETE1.)SARL soit déboutée de l’ensemble de ses demandes. Ils insistent sur le fait quePERSONNE1.)n’aurait pris aucun engagement personnel à l’égard de la sociétéSOCIETE1.)SARL en ce qui concerne le compromis de vente du 6 juillet 2023 et l’avenant du 19 décembre 2023. Bien au contraire, il résulterait desdits actes quePERSONNE1.)interviendrait en sa qualité de représentant légal de la société SOCIETE2.).

6 La double signature dePERSONNE1.)ne permettrait pas de déduire l’existence d’un engagement personnel de sa part. L’absence d’engagement personnel de PERSONNE1.)résulterait également du comportement de la sociétéSOCIETE1.)SARL, alors que cette dernière aurait adressé son courrier de mise en demeure du 1 er mars 2024 uniquement à la sociétéSOCIETE2.). Il résulterait en outre de ce courrier du 1 er mars 2024 que la sociétéSOCIETE1.)SARL ferait la distinction entrePERSONNE1.)et «l’acquéreur». Au vu de ces éléments, il y aurait lieu de prononcer la mise hors de cause pure et simple dePERSONNE1.). A titre subsidiaire, les parties défenderesses demandent au Tribunal de dire que la clause relative à l’obtention d’un prêt insérée dans l’avenant du 19 décembre 2023 est nulle. D’après la sociétéSOCIETE2.)etPERSONNE1.), cette clause serait affectée d’une impossibilité manifeste d’exécution, en violation des articles 1134 et suivants du Code civil. L’avenant imposerait laproduction d’une lettre d’acceptation ou de refus de prêt dans un délai de onze jours et ce délai couvrirait intégralement la période des congés de Noël et de fin d’année. Etant donné que cette période correspondrait à une phase de fermeture administrative et que l’exécution de l’obligation dépendrait exclusivement de la réponse de tiers, cette obligation ne saurait être considérée comme étant exécutable dans le délai de 11 jours. Aucune inexécution fautive ne saurait être reprochée aux parties défenderesses de sorte que la clause pénale ne trouverait pas à s’appliquer. Les parties défenderesses soutiennent, au visa de l’article 1227 du Code civil, que la nullité de la clause relative à l’obtention d’un prêt fixée dans l’avenant du 19 décembre 2023 entrainerait la nullité de la clause pénale qui en serait l’accessoire. A titre plus subsidiaire, la sociétéSOCIETE2.)etPERSONNE1.)demandent au Tribunal de dire que la clause pénale ne peut recevoir application en l’absence d’inexécution fautive imputable à la sociétéSOCIETE2.). Dès la signature du compromis de vente, la sociétéSOCIETE2.)aurait entrepris les démarches en vue de l’obtention du financement requis et la sociétéSOCIETE1.)SARL aurait été informée dès le mois de décembre 2023 du fait que la sociétéSOCIETE2.) rencontrait des difficultés dans le processus d’obtention du prêt. Il résulterait d’un document daté du 29 février 2024 émanent d’un établissement de crédit que la sociétéSOCIETE2.)se serait vueadresser un refus d’octroi de prêt bancaire. Ce document attesterait de l’existence d’un processus de demande de financement et ne saurait être écarté pour être tardif. Les parties défenderesses n’auraient pas eu de réponse dans le délai étant donné que le fonctionnement des établissements bancaires aurait été fortement réduit durant les

7 fêtes de fin d’année. Il ne saurait être reproché aux parties défenderesses d’avoir empêché la réalisation de la condition suspensive, ni d’avoir manqué à leur obligation de coopération loyale. L’absence de production d’une réponse bancaire avant le 31 décembre 2023 ne saurait partant être qualifiée d’inexécution fautive qui serait imputable aux parties défenderesses. A titre infiniment subsidiaire, les parties défenderesses demandent, au visa de l’article 1231 du Code civil, que la clause pénale soit réduite alors que la peine prévue serait manifestement excessive. La mauvaise foi des parties défenderesses ne serait pas démontrée. La demande en condamnation de paiement solidaire, sinonin solidumne serait pas fondée alors que la solidarité ne résulterait ni de la loi, ni du contrat. A défaut de toute indivisibilité, l’obligation serait conjointe. Les parties défenderesses contestent la demande de la sociétéSOCIETE1.)SARL en paiement des frais et honoraires d’avocat au motif que cette dernière n’apporterait aucune preuve de ces frais. La demande de la sociétéSOCIETE1.)SARL en allocation d’une indemnité de procédure devrait également être rejetée alors qu’elle n’établirait pas l’iniquité requise. Elles demandent que la sociétéSOCIETE1.)SARL soit condamnée à payer à PERSONNE1.)une indemnité de procédure de 1.000,00 euros et à la société SOCIETE2.)une indemnité de procédure de 1.000,00 euros sur le fondement de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile. La sociétéSOCIETE1.)SARL devrait être condamnée aux frais et dépens de l’instance avec distraction au profit de Maître Geoffrey PARIS qui affirme en avoir fait l’avance. Il n’y aurait pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir. LasociétéSOCIETE1.)SARLconteste le moyen d’incompétence territoriale soulevé par les parties défenderesses. Elle soutient que le contrat ne serait pas régi par la loi de situation de l’immeuble étant donné que le présent litige aurait trait à des droits personnels et non pas à des droits réels. Le compromis de vente ne contiendrait pas de clause déterminant la loi applicable. La loi applicable au compromis de vente devrait être déterminée par application de l’article 4.2. durèglement numéro 593/2008 du ParlementEuropéen et du Conseil du 17 juin 2008 sur la loi applicable aux obligations contractuelles. Ce serait la prestation caractéristique qui permettrait de définir la loi applicable au compromis et de déterminer la compétence du Tribunal.

8 Etant donné qu’enl’espèce, la prestation caractéristique serait réalisée par l’acquéreur et que ce dernier aurait sa résidence habituelle, respectivement son siège social en France, la loi applicable serait la loi française. La sociétéSOCIETE1.)SARL invoque l’article 1343-4 du Code civil français qui disposerait que «A défaut d’une autre désignation par la loi, le contrat ou le juge, le lieu du paiement de l’obligation de somme d’argent est le domicile du créancier». Par application de cet article, le lieu de l’exécution de l’obligation constituerait le domicile du créancier qui serait en l’espèce le Luxembourg. Ce seraient partant les juridictions luxembourgeoises qui seraient compétentes pour connaître du présent litige. Au cas où, il y aurait lieu de considérer que le compromis de vente présenterait des liens de rattachement plus étroits avec le Luxembourg et que la loi luxembourgeoise serait applicable au cautionnement, le Tribunal de céans serait toujours compétent. La partie demanderesse renvoie à l’article 1247 du Code civil luxembourgeois. Le lieu de paiement serait le lieu où le paiement produirait son effet libératoire. Tel serait le cas, lorsque le paiement serait effectivement réalisé par l’inscription d’un montant au compte bancaire du bénéficiaire. En l’espèce, les paiements devraient avoir lieu sur le compte bancaire de la partie demanderesse qui serait enregistré auprès d’une banque luxembourgeoise. Il y aurait dès lors lieu de retenir que les paiements devraient intervenir par virement bancaire et qu’ils ne seraient par conséquent pas quérables au domicile du débiteur. Le lieu d’exécution de l’obligation se situerait partant au Luxembourg. Le Tribunal d’arrondissement de Luxembourg serait la juridiction du lieu d’exécution de l’obligation qui sert de base à la demande au sens de l’article 7.1) a) durèglement (UE) n°1215/2012 du Parlement européen et du Conseil du 12 décembre 2012 concernant la compétence judiciaire, la reconnaissance et l’exécution des décisions en matière civile et commercial. La sociétéSOCIETE1.)SARLdemande le rejet du moyen des parties défenderesses concernant la nullité de l’assignation pour violation du principe d’estoppel alors que les conditions ne seraient pas réunies en l’espèce. Elle demande également lerejet du moyen des parties défenderesses concernant la nullité, sinon l’irrecevabilité de l’assignation en raison de l’absence de base légale. Le défaut de qualité à agir dans le chef dePERSONNE1.)relèverait du fond et ne saurait entraîner l’irrecevabilité de la demande de la sociétéSOCIETE1.)SARL. La sociétéSOCIETE1.)SARL fait exposer quePERSONNE1.)ne saurait être mis hors cause. Le compromis de vente aurait été signé deux fois parPERSONNE1.), une fois en sa qualité de représentant légal de la sociétéSOCIETE2.)et une fois à titre personnel.

9 L’emploi du singulier pour désigner la partie acquéreuse et l’envoi de la mise en demeure à la seule sociétéSOCIETE2.)ne seraient pas déterminants. Pour ce qui est des obligations découlant du compromis de vente, la sociétéSOCIETE1.) SARL soutient que les parties défenderesses ne démontreraient pas qu’il leur aurait été impossible de respecter leur engagement. Les parties défenderesses ne prouveraient en outre pas qu’elles se seraientadresséesàplusieurs établissements bancaires dès la signature du compromis. La sociétéSOCIETE1.)SARL conteste que la sociétéSOCIETE2.)etPERSONNE1.) l’auraient informé dès décembre 2023 de la difficulté d’obtention du prêt. Le refus bancaire du 29 février 2024ne serait pas pertinent alors qu’il ne serait pas précisé à quelle date la demande de financement aurait été introduite et quel serait le montant du financement demandé. En ce qui concerne la demande en réduction de la clause pénale des parties défenderesses, la sociétéSOCIETE5.)fait exposer que la peine ne serait pas disproportionnée par rapport à son préjudice. La bonne foi des parties défenderesses ne serait pas prouvée. La demande des parties défenderesses en allocation d’une indemnité de procédure au sens de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile devrait être déclarée irrecevable alors qu’elle ne serait pas ventilée. A titre subsidiaire, cette demande serait à déclarer non fondée, alors que l’iniquité requise pour l’application de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile ne serait pas établie. La sociétéSOCIETE1.)SARL conteste le montant réclamé dans sonquantum. La sociétéSOCIETE1.)SARL s’oppose à la demande de la sociétéSOCIETE2.)et PERSONNE1.)à la voir condamner aux frais et dépens de l’instance. Appréciation 1. Quant à la compétence territoriale En l’espèce, les parties défenderesses soulèvent l’incompétence territoriale du Tribunal de céans. Dans la mesure où le présent litige présente un élément d’extranéité, il y a lieu de se référer, quant à la compétence territoriale du Tribunal saisi, aux dispositions du règlement (UE) n°1215/2012 du Parlement européen et du Conseil du 12 décembre 2012 concernant la compétence judiciaire, la reconnaissance et l’exécution des décisions en matière civile et commercial (ci-après : le «Règlement Bruxelles I bis»). Il est rappelé qu’en matière de droits réels immobiliers, l’article 24 paragraphe 1, du Règlement Bruxelles I bis déclare exclusivement compétents les Tribunaux de l’Etat dans lequel est situé l’immeuble, étant observé que comme toute dérogation aux règles de compétence normale, cette disposition est d’interprétation restrictive. Il ne suffit pas qu’un

10 droit réel immobilier soit concerné par l’action ou que l’action ait un lien avec un immeuble pour que l’article 24, paragraphe 1, s’applique. Il faut que l’action soit fondée sur un droit réel, et non, sauf exception prévue pour les baux d’immeubles, sur un droit personnel. La notion de « matière dedroits réels immobiliers » doit être entendue suivant son acceptation en droit de l’Union européenne, étant donné que si chaque juge national devait interpréter et qualifier les notions juridiques employées dans les normes du droit de l’Union européenne suivant sa propre loi, l’uniformité du droit de l’Union européenne s’en trouverait affectée. L’article 24, paragraphe 1, précité, ne s’applique ni à une demande en résiliation d’un compromis de vente portant sur un immeuble, ni à une demande en allocation de dommages et intérêts à titre de clause pénale insérée dans ledit compromis de vente. Cette disposition ne s’applique pas davantage à une demande en dommages et intérêts à la suite du refus du vendeur d’un immeuble de passer acte. Le concept de droits réels immobiliers est interprété en ce sens qu’il n’englobe pas l’ensemble des actions qui concernent des droits réels immobiliers, mais seulement celles qui tendent à déterminer l’étendue, la consistance, la propriété, la possession d’un bien immobilier ou l’existence d’autres droits réels sur ces biens, et à assurer aux titulaires de ces droits la protection des prérogatives qui sont attachées à leur titre. Il ne suffit donc pas que l’action ait un lien avec un immeuble pour que la susdite disposition citée trouve application (Cour 31 janvier 2018, n°23/18). En l’espèce, la sociétéSOCIETE1.)SARL demande que le Tribunal constate que le compromis devente conclu en date du 6 juillet 2023 est résilié, sinon résolu, aux torts exclusifs des parties défenderesses,sinon de prononcer la résolution, sinon la résiliation du compromis de vente. Elle demande également que la société SOCIETE2.)et PERSONNE1.)soient condamnés à lui payer des dommages et intérêts à titre de la clause pénale insérée dans le compromis de vente. Au vu desprincipes susmentionnées, il échet de retenir quel’article 24, paragraphe 1 du Règlement Bruxelles I bis n’est pas applicable en l’espèce. L’article 7 1) a) du Règlement Bruxelles I bis prévoit encore des compétences territoriales spéciales et dispose qu’une personne domiciliée sur le territoire d’un Etat membre peut être attraite en matière contractuelle, devant la juridiction du lieu d’exécution de l’obligation qui sert de base à la demande. L’article 7 1) a) précité est applicable aux actions qui tendent à l’exécution d’une obligation de faire (p.ex. verser une somme d’argent) ou d’une obligation de ne pas faire. Il est applicable aussi aux demandes en paiement d’une indemnité pour rupture abusive (Dalloz, Répertoire de droit communautaire T1 n° 140 et les jurisprudences y citées) dès lors que cette indemnité trouve sa cause dans le non-respect d’une obligation contractuelle. L’article 7 1) a) du Règlement Bruxelles I bis donne donc compétence au Tribunal du lieu d’exécution de l’obligation litigieuse. Cette obligation litigieuse n’est pas forcément l’obligation caractéristique du contrat mais celle qui sert de base à l’action judiciaire, c’est-à-dire l’obligation qui correspond au droit

11 contractuel sur lequel se fonde l’action du demandeur. En d’autres termes, si le demandeur réclame l’exécution d’une obligation née directement du contrat, c’est cette obligation qui sert de base à la demande. La Cour de Justice de l’Union européenne estime que ce lieu doit être déterminé conformément à la loi qui régit l’obligation litigieuse selon les règles de conflit de la juridiction saisie (CJCE 6 oct. 1976, Tessili Italiana Como c/ Dunlop AG, aff. C-12/76, Rec. CJCE, p. 1473, concl. Mayras ; Rev. crit. DIP 1977. 751, note Gothot et Holleaux ; JDI 1977. 714, obs. A. Huet). Il faudra donc opérer un détour par le conflit de lois, pour déterminer la loi applicable au compromis de vente et donc connaître le lieu d’exécution de l’obligation de paiement de la clause pénale au regard de cette loi (Répertoire Dalloz de droit international, v° Cautionnement–Gaël PIETTE–Décembre 2019, n° 9). Afin de pouvoir déterminer la loi applicable au contrat, il échet de se référer au règlement numéro 593/2008 du Parlement Européen et du Conseil du 17 juin 2008 sur la loi applicable aux obligations contractuelles (ci-après le « Règlement Rome I»). En vertu de l’article 3 du Règlement Rome I, les parties peuvent déterminer la loi applicable à leur relation contractuelle. En l’espèce, les parties n’ont pas expressément choisi une loi applicable au contrat. L’article 4 1. du Règlement Rome I dispose qu’«À défaut de choix exercé conformément à l’article 3 et sans préjudice des articles 5 à 8, la loi applicable au contrat suivant est déterminée comme suit: a) le contrat de vente de biens est régi par la loi du pays dans lequel le vendeur a sa résidence habituelle ; b) le contrat de prestation de services est régi par la loi du pays dans lequel le prestataire de services a sa résidence habituelle ; c) le contrat ayant pour objet un droit réel immobilier ou un bail d’immeuble est régi par la loi du pays dans lequel est situé l’immeuble ; d) nonobstant le point c), le bail d’immeuble conclu en vue de l’usage personnel temporaire pour une période maximale de six mois consécutifs est régi par la loi du pays dans lequel le propriétaire a sa résidence habituelle, à condition que le locataire soit une personne physique et qu’il ait sa résidence habituelle dans ce même pays; e) le contrat de franchise est régi par la loi du pays dans lequel le franchisé a sa résidence habituelle ; f) le contrat de distribution est régi par la loi du pays dans lequel le distributeur a sa résidence habituelle ; g) le contrat de vente de biens aux enchères est régi par la loi du pays où la vente aux enchères a lieu, si ce lieu peut être déterminé ; h) le contrat conclu au sein d’un système multilatéral qui assure ou facilite la rencontre de multiples intérêts acheteurs et vendeurs exprimés par des tiers pour des instruments financiers, au sens de l’article 4, paragraphe 1, point 17), de la directive 2004/39/CE, selon des règles non discrétionnaires et qui est régi par la loi d’un seul pays, est régi par cette loi.»

12 En l’espèce, le contrat en cause constitue un compromis de vente qui porte sur un «[b]âtiment à habitation, place (occupée) sis à L-ADRESSE6.)inscrit au cadastre de la commune de Luxembourg Section EB sous le numéroNUMERO5.)/3281, contenant 5a 62ca» et un «[t]errain, place sise à L-ADRESSE6.)inscrit au cadastre de la commune de Luxembourg Section EB, sous le numéro cadastralNUMERO6.), contenant 0a 08ca.» Le compromis devente litigieux porte directement sur la vente d’un immeuble situé au Luxembourg. Il est dès lors, conformément à l’article 4, §1, c) du Règlement Rome I, soumis à la loi luxembourgeoise. Contrairement à la règle de compétence prévue par l’article 24paragraphe 1 du Règlement Bruxelles I bis, l’article 4, §1, c) du Règlement Rome I procède à un rattachement fondé sur la nature du contrat lui-même, indépendamment de la qualification du droit sur lequel repose l’action en justice. Etant donné que le compromis de vente est régi par le droit luxembourgeois, il échet de faire application de l’article 1247 du Code civil pour déterminer le lieu du paiement demandé. L’article 1247 du Code civil dispose que: «Le paiement doit être exécuté dans le lieu désigné par la convention. Si le lieu n’y est pas désigné, le paiement, lorsqu’il s’agit d’un corps certain et déterminé, doit être fait dans le lieu où était, au temps de l’obligation, la chose qui en fait l’objet. Hors ces deux cas, le paiement doit être fait au domicile du débiteur.» Le lieu du paiement est le lieu où le paiement produit son effet libératoire. Tel est le cas lorsqu’il est effectivement réalisé par l’inscription du montant au compte bancaire du bénéficiaire. En l’espèce, ni lecompromis de vente, ni l’avenant du 19 décembre 2023, ne renseignent le lieu d’exécution de l’obligation de paiement. Contrairement à ce qui est soutenu par la sociétéSOCIETE1.)SARL, ni le compromis de vente, ni l’avenant du 19 décembre 2023 ne renseignent de quelle manière le paiement de la clause pénale doit être effectué. Il ne résulte pas des éléments du dossier que le paiement en question devrait intervenir par virement bancaire. La demande en paiement de la sociétéSOCIETE1.)SARL est fondée sur une clause pénale qui a pour objet l’allocation d’une somme d’argent en réparation d’une inexécution contractuelle et ne porte pas sur la délivrance de l’immeuble objet du compromis de vente, qui constitue un corps certain. L’obligation litigieuse s’analyse en une dette de somme d’argent et non en une obligation portant sur un bien déterminé. Il s’ensuit que la règle selon laquelle le paiement doit être effectué au lieu où se trouve la chose n’est pas applicable (voir Cour d’Appel, 21.10.2009, numéro 34401 du rôle ; Tribunal d’arrondissement de Diekirch, 17.09.2013, numéro 18213 du rôle).

13 Il échet partant de faire application de la règle suivant laquelle le paiement doit être effectué au domicile du débiteur. En l’espèce, les débiteurs ont leur domicile en France. Les tribunaux du lieu d’exécution de l’obligation qui sert de base à la demande au sens de l’article 7 du Règlement Bruxelles I bis sont partant les tribunaux français. Il s’ensuit que le Tribunal saisi est incompétent pour connaître de la demande introduite par la sociétéSOCIETE1.)SARL. 2. Quant aux demandes accessoires: 2.1. Quant aux frais et honoraires d’avocat: La sociétéSOCIETE1.)SARL demande la condamnation dela sociétéSOCIETE2.)et PERSONNE1.)à payer, solidairement, sinonin solidum,sinon chacun pour le tout, à la sociétéSOCIETE1.)SARL la somme de 3.500,00 euros à titre de remboursement des frais et honoraires d’avocat sur base des articles 1382 et 1383 du Code civil. Il est aujourd’hui de principe que les honoraires que le justiciable doit exposer pour obtenir gain de cause en justice constituent un préjudice réparable qui trouve son origine dans la faute de la partie qui succombe. Les frais et honoraires d’avocat peuvent ainsi donner lieu à indemnisation sur base de la responsabilité civile de droit commun en dehors de l’indemnité de procédure. En effet, par arrêt du 9 février 2012, la Cour de cassation (rôle n°5/12) a condamné la solution de droit français suivant laquelle les frais et honoraires d’avocat ne constituent pas un préjudice réparable au titre de la responsabilité civile. La Cour a retenu que les frais non compris dans les dépens, donc également les honoraires d’avocat, constituent un préjudice réparable et peuvent être remboursés sur base de la responsabilité pour faute des articles 1382 et 1383 du Code civil. Saisi d’une demande en remboursement des frais et honoraires d’avocat exposés par l’une des parties au procès, le juge du fond doit dès lors examiner cette demande à la lumière de l’article 1382 du Code civil, exigeant l’examen de la réunion cumulative de trois conditions : 1) l’existence d’une faute, 2) l’existence d’un préjudice et 3) la relation causale entre la faute et le préjudice (v. en ce sens Cour decassation, 6 novembre 2025, n°CAS-2025-000141 du registre). Le seul exercice d’une action en justice, n’est pas, d’une manière générale, générateur de responsabilité civile. Ce que la jurisprudence sanctionne n’est pas le fait d’avoir exercé à tort une action en justice ou d’y avoir résisté injustement puisque l’exercice d’une action en justice est libre. C’est uniquement le fait d’avoir abusé de son droit en commettant une faute indépendante du seul exercice des voies de droit qui est sanctionné. En l’espèce, la sociétéSOCIETE1.)SARL ne démontre aucun abus dans le chef de la sociétéSOCIETE2.)etPERSONNE1.).

14 Elle est partant à débouter de sa demande en remboursement des frais et honoraires d’avocat. 2.2. Quant à l’indemnité de procédure: La sociétéSOCIETE1.)SARL demande la condamnation de la sociétéSOCIETE2.)et PERSONNE1.)à lui payer, solidairement, sinonin solidum,sinon chacun pour le tout, la somme de 3.500,00 euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile. La sociétéSOCIETE2.)etPERSONNE1.)demandent au Tribunal de condamner la sociétéSOCIETE1.)à payer àPERSONNE1.)une indemnité de procédure de 1.000,00 euros et à la sociétéSOCIETE2.)une indemnité de procédure de 1.000,00 euros sur le fondement de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile. La sociétéSOCIETE1.)SARL sollicite que la demande des parties défenderesses soit déclarée irrecevable en raison d’un défaut de ventilation. Aux termes de l’article 240 précité, « lorsqu’il apparaît inéquitable de laisser à la charge d’une partie les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens, le juge peut condamner l’autre partie à lui payer le montant qu’il détermine. » De ce texte, la jurisprudence a déduit trois conditions pour l’allocation d’une indemnité de procédure : une issue favorable du procès pour la partie qui demande l’indemnité de procédure, la dépense de sommes irrécouvrables et l’iniquité. Le fondement de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile n’est pas la faute ; il s’agit de considérations d’équité qui justifient le principe d’une condamnation et qui déterminent en même temps le montant de celle-ci. L’application de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (cf. Cass., n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508). Etant donnéqu’il résulte de la formulation de la demande quel’indemnité de procédure demandée par les parties défenderesses estventilée, le moyen d’irrecevabilité de la sociétéSOCIETE1.)SARL n’est pas fondé. En l’espèce, les parties n’établissent pas l’iniquité requise par l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile, de sorte que leurs demandesrespectives introduites sur cette base ne sont pas fondées. 2.3. Quant aux frais et dépens de l’instance: En application des articles 238 et 242 du Nouveau Code de procédure civile, toute partie qui succombera sera condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision spéciale et motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie et les avocats à la Cour pourront, dans les instances où leur ministère est obligatoire, demander la distraction des dépens à leur profit.

15 Dans la mesure oùla sociétéSOCIETE1.)SARLsuccombe à l’instance, les entiers frais et dépens sont à sa charge,avecdistraction au profit de Maître Geoffrey PARIS qui affirme en avoir fait l’avance. PAR CES MOTIFS le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, dixième chambre, siégeant en matière civile, statuant contradictoirement, reçoit la demande en la forme, se déclare territorialement incompétent pour connaître de la demande de la société à responsabilité limitéeSOCIETE1.)SARL, dit la demande de la société à responsabilité limitéeSOCIETE1.)SARL en remboursement des frais et honoraires d’avocat non fondée, dit la demande de la société à responsabilité limitéeSOCIETE1.)SARL en allocation d’une indemnité deprocédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile non fondée, dit la demande de lasociété par actions simplifiée de droit françaisSOCIETE2.)et PERSONNE1.)en allocation d’une indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile non fondée, condamnela société à responsabilité limitéeSOCIETE1.)SARLà tous les frais et dépens de l’instance,avecdistraction au profit de Maître Geoffrey PARIS qui affirme en avoir fait l’avance.