Tribunal d’arrondissement, 20 novembre 2024, n° 2024-07926

1 No. Rôle:TAL-2024-07926 No.2024TALREFO/00495 du20 novembre2024 Audience publique extraordinaire des référés dumercredi,20 novembre 2024, tenue par Nous Christina LAPLUME,Vice-Présidentau Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, siégeant comme juge des référés, en remplacement de Madame le Président du Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, assistée du greffier Loïc PAVANT. DANS LA CAUSE E N T R E la société à responsabilité limitéeSOCIETE1.)S.àr.l., établie et ayant son siège social àL-ADRESSE1.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéroNUMERO1.), représentée par son gérant actuellement en fonctions, élisant domicile en l’étude de MaîtreSabrina MARTIN, avocat, demeurant à Luxembourg, partie demanderessecomparant par MaîtreNicolas BOURNONVILLE, avocat, en remplacement de MaîtreSabrina MARTIN, avocat, les deux demeurant à Luxembourg, E T 1)la société à responsabilité limitéeSOCIETE2.)S.àr.l., établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéroNUMERO2.), représentée par son gérant actuellement en fonctions, 2)la société à responsabilité limitéeSOCIETE3.), établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéroNUMERO3.), représentée par son gérant actuellement en fonctions, partiesdéfenderessescomparant par MaîtreFranck GREFF, avocat,demeurant à Luxembourg.

2 F A I T S:

3 A l’appel de la cause à l’audience publique des référés ordinaires du jeudi matin, 7 novembre 2024, MaîtreNicolas BOURNONVILLEdonna lecture de l’assignation ci- avant transcrite et exposa ses moyens. MaîtreFranck GREFFfut entendu en sesexplications. Sur ce le juge prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique extraordinaire des référés de ce jour l’ O R D O N N A N C E qui suit: Par exploit d’huissier de justice du27 septembre 2024,la sociétéSOCIETE1.)S.àr.l.a fait donner assignation àla sociétéSOCIETE2.)S.àr.l. et la sociétéSOCIETE3.)S.àr.l. à comparaître devant le Président du Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, siégeant comme juge des référés, pour voir nommer unexpertavec la mission telle que spécifiée dans le dispositif de son assignation, sur base de l’article 350 dunouveau code de procédure civile, sinonsur basede l’article 932, alinéa 1 er dunouveau codede procédure civile, sinon encore sur base de l’article 933du même code. Les faits tels qu’ils résultent de l’exploit introductif d’instance ensemble les plaidoiries peuvent être résumés tel qu’il suit. Suivant contrat de location du11 septembre 2018, lasociétéSOCIETE1.)S.àr.l.apris enlocationauprès du bailleurla sociétéSOCIETE4.)S.àr.l.,un local commercialsis à ADRESSE3.)pour y exploiter un restaurant sous l’enseigneENSEIGNE1.). Etant donné que postérieurement à la signature du contrat de bail avec la sociétéSOCIETE4.) S.àr.l.,l’immeublea fait l’objet d’une vente à la sociétéSOCIETE2.)S.àr.l.,un avenant a été signé avec ce nouveaubailleur. LasociétéSOCIETE1.)S.àr.l.expliquequ’àl’étageau-dessusde son local,la société SOCIETE3.)S.àr.l.exploiteun restaurant sous l’enseigne«ENSEIGNE2.)».Endate du 26 juin 2024,un dénomméPERSONNE1.)lui aurait adressé un courrielau nom de la sociétéSOCIETE3.)S.àr.l.,l’informantque cette dernière ferait procéder àdes travaux dans le plafond du restaurantENSEIGNE1.)entre le 27 etle28 juin 2024; que ces travaux auraient été réalisés,non pas aux dates préi-indiquées maisen date des10, 11 et 12 juillet 2024 tel que cela résulted’ailleursduprocès-verbal de constat établi par l’huissier de justice Geoffrey GALLEle 27 août 2024. SelonSOCIETE1.)S.àr.l., ils’estavéré par la suite quela sociétéSOCIETE2.)S.àr.l. afourni les clés d’accès à la sociétéSOCIETE3.)S.àr.l.afin que lesouvriersd’une société dénommée«ENSEIGNE3.)»accèdentaux lieux loués parSOCIETE1.)S.àr.l. pour yprocéderàdes travauxde raccordement au réseau électrique, d’étanchéité au plafond et d’évacuation des eaux; qu’au cours de ces travaux des dégâtsmatériels

4 considérablesauraient été causésau plafondrendantl’exploitation durestaurant ENSEIGNE1.)impossibledepuis le12 juillet 2024. A l’appui de sademande,lasociétéSOCIETE1.)S.àr.l.reprocheaubailleur,la société SOCIETE2.)S.àr.l.,d’avoirpermisàla sociétéSOCIETE3.)S.àr.l.d’accéder à ses lieux sansavoir eu, au préalable,sonaccordet d’yavoir laisséréaliser destravauxayant causé desdégâtsmatériels aux locaux loués parSOCIETE1.)S.àr.l.; qu’au vu du refus de la sociétéSOCIETE2.)S.àr.l. de procéder à un constatà l’amiable, il y aurait lieu d’ordonner uneexpertisevisant à établirl’origine des désordresdont sont affectés les locaux loués ainsi queles moyens pour y remédier. Les sociétésSOCIETE2.)S.àr.l. etSOCIETE3.)S.àr.l.soulèvent,avant toute défense au fond,l’incompétence du juge saisi au motif que le litigeéventuel au fonda trait à l’exécutiond’un bail commercial conclu entre parties et relève, en tant que tel, de la compétence exclusive du juge de paix. Quant à lasociétéSOCIETE3.)S.àr.l.,celle-cidemandeencoresa misehors de cause au vu del’absence d’un quelconque lien avec les partiesSOCIETE2.)S.àr.l. et SOCIETE1.)S.àr.l. A titre subsidiaire, les sociétésSOCIETE2.)S.àr.l. etSOCIETE3.)S.àr.l.soulèvent l’incompétenceratione valoriset, à titre encore plus subsidiaire, elless’opposentàla demande tendant àvoirinstituer une mesure d’expertiseau motifqu’elles n’ont pas commis defaute. Quant à la demande de mise hors de cause La sociétéSOCIETE3.)S.àr.l.demande à se voir mettre hors de cause au motifqu’il n’existe aucun liencontractuelavec la sociétéSOCIETE1.)S.àr.l.; que le réelexploitant du restaurant «ENSEIGNE2.)» serait la sociétéSOCIETE5.)S.àr.l., tel que cela résulte de «l’autorisation pour l’établissement d’une terrasse» émise par l’SOCIETE6.)pour l’année 2024 au profit de la sociétéSOCIETE7.)»;que c’est cette dernière, en sa qualité de locataire des lieux loués,qu’ilconviendraitde faire intervenirdans la présente cause. La sociétéSOCIETE1.)S.àr.l.s’opposeàlademandede mise hors de causeau motif quec’estsurordredeSOCIETE3.)S.àr.l.que les ouvriers se sont introduits dans les locaux du restaurantENSEIGNE1.)pour y réaliser des travaux de réfection;que même s’il n’existe pas delien contractuel entreSOCIETE3.)S.àr.l. etSOCIETE1.)S.àr.l., tout porteà croire que la sociétéSOCIETE3.)S.àr.l. estliée àl’exploitant des lieuxloués étant donnéque suivantcourriel du 26 juin 2024, lui adressé par un dénommé PERSONNE1.),celui-cis’est expriméau nom etpour le compte de la société SOCIETE3.)S.àr.l.enutilisant l’adresse email «MAIL1.)» etl’informant des travaux qui seront réalisésdans les lieux loués parSOCIETE1.)S.àr.l. L’article 350 du nouveau code de procédure civile dispose que «S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait

5 dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé». Le motif légitime exigé par cette disposition légale est fonction de la plausibilité d'un procès au fond et de l'utilité, dans cette perspective, de la mesure d'instruction sollicitée. Une contestation sérieuse sur la recevabilité ou le bien-fondé de la demande susceptible d'être portée ensuite devant le juge du fond ne fait pas obstacle à la mesure d'instruction sollicitée sur base de l'article 350 du nouveau code de procédure civile (Cass. n° 34/16 du 24.3.2016, numéro 3617 du registre). Il est admis qu’une expertise, simple moyen d’information, peut être ordonnée par le juge des référés sans qu’il y ait lieu de rechercher, par avance, s’il existe un lien de droit entre parties, ni à quel titre la responsabilité du défendeur peut éventuellement être engagée et qu’il suffit, pour que l’expertise puisse être ordonnée, que les parties se trouvent dans une situation telle que la responsabilité du défendeur sur le plan délictuel ou contractuel, ne soit pas, a priori, exclue. En l’occurrence,même à supposer quela sociétéSOCIETE5.)S.àr.l. soit leréel locataire des lieux qui se trouvent au-dessus du restaurantENSEIGNE1.),ilrésulte à suffisance du courriel du 26 juin 2024,émanant d’un dénomméPERSONNE1.), que celui-ci a utilisé une adresse emailfaisantcroire qu’il a agi pour le compte de la société SOCIETE3.)S.àr.l.en tant que locataire des lieux sinon comme agissant pour le compte du locataire.Il est partant établià suffisance de droitque les parties se trouvent dans une situation telle que la responsabilitédélictuelledeSOCIETE3.)S.àr.l.en relation aveclesprétendusdésordres prédécrits,n’est, a priori, pas à exclure. LademandedeSOCIETE3.)S.àr.l.tendant à se voir mettre hors de cause est partant à rejeter. Quant à la compétenceratione materiaedela présente juridiction Il est constant en cause que les partiesSOCIETE1.)S.àr.l. etSOCIETE2.)S.àr.l. sont liées par un contrat de bail commercialqui portesur la locationd’un local qui se trouve dansleSOCIETE8.), sis àADRESSE4.), sur le site «ADRESSE5.)»et quiest destiné, d’après l’article 3 du contrat de bail commercial versé aux débats,à«l’exploitation d’une activitécommercialerelative à l’exploitation d’un restaurant de crêpes.» L’article 19 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation dispose que «le juge de paix est compétent, même si letitre est contesté, pour connaître de toutes les contestations entre bailleurs et locataires relatives à l’existence et à l’exécution des baux d’immeubles». Cette disposition rejoint l’article 3, 3° du nouveau code de procédure civile qui dispose que le juge de paix «connaît en dernier ressort jusqu’à la valeur de 2.000 euros et à charge d’appel à quelque valeur que la demande puisse s’élever : (…) 3° de toutes les contestations entre bailleurs et preneurs relatives à l’existence et à l’exécution des baux d’immeubles, ainsi que des demandes en paiement d’indemnités

6 d’occupation et en expulsion de lieux occupés sans droit, qu’elles soient ou non la suite d’une convention (…)». Etant une règle de compétence d’exception, l’article 3, 3° du nouveau code de procédure civile, précité, est d’interprétation stricte. Ne tombent partant pas sous la compétence du juge de paix les affaires qui débordent du cadre strict tracé par cet article. Il découle en outre de ce texte que la compétence du juge de paix, siégeant en matière de bail à loyer, s’étend non seulement à l’existence et à l’exécution des obligations normales entre bailleurs et locataires ainsi qu’à la résiliation du bail, mais comprend encore toutes les contestations pouvant résulter de l’inexécution d’une obligation quelconque du bailleur ou du preneur (Cour 28 avril 1975, Pas. 23, p. 146; Cass 16 février 1967, Pas. 20, p. 307). La compétence que le juge de paix tire de cette disposition tient à la seule nature du contrat. En l’occurrence,même sil’objet delademande de lasociétéSOCIETE1.)S.àr.l.tend à voir déterminer les dégâts matériels occasionnés«par les parties défenderesses»dans le localqu’elle loue auprès de la sociétéSOCIETE2.)S.àr.l., force est deconstaterque cette dernière,en sa qualité de bailleur, s’est engagée,dans le cadredubail commercial, à mettre à dispositiondela sociétéSOCIETE1.)S.àr.l.un localservant à l’exploitation de soncommerce. Lesprétendus dégâtsmatériels au plafonddulocal durestaurantENSEIGNE1.) résultentprobablementde l’interventionde l’entreprise qui a eu accèsaux-ditlieux grâce aux clésquiluiont étéfournis par le bailleur.Or, leprincipal litige de la présente causes’inscrit dans la relationqui existeentre lebailleuret sonlocataire. Les obligations contractuelles réciproques auxquelles les parties en cause sont tenues résultent ducontrat de bail commercialsigné entre les partieset, le cas échéant, la sociétéSOCIETE1.)S.àr.l.pourraprétendreà une action en dommages et intérêts à l’encontre du bailleur la sociétéSOCIETE2.)S.àr.l. Il s’ensuitquelademandede la sociétéSOCIETE1.)S.àr.l.rentre dans le champ d’application de l’article 19 de la loi du 21 septembre 2006 précitéeetlejugedes référés doit se déclarerincompétent pour connaître delademandeen institution d’une mesure d’expertise. Enfin, quant à la demande dirigée à l’encontrede la sociétéSOCIETE3.)S.àr.l., il y a lieu de retenir que celle-ci se rattache au litige principal existant entre le bailleur et son locataire par rapport au bail commercialprécité de sorte qu’elledoit suivre le même sort. Le juge des référés est partant incompétent pour en connaître. Le courrier du litis-mandataire de la sociétéSOCIETE1.)S.àr.l.adressé à la présente juridiction en cours de délibéré, le 8 novembre 2024, n’est pas à prendre en considération étant donné qu’en application du principe du contradictoire, du respect des droits de la défense et en application de l’article 282 du nouveaucode de procédure

7 civile, lesdemandes en intervention à formuler contre d’éventuelles autres personnes doivent êtrefaitesen temps utile. P A R C E S M O T I F S NousChristina LAPLUME,Vice-Présidentau Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, siégeant comme juge des référés, en remplacementde Madame le Président du Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, statuant contradictoirement, recevonslademande en la forme; Nous déclarons incompétentratione materiaepour en connaître; ordonnonsl’exécution provisoire de la présente ordonnance nonobstant toute voie de recours et sans caution; laissonsles frais de l’instance à charge dela sociétéSOCIETE1.)S.àr.l.