Tribunal d’arrondissement, 5 novembre 2025

1 Jugement N°2025TADCOMM/0433(appel bail à loyer) Audience publique dumercredi,dix-neufnovembremaideux mille vingt-cinq Numéro du rôle : TAD-2024-00508 Composition : Jean-Claude WIRTH, vice-président, Lexie BREUSKIN, premiervice-président, Silvia MAGALHAES ALVES, premier juge, Christiane BRITZ, greffier. Entre: PERSONNE1.),né leDATE1.)àADRESSE1.)(Albanie),sans état connu,demeurant à L-ADRESSE2.), élisantdomicile en l’étude de MaîtreFränk ROLLINGER, avocat à la Cour,demeurant à Luxembourg, 1, avenue Gaston Diderich, partie appelanteaux termes d'un exploit de l'huissier de justicePatrick MULLER, demeurant àDiekirch, du21 mars 2024, et: 1.PERSONNE2.),née leDATE2.)àADRESSE3.), sans état connu, et 2.PERSONNE3.),né leDATE3.)àADRESSE4.)(PT), sans état connu, tous deux demeurant à L-ADRESSE5.),

2 comparant par MaîtreTony PEREIRA, avocat à la Cour, demeurant àBeaufort, partiesintiméesaux fins du prédit exploitMULLER. ______________________________________________________ ________________ Le Tribunal : Faits: Par exploit du ministère de l'huissier de justicePatrick MULLER, demeurant àDiekirch, du21 mars 2024,PERSONNE1.),né leDATE1.)àADRESSE1.)(Albanie),sans état connu,demeurant à L-ADRESSE2.),afait signifier à1. PERSONNE2.), née le DATE2.)àADRESSE3.), sans état connu, et 2.PERSONNE3.), né leDATE3.)à ADRESSE4.)(PT), sans état connu, tous deux demeurant à L-ADRESSE5.),qu'ilrelève formellement appel du jugement n°189/24renducontradictoirementet en premier ressort par le tribunal de paix de Diekirch, siégeant en matière de bailà loyer, en son audience publique en date du12 février 2024. Par même exploitMULLER,ilafait donner assignation àPERSONNE2.) et PERSONNE3.)à comparaître à l'audience publique dumercredi,24avril2024, à10.00 heuresdu matin, devant le tribunal d'arrondissement de Diekirch, siégeant en matière d’appel de bail à loyer, pour y voir statuer sur le mérite des conclusions du dispositif de l'assignation reproduite ci-après par procédé de photocopie:

3 Cette affaire fut mise au rôle par les soinsdelapartie appelanteet inscrite au rôle sous le numéroTAD-2024-00508. A l'appel de la cause à l'audience publique du24 avril 2024, l'affaire fut fixéeà l’audience du2octobre 2024. Après plusieurs remises,l’affaire fututilement retenueà l’audiencedu 22 octobre 2025 ettantMaîtreFränk ROLLINGERque MaîtreTony PEREIRA,furent entendusenleurs moyens et conclusions. Sur ce le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour le Jugement qui suit: Antécédents procéduraux Par requête déposée au greffe le 4 août 2023,PERSONNE2.)etPERSONNE3.)ont fait convoquerPERSONNE1.)à comparaître devant le tribunal de paix de Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer, aux fins de voir prononcer la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties et de condamnerPERSONNE1.)à déguerpir des lieux loués. Ils ont également sollicité la condamnation dePERSONNE1.)au paiement des montants suivants: -3.825.-euros au titre des arriérés de loyers, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice, jusqu’à solde; -1.275.-euros à titre d’indemnité de relocation équivalente à trois mois de loyers, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice, jusqu’à solde.

4 Enfin, ils ont réclamél’augmentation du taux d’intérêt de trois points à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la notification du jugement, l’exécution provisoire du jugement quant à la condamnation pécuniaire et l’octroi d’une indemnité de procédure de 1.000.-euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile. Lors de l’audience de première instance, les requérants ont augmenté leur demande en paiement d’arriérés de loyers à 4.775.-euros. PERSONNE1.) a conclu au rejet intégral des demandes de PERSONNE2.) et d’PERSONNE3.)et a sollicité, à titre reconventionnel, une réduction de loyer de 100.- euros par mois à partir du 1 er mars 2020. A titre subsidiaire, il a demandé l’instauration d’une mesure d’expertise afin de constater l’état du logement et de proposer les mesures propres à remédier à la situation. A titre très subsidiaire, il a sollicité un délai de déguerpissement prolongé. Par jugementdu 12 février 2024, le tribunal de paix de Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer, statuant contradictoirement et en premier ressort: -a reçu la demande en la forme; -a donné acte àPERSONNE2.)et àPERSONNE3.)de l’augmentation de leur demande; -a déclaré la demande en paiement d’arriérés de loyers fondée. Le tribunal a condamnéPERSONNE1.)à payer aux requérants le montant de 4.775.- euros, avec les intérêts légaux sur le montant de 3.825.-euros à partir du 4 août 2023 et sur le montant de 950.-euros à partir du 29 janvier 2024, chaque fois jusqu’à solde. Il a dit que le taux de l’intérêt légal sera majoré de trois ponts à l‘expiration d’un délai de trois mois à compter de la notification du jugement. Les demandes en résiliation, déguerpissement, indemnité de relocation et indemnité de procédure ont été déclarées non-fondées, et les requérants en ont été déboutés. Il a également été dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du jugement. Enfin, PERSONNE1.)a été condamné aux frais et dépens de l’instance. Par exploit d’huissier du 21 mars 2024PERSONNE1.)a régulièrement relevé appel de ce jugement. Prétentions Par voie de réformation du jugement entrepris en ce qu’il l’a condamné au paiement du montant de 4.775.-euros avec les intérêts légaux et aux frais et dépens de l’instance, PERSONNE1.) demandequ’il ne soit pas condamné à ce montant et sollicite subsidiairement une réduction du loyer de 100.-euros par mois à partir du 1 er mars 2020. Il demande, en tout état de cause, de déduire la somme de 3.650.-euros du montant de 4.775.-euros.

5 Par ailleurs, il réclame une indemnité de procédure de 1.500.-euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile pour les deux instances, ainsi que la condamnation des parties intimées aux frais et dépens des deux instances. PERSONNE2.)etPERSONNE3.)se rapportent à prudence de justice quant à la recevabilité de l’acte d’appel et demandent de débouterPERSONNE1.)de toutes ses demandes. Ils sollicitent la confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions contestées. Ils soulèvent appel incident en ce que le premier juge n’a pas fait droit à leur demande tendant à la résiliation judiciaire du contrat de bail et au déguerpissement de PERSONNE1.). Ils sollicitent enfin une indemnité de procédure de 2.500.-euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile et la condamnation dePERSONNE1.)aux frais et dépens de l’instance d’appel. Motifs de la décision Les appels principal et incident sont recevables pour avoir été introduits dans les formes et délais légaux. Il est constant en cause qu’en date du 27 mars 2013, les parties ont conclu un premier contrat de bail prenant effet le 1 er mars 2013, relatif à une chambre au «ENSEIGNE1.)» sis à L-ADRESSE2.), moyennant un loyer mensuel de 350.-euros. Un deuxième contrat de bail a été signé le 8 octobre 2014, prenant effet le 1 er janvier 2015, moyennant un loyer mensuel de 400.-euros et un dernier contrat de bail a été signé et a pris effet le 1 er mars 2020, moyennant un loyer mensuel de 425.-euros, charges comprises. I.Quant à l’appel principal A l’appui de son appel,PERSONNE1.)soutient qu’il a réglé les loyers de l’année 2019 ainsi que ceux des mois d’avril et mai 2023, de sorte que le montant de 3.650.-euros doit être déduit des arriérés de loyers de 4.775.-euros retenus par le premier juge. Concernant le solde, l’appelant invoque l’exception d’inexécution, en raison de l’état insalubre du logement loué, notamment un problème d’humidité. Les intimés contestent ces moyens, en faisant valoir que les preuves de virements bancaires versées en appel se rapportent aux loyers des mois d’août à décembre 2019, loyers qu’ils ne réclament pas dans le présent litige. Ils ajoutent que les relevés de compte faisant état de divers retraits d’argent en espèces aux mois d’avril et mai 2023 n’établissent pas le paiement des loyers dus pour ces mois.

6 En ce qui concerne l’exception d’inexécution invoquée par l’appelant, ils contestent d’une part que ce moyen puisse être invoqué en l’absence de mise en demeure préalable, et, d’autre part, qu’un état insalubre de la chambre soit rapporté. i.Les arriérés de loyers En vertu de l’article 58 du Nouveau Code de procédure civile «il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention».Dans le même sens, l’article 1315 du Code civil dispose que «celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation». Le tribunal constate quePERSONNE2.)etPERSONNE3.)ont réclamé dans leur requête du 4 août 2023 le paiement des arriérés de loyers se rapportant aux mois de janvier à juillet 2019. Les preuves de paiement relatives au loyer des mois d’août à décembre 2019 ne sont donc pas pertinentes. Tout comme en première instance,PERSONNE1.)ne produit aucune pièce pour établir le paiement des loyers se rapportant aux mois de janvier à juillet 2019. Il y a partant lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu des arriérés de loyer de 2.800.-euros pour cette période. Concernant les deux loyers d’avril et mai 2023, le tribunal constate que l’appelant produit comme élément probant des extraits bancaires relatant des retraits d’argent pendant ces deux mois. Toutefois, face aux contestations des intimés, la preuve de plusieurs retraits d’argent ne saurait, à elle seule, établir le paiement des loyers des mois d’avril et mai 2023. PERSONNE1.)reste partant en défaut d’établir que lesdits loyers sont réglés, de sorte que le premier juge est encore à confirmer en ce qu’il a retenu des arriérés de loyers de 850.-euros pour les mois d’avril et mai 2023. ii.L’exception d’inexécution En application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir celle-ci en état de servir pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. L’exception d’inexécution est le droitreconnu àchaque partie à un contrat synallagmatique de refuser d’exécuter son obligation tant qu’elle n’a pas reçu la prestation qui lui est due (cf. Cour d’appel (2 e chambre) 8 mars 2017, n°41985 du rôle).

7 Cette exceptionne peut être utilisée que de manière limitée dans le temps.Elle constitue un moyen temporaire destiné à obtenir du cocontractantl’exécution deson obligation ; il s’agit d’obtenir l’exécution du contrat et non son extinction. L’exécution défectueuse d’un contrat peut autoriser l’exception d’inexécution, mais elle nesauraitjustifier un refus définitif d’exécution. En effet, elle ne porte pas atteinte à l’exigibilité de la dette du débiteur et ne dispense pas le cocontractant de payer le prix, mais peut donner lieu, le cas échéant, à des dommages et intérêts. Ainsi, l’exception comporte, en puissance, une demande reconventionnelle, qu’il appartient au défendeur de formuler pour obtenir un jugement de condamnation, avec les avantages qui en découlent (cf. Cour d’appel (9 e chambre) 8 novembre 2018, n°44042 du rôle, et références y citées ; Cour d’appel (2 e chambre) 19 décembre 2018, n°44469 du rôle et références y citées). L’inexécution desobligationsdubailleur peut justifiersacondamnation à réparer le préjudice qui en résulte. Le défaut d’entretien ou de jouissance paisible peut constituer une faute de nature à engagersaresponsabilité contractuelle. Encore faut-il que le preneur ait averti le bailleur du trouble dont il est victime.Une mise en demeure formelle n’est pas requise;il suffit que le bailleur ait étéinforméde la nécessité des travaux à exécuter. Pour justifier l’exception d’inexécution et la suspension du paiement du loyer, il faut un manquement grave du bailleur à ses obligations.Cette exceptionne peut être admise qu'avec prudence:elle implique un équilibre entre les obligations réciproques non exécutéeset ne doit pasdevenir un moyen dilatoire pour échapper au paiement du loyer, le preneur restant en possessiondes lieux.Ainsi, le non-paiement intégral du loyer ne se justifieque sila jouissance des lieuxesttotalement impossible. A défaut, la première précaution à prendre par le preneur est de n’appliquer qu’une réductionproportionnelle des loyers en fonctiondes locaux indisponibles.La proportionnalité est une condition d’application de l’exception d’inexécution(cf. TAD, 6 janvier 2023, n°TAD-2022-00546 du rôle). En l’espèce, il ne résulte d’aucun élément soumis à l’appréciation du tribunal que PERSONNE1.)ait averti les bailleurs du prétendu état insalubre de la chambre louée, bien qu’il occupe le logement depuis plus de dix ans. A défaut d’établir que les bailleurs ont été informés de l’état prétendument insalubre, l’appelant ne saurait invoquer l’exception d’inexécution pour justifier le non-paiement des loyers. Par ailleurs, le tribunal constate que, pour établir l’état insalubre et humide de la chambre, l’appelant produit les mêmes pièces qu’en première instance. Le certificat médical du Dr.PERSONNE4.)du 2 octobre 2020, faisant état de problèmes d’humidité et de moisissures dans le logement, repose sur les déclarations personnelles dePERSONNE1.)et ne constitue pas un constat objectif d’expert.

8 Les six photographies versées par l’appelant ne sont pas datées et ne permettent pas, à elles seules, de retenir un état insalubre et humide de la chambre. A l’instar du premier juge, il y a lieu de retenir que l’état insalubre et humide n’est en tout état de cause pas rapporté par l’appelant. Il s’ensuit qu’il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes dePERSONNE1.)tendant à le décharger du paiement des arriérés de loyers sur le fondement de l’exception d’inexécution, ni à la réduction du loyer de 100.-euros par mois. L’appel principal n’est pas fondé. II.L’appel incident Les intimés reprochent au premier juge de ne pas avoir suffisamment tenu compte de la durée prolongée des impayés de loyers. Ils y exposent quePERSONNE1.)a persisté dans sa carence malgré le jugement de première instance, entraînant ainsi une perte définitive de confiance entre les parties. PERSONNE1.)conclut à la confirmation du jugement de première instance sur ce point. Aux termes de l’article 1728 duCode civil, «le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus». L’obligation de payer le prix du bail constitue l’obligation principale pesant sur le preneur, le prixétantla contrepartie de la jouissance locative. En principe, le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une cause de résiliation du bail.Il appartient toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation. En l’espèce, lesarriérés de loyers de l’année 2019 doivent être exclus de l’appréciation, puisqu’ils se rapportent à un ancien contrat de bail qui n’est plus en vigueur. Il ressort des éléments du dossier, notamment du décompte produit par les intimés, qu’à l’exception des loyers d’avril et mai 2023,PERSONNE1.)a régulièrement payé un loyer de 400.-euros sur la période du 1 er mars 2020 jusqu’au 1 er janvier 2024 (cf. pièce n°6 de Maître Pereira). Bien que le contrat prévoie un loyer de 425.-euros, les bailleurs se sont abstenus de toute réclamation ou observation concernant le paiement partiel effectué par le locataire. Dans la mesure où les bailleurs n’ont jamais réclamé le solde mensuel des loyers depuis

9 le début du contrat et pendant plusieurs années, le tribunal rejoint l’appréciation du premier juge en ce que le non-paiement partiel du loyer ne constituait pas, à lui seul, un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail. Toutefois, il résulte des débats à l’audience que les loyers des mois d’avril et mai 2023 demeurent impayés à ce jour.PERSONNE1.)n’a pas non plus contesté l’affirmation des bailleurs selon laquelle il persiste à ne pas payer la totalité du loyer convenu, malgré le premier jugement. Le non-paiement de deux loyers et la persistance du locataire à ne pas régler intégralement le loyer constituent des manquements d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat de bail. Dans ces conditions, il y a lieu, par réformation du jugement entrepris, de prononcer la résiliation du contrat de bail du1 er mars 2020. En conséquence,PERSONNE1.)doit êtrecondamnéà déguerpir des lieux loués, sauf à luiaccorder un délai de déguerpissement dedeuxmois à compter de la date de la signification du présent jugement. III.Les demandes accessoires Les faits de la cause ne justifient pas la condamnation del’appelantau paiement d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel, la condition d’iniquité requise par la loi n’étant pas remplie. Eu égard à l’issue de l’instance, la demande de l’appelant en allocation d’une indemnité de procédure est à rejeter. Conformément à l’article 238 du Nouveau Code de procédure civile, les frais et dépens de l’instance d’appel sont à mettre à charge dePERSONNE1.). Par ces motifs: le tribunal d'arrondissement de et à Diekirch, siégeant en matière d’appel de bail à loyer, statuant contradictoirement, reçoitles appels principal et incident en la forme, ditl’appel principal non fondé et l’appel incident fondé, partant,par réformationdu jugement entrepris du 12 février 2024, prononcela résiliation du contrat de bail entre parties du 1 er mars 2020,

10 condamnePERSONNE1.)à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef dans un délai de deux (2) mois à partir de la date de la signification du présent jugement, aubesoin,autorisePERSONNE2.)etPERSONNE3.)à faire expulserPERSONNE1.) dans la forme légale et aux frais de ce dernier, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés, confirmele jugement entrepris pour le surplus, rejetteles demandes respectives en allocation d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel, condamnePERSONNE1.)aux frais et dépens de l’instance d’appel. Ainsi prononcé en audience publique au Palais de Justice à Diekirch, par NousJean- Claude WIRTH, vice-président près le tribunal d’arrondissement, assisté du greffier Christiane BRITZ. Le greffier Le vice-président