1 Jugement N° 2025TADCOMM/009 6(appelbail à loyer) Audience publique duvendredi,sept marsdeux mille vingt-cinq Numéro du rôle: TAD-2024-01067 Composition : Chantal GLOD, vice-président, Jean-Claude WIRTH, premierjuge, PatriciaFONSECA, juge des tutelles, Christiane BRITZ, greffier. Entre: PERSONNE1.),sans état connu,né leDATE1.)àADRESSE1.)(PT),demeurant àL- ADRESSE2.), comparantparMaître Sandrine OLIVEIRA, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, en l’étude de laquelle domicile est élu, partie appelanteaux termes d'un exploit de l'huissier de justicePatrick MULLER, demeurant àDiekirch, du30 juillet2024, et: 1.PERSONNE2.),sans état connu,né leDATE2.)àADRESSE3.),demeurant à L- ADRESSE4.), 2.PERSONNE3.),sans état connu,né leDATE3.)àADRESSE3.),demeurant àL- ADRESSE4.),

2 comparantpar MaîtreClaude COLLARINI, avocat à la Cour, demeurant àLuxembourg, partiesintiméesaux fins du prédit exploitMULLER. ______________________________________________________ Le Tribunal : Faits: Par exploit du ministère de l'huissier de justicePatrick MULLER, demeurant àDiekirch, du30 juillet2024,PERSONNE1.), demeurant àL-ADRESSE2.),afait signifier à PERSONNE2.)etPERSONNE3.), demeuranttouslesdeuxà L-ADRESSE4.),qu'il relève formellement appel du jugement n°748/24renducontradictoirementet en premier ressort par le tribunal de paix de Diekirch, siégeant en matière de bailà loyer, en son audience publique en date du24 juin2024. Par même exploitMULLER,il afait donner assignation àPERSONNE2.) et PERSONNE3.)à comparaître à l'audience publique dumercredi,18septembre 2024, à 10.00heuresdu matin, devant le tribunal d'arrondissement de Diekirch, siégeant en matière d’appel de bail à loyer, pour y voir statuer sur le mérite des conclusions du dispositif de l'assignation reproduite ci-après par procédé de photocopie:

3 Cette affaire fut mise au rôle par les soinsdelapartie appelanteet inscrite au rôle sous le numéroTAD-2024-01067. A l'appel de la cause à l'audience publique du18septembre2024, l'affaire fut fixéeà l’audience du 15 janvier 2025. A cette audience, l’affaire fututilement retenueet tant Maître Diana RIBEIRO MARTINS,avocat, demeurant à Luxembourg, en remplacement deMaître Sandrine OLIVEIRA,que Maître Nadia JANAKOVIC, avocat à la Cour, demeurant àLuxembourg,en remplacement deMaîtreClaude COLLARINI,furent entenduesenleursmoyens et conclusions. Sur ce le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour le Jugement qui suit: Par jugementdu24 juin2024, le tribunal de paix de Diekirch, siégeant en matière de bail àloyer, statuantcontradictoirementet enpremier ressort,a reçu la demande d’ PERSONNE2.)etdePERSONNE3.)en la forme, a donné acte àPERSONNE2.)de la réduction de sa demande en paiement des arriérés de loyers d’un montant de 2.700 euros, a donné acte àPERSONNE3.)de sa demande en paiement de dommages- intérêts pour dégâts locatifs pour un montant de 4.837,41 euros et a donné acte à PERSONNE1.)de sa demande reconventionnelle en réduction du loyer. Le premier jugeacondamnéPERSONNE1.)à payer àPERSONNE2.)la somme de 20.587,71 euros avec les intérêts légaux à partir du 7 janvier 2021,jusqu’à solde. Lademande reconventionnellea été déclaréepartiellement fondéeet le juge de paixa fixé à 400 euros la réduction du loyer mensuel à payer pour les mois de décembre 2021 à mars 2022 etila condamnéPERSONNE1.)à payer àPERSONNE3.)la somme de 2.000euros avec les intérêts légaux à partir du 20 mai 2022 jusqu’à solde en disant que le taux de l’intérêt légal sera majoré de trois points à l’expiration d’un délai de trois mois à partir de la notification du jugementdont appel. La demande dePERSONNE3.)en paiement de dommages-intérêts du chef de dégâts locatifs a été rejetée ainsi que les demandes respectives dePERSONNE2.)et de PERSONNE3.)en paiement des frais d’avocat sur base des articles 1382 et 1383 du Code civil. Les demandesrespectives des partiesen paiement d’une indemnité de procédure ont égalementétérejetées.

4 Le premier juge a fait masse des frais et dépens de l’instance et les a imposéspour moitié àPERSONNE2.)etPERSONNE3.)et pour moitié àPERSONNE1.). De ce jugement,PERSONNE1.)arégulièrement relevé appel par exploit d’huissier du30 juillet2024. Ilconclut à la réformation du jugement entrepris ence que le premier jugel’a condamné au paiement dela somme de 20.587,71eurosavec les intérêts légaux à partir du 7 janvier 2021,jusqu’à solde. PERSONNE1.)demandeau tribunald’une partde constater qu’il a payé la somme de 1.528,29eurosàPERSONNE2.)pour les loyers et taxes communales pour la période entre le mois de janvier 2019 et le mois de novembre 2020 et de réduire ainsi le montant dû à titre d’arriérés de loyers àla somme de19.059,42eurose d’autre part de de constater que la somme de 20.587,71 euros a d’ores et déjà été payée par le biais des retenues sur salaire effectuées parPERSONNE2.). Il demandeau tribunalde lui donner acte qu’il demande à ce qu’il soit procédé à une compensation entre le montant dû parPERSONNE2.)au titre desretenues sur salaire effectuées pour les loyers, suivant jugement du 6 mars 2023 rendu par le Tribunal de travail de Diekirch et confirmé par l’arrêt du 22 février 2024 rendu par la Cour d’appel,et le montant auquelPERSONNE1.)sera condamné à payer à titre d’arriérés de loyers pour la période entre le mois de janvier 2019 et le mois de novembre 2020. L’appelantdemande encoreà être déchargé dupaiement des intérêts légaux à partir du 7 janvier 2021 sur le montant de 20.587,71euros. PERSONNE1.)requiertfinalementla condamnation des parties intimées au paiement d’une indemnité de procédure à hauteur de 1.500eurossur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civilepour les deux instances ainsi quela condamnation des parties intimées aux frais et dépens des deux instances. A l’appui de son appel,PERSONNE1.)fait valoir que ce serait à tort que le premier juge l’a condamné au paiement du montant de 20.587,71 euros à titre d’arriérés de loyers bien qu’outre le montant de 19.059 euros au remboursement duquel la partiePERSONNE2.) a été condamné par les juridictions du travail, le montant de 1.528,29 euros aurait encore été réglé par le biais des retenues sur salaires. A l’audience du15janvier 2025,PERSONNE2.)confirme que le montant de 900 euros retenu surlesalairedePERSONNE1.)pour le loyer du mois de mars 2020 n’a pas été pris en compte par la juridiction de travail et que ce montantseraitpartantà prendreen considération lorsde la fixation du montant des arriérés de loyers.Ilconteste toutefois les autres montants invoquéspar la partie appelante. L’intimésoutient que la demande en compensationprésentée parPERSONNE1.)e instance d’appelconstitueraitune demande nouvelle et devraitpartantêtre déclarée

5 irrecevable, tout enprécisantqu’en tout état de causela compensation sefera de facto. PERSONNE2.)demandeencorela confirmation du jugement de première instance quant à la condamnation auxintérêts légaux. PERSONNE2.)relèveappel incident en ce que le premier juge aretenu un loyer de 900 euros et acondamnéPERSONNE1.)seulementaupaiement de la somme de20.587,71 euros à titre d’arriérés de loyersau motifque le loyer n’auraitjamais été augmenté conformément aux termes du contrat de bail à 1.500 euros mais qu’il y aurait au contraire eu un accord sur le montant de 900euros. PERSONNE2.)conteste l’existence d’un tel accord, voired’une renonciation quelconque au loyer à hauteur de 1.500 euros.Parréformationdu jugement du 24 juin 2024, il demande au tribunal de condamnerPERSONNE1.)aupaiement dumontant de 40.841,46euros à titre d’arriérés de loyerset taxes communales. L’intiméPERSONNE3.)relève appel incident en ce que le juge de paix acondamné PERSONNE1.)au paiement de la sommede 2.000eurospour la période du mois de décembre 2021 à mars 2022 en retenant une réduction du loyer pour la période en question à hauteur de 400 euros par mois du chef de privation de jouissance du logement. Ilsoutientnejamaisavoirété informé des prétendus dégâts de la maison, de sorte que le locataire n’aurait pas droit à une réduction du loyer. A titre subsidiaire, il demande au tribunal de réduire la réduction de loyer à de plus justes proportions. PERSONNE3.)relève encoreappel incident en ce que le premier juge a rejetéla demande en paiement de dommages et intérêts du chef de dégâts locatifs etil demande au tribunal de condamnerPERSONNE1.)de ce chef au paiement de lasomme4.837,41 euros. Pour le surplus, les intimés demandentau tribunal de déclarer l’appel non fondé et de confirmer le jugement entrepris. Par contrat de bail du7 mars 2016,avec effet au 1 er mai 2016,PERSONNE2.)adonné en location àPERSONNE1.)unemaison d’habitationsiseàL-ADRESSE4.). Le contrat de bail stipule que «Le loyer mensuel est fixé à 900,00 (Neuf cents euros). Il est payable Pour la période du 01/06/16 au 31/12/17. Passé cette période, le loyer s’élevera à 1500 € d’avance le premier de chaque mois par virement ou par versement». L’article 2 du contrat de bail stipule encore que le contrat de bail est uniquement mis à disposition du locataire en raison du contrat de travail conclu entre les parties en date du 1 er mai 2015.PERSONNE1.)étaitaux servicesdePERSONNE2.)jusqu’au 30 novembre 2020. Ilest encore constant en cause que les retenues effectuéesparPERSONNE2.)entre janvier 2019 et novembre 2020 sur le salaire dePERSONNE1.)pour les créances de loyers et de taxes communales ont été jugées non valables par les juridictions du travail

6 de première etdedeuxième instance, ceci indépendamment de la question de l’accord donné par le salarié, et quePERSONNE2.)a été condamnéau remboursementdes retenues pratiquées de manière irrégulière sur le salaire dePERSONNE1.), à l’exception des salaires pour les mois de janvier, février et mars 2019 qui ont été jugés prescrits. Par acte notarié du 16 mars 2021,PERSONNE2.)a vendu la maison, objet du bail, à son filsPERSONNE3.). Concernant lesdifférents points de l’appel et desappelsincidentsdébattus à l’audience publique du 15 janvier 2025, le Tribunal analysera point par point les revendications respectivesen suivant l’ordre le plus cohérant: Quant au montant du loyer à payer parPERSONNE1.) Conformément à l’article 58 du nouveau code de procédure civile, «il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.». Aux termes de l’article 1315 du code civil «Celui qui réclame l’exécution d’une obligation, doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation». Il appartient àPERSONNE1.)de rapporter la preuve de la renonciationàl’augmentation du loyer de 900 à 1.500 euros. La renonciation peut être définie comme l'acte juridique unilatéral par lequel le titulaire abdique une prérogative ou un ensemble de prérogatives (cf. Encycl. Dalloz, Droit civil, v° Renonciation, n° 1). Les renonciations ne se présument pas. La renonciation peut être positive ou tacite. Pour qu’une renonciation tacite puisse être retenue par le juge, il faut que le comportement de la personne à laquelle on oppose la renonciation exprime d’une manière claire et non équivoque cette renonciation. La renonciation au paiement des loyers, obligation principale à charge du locataire en matière de bail, doit résulter d’un acte qui l’impliquenécessairement et qui, accompli volontairement et en pleine connaissance de cause, manifeste de façon non équivoque l’intention de renoncer (Cour, 25 avril 1967, Pas. 21, p. 65). Dans la mesure oùle locataire a payé, sans la moindre réserve ou contestation de la part du bailleur,durant la période de janvier 2018 à février 2019 un loyer à hauteur de 900 euros, quependant la période de février 2019 à novembre 2020PERSONNE2.)a déduit le montant de 900 euros à titre de loyer du salaire dePERSONNE1.)et que le document intitulé «Accord pour payement entre 2 parties» retient tant pour l’année 2018,janvier et février 2019 un loyer mensuel à hauteur de 900 euros etquela mention«Mr.

7 PERSONNE1.)est d’accord que Mr.PERSONNE2.)lui déduit les frais communales, tous les 3 mois de son salaire ainsi que le loyer mensuel de 900,00 €», le tribunal constate que c’est à bon droit et par adoption des motifs auxquels le tribunal se rallie que le premier juge a retenuune renonciation de la part du bailleurau loyer de 1.500 euros, voire même un accord entre parties de maintenir le loyer mensuel à 900 euros. Les déclarations dePERSONNE2.)suivant lesquelles il aurait entretenu avec sonsalarié PERSONNE1.)une relation assimilable à une relation père-fils et qu’il aurait signé le documenten questionuniquement en raison de leur relation affective et parce qu’il connaissait la situation financière délicate de son locataire souligneencoresa volonté de maintenir le loyer à 900 euros et de renoncer à l’augmentation prévuepar le contrat de bailsachant quela situation financière dePERSONNE1.)ne luiauraitpaspermisde payer un loyer à hauteur de 1.500 euros. Cette renonciation n’est pas non plus mise en doute par le courrier du mandataire de PERSONNE2.)du 22 décembre 2020 invoquant pour la première fois la disposition du contrat de bail relative au loyer de 1.500 eurosétant donnéque les parties étaient à ce moment déjà en litige en raison du licenciement dePERSONNE1.)avec effet au 30 novembre 2020. Le premier juge est donc à confirmer en ce qu’il a retenu quePERSONNE2.)ne peut prétendre pour la période de février 2019 à février 2021 qu’à un loyer mensuel de 900 euros. L’appel incident dePERSONNE2.)est partant à déclarer non fondé. Quant aux arriérés de loyerset taxes communalesredus àPERSONNE2.) PERSONNE1.)soutient que non seulement le montant de19.059,42euros aurait été réglé par le biais des retenues sur salaire effectuées parPERSONNE2.)tel que retenu par les juridictions de travail mais encore le montant de 1.528,29 euros, soit donc un total de20.587,71euros. Suivant les explications données, lesjuridictionsde travail auraient omis de prendre en compte le montant de 1.528,29 euros se composant comme suit: -487,19 euros pour le loyer d’octobre 2019; -177,67 euros pour le loyer de décembre 2019; -900 euros pour le loyer de mars 2020; -Untrop payé à hauteur de 36,67 euros pour le loyer d’avril 2020. A l’audiencedes plaidoiries,PERSONNE2.)confirmeque le montant de 900eurosretenu à titre de loyer pour le mois de mars 2020sur le salaire dePERSONNE1.)n’a effectivementpas étépris en comptepar les juridictions de travail.Il conteste les autres

8 montants allégués et soutient qu’en tout état de cause ces montants ne pourraient plus être avancés lors de la présente instance. Compte tenu des déclarations de la partie intimée, il y a lieu de déduire de la somme redue parPERSONNE1.)àPERSONNE2.)à titre d’arriérés de loyers le montant de 900 euros(loyer de mars 2020). Pour les mois d’octobre et décembre 2019 ainsi que pour le mois d’avril 2020, le tribunal se réfère aux fiches de salaires et avis de crédit versés par la partie appelante. Le montant figurant sur la fiche de salaire du mois d’octobre 2019 s’élève à 1.717,99 euroset le montant effectivement payéà1.305,18eurossecomposantcomme suit: -388,91eurossuivant avis de crédit du 24.10.2019 avec la communication «salaire du mois de octobre »; -487,19eurossuivant avis de crédit du 03.10.2019 avec la communication «salaire du mois de octobre 2019»; -429,08eurossuivant avis de crédit du 08.11.2019 avec la communication «reste difference salaire oct 2019» Le tribunal de travail ayant retenu le montant de 412,81 eurosà titre de retenue sur salaire, la demande de la partie appelantequantà la prise en compte du montant supplémentairede 487,19eurospour le loyer d’octobre 2019 n’est pas fondée(412,81= 1.717,99–1.305,18). Pour ce qui concerne le mois de décembre 2019, le montant figurant sur la fiche de salaire s’élève à 1.717,00euros.L’avis de crédit du 09.12.2019 à hauteur de 1.285,20euros indique «salaire du mois de novembre et décembre 2019». Lafiche de salaire du mois de novembre 2019 s’élève à 1.720,27euros. Le montant retenu par les juridictions de travail à hauteur de 900eurospour le mois de novembre 2019 n’est pas contesté, de sorte que le montant retenu pour le mois de décembre 2019 s’élève à 1.252,07euros,ce qui donne une différenceà hauteur de 177,67eurosavec lemontant de 1.074,40 euros retenupar les juridictions de travail. Le montant de177,67euros ayant d’ores et déjà été payépour le mois de décembre 2019il y a lieu de le déduire desarriérés de loyers redus. Quant auprétendutrop payé à hauteur de 36,67eurospour le mois d’avril 2020, la fiche de salaire indique un montant de 2.035,34euroset l’avis de crédit du 5 mai 2020 avec la communication «salaire du moisd’avril2020» indique le montant de 803,17euros, soit une différence de 1.232,17euros. Comme cemontantaété retenu par les juridictions de travail, l’appel y relatif n’est pas fondé. Il résulte partant de ce qui précède quele montant de 1.077,67euros(900 + 177,67) a d’ores et déjà été payé par le biais des retenues sur salairesmais que cemontant n’a été

9 pris en comptenipar les juridictions de travailni par le premier juge,de sorte que, par réformation du jugement entrepris,la demandeen paiement des arriérés de loyer et taxes communales pour la période d’avril 2019 à février 2021 est à déclarer fondée à concurrence de la sommede19.510,04euros(20.587,71-1.077,67). La partie appelantedemandeencoreau tribunal de procéderà une compensation entre le montant dû parPERSONNE2.)au titre des retenues sur salaireconformément au jugement du 6 mars 2023 rendu par le Tribunal de travail de Diekirch,confirmé par l’arrêt du 22 février 2024 rendu par la Cour d’appel,et le montantau paiement duquel il sera condamnéautitre desarriérés de loyers pour la période entre le mois de janvier 2019 et le mois de novembre 2020. PERSONNE2.)conclut à l’irrecevabilité de la demande en compensation au motif qu’elle constituerait une demande nouvelle en instance d’appel, tout en précisant qu’en tout état de cause la compensation se fera par la suite. Dans la mesure où la demande dePERSONNE1.)tend à la compensation entre deux dettes réciproques, cette demande est recevable en instance d’appel en application des dispositions de l’article 592 du Nouveau Code de procédure civile. Ilexiste trois types de compensation, à savoir légale, judiciaire et conventionnelle. La compensation légale est celle qui s’opère de plein droit, même à l’insu du débiteur, si les conditions de la compensation sont réunies, à savoir réciprocité des dettes entre les mêmes parties, identité d’objet, liquidité et exigibilité des deux dettes. La compensation judiciaire permet de faire jouer la compensation alors que les conditions de la compensation légale ne sont pas remplies : la compensation judiciaire peut s’opérer au moyen d’une demande reconventionnelle que forme la partie dont la créancene réunit pas encore toutes les conditions requises pour la compensation légale et il n’est pas nécessaire qu’elle procède de la même cause que la demande principale ni qu’elle se rattache à celle-ci par un lien suffisant. Par ailleurs, en vertu de l’article 592 du nouveau code de procédure civile, une demande de compensation peut même être faite pour la première fois en appel (Cour d’appel, 4 mai 2011, rôle n° 34381). En l’espèce, les conditions de la compensation légale ne sont pas réunies. Toutefois, au vudu jugement du tribunal de travail de Diekirch du 6 mars 2023 etde l’arrêt de la Cour d’appel du22 février 2024, il est établi quePERSONNE1.)dispose d’une créance à l’encontre dePERSONNE2.)notammentà hauteur de la somme de 18.159,42euroscorrespondant aux loyers et taxes communales déduits des salaires sur la période d’avril 2019 à octobre 2020ainsi que d’une créance à hauteur de 2.142 euros à titre de salaire du mois de novembre 2020, de sorte que lacompensation judiciaire est possible. Les deux dettes ont pour objet une somme d’argent, sont liquides et exigibles, la compensationjudiciaire pouvant avoir lieuquelles que soient les causes de l’une ou l’autre des dettes.

10 Letribunaldécidepartantde faire droità la demandedePERSONNE1.), de sorte qu’il y a lieu d’ordonner la compensationentre les créances quePERSONNE1.) et PERSONNE2.)ontl’un à l’encontre de l’autre. La partie appelante demandeau tribunal de la déchargerdes intérêts légaux à payer à partir du 7 janvier 2021 sur le montant retenu à titre d’arriérés de loyers et taxes communales pour la période d’avril 2019 à novembre 2020étant donné quelemontant redûà ce titreaurait déjà étéréglé. Dans la mesure oùlesretenuessursalairesont étéeffectuées sur la même période que celle correspondant aux arriérés de loyers litigieux, iln’ya, par réformation du jugement entrepris,paslieude fairecourir les intérêts légauxsur le montant redu par l’appelant. Quant aux arriérés de loyersredus àPERSONNE3.) Le premier juge a retenu une privation de jouissance du logement due àl‘absence de chauffage etila de ce chef réduit le loyer de 400 euros par mois. Lademande de PERSONNE3.)en paiement des arriérés de loyersa été déclaréefondée à concurrence de la somme de 2.000 euros. PERSONNE3.)conteste avoir été informé d’un quelconque problème, voire d’une absence de chauffage etsoutientavoir été dans l’impossibilité de réagir adéquatement, de sorte que la demande en réduction du loyer ne serait pas fondée. Conformément à l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir celle-ci en état de servir pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Le bailleur doit, aux termes de l’article 1721 du Code civil, aussi garantir au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les auraient pas connus lors de la conclusion du contrat de bail. Le bailleur peut se décharger de la responsabilité pesant sur lui par application de l’article 1721 du Code civil en rapportant la preuve que le vice est dû à la faute exclusive, imprévisible et inévitable du locataire. Ilappartient àPERSONNE1.), qui se prévaut du défaut de jouissance, d’en rapporter la preuve. Le preneur doit en outre prouver qu’il a informé le bailleur de l’existence du vice et qu’il l’a mis en demeure de remédier à la situation. Une mise en demeure formelle n’est en revanche pas requise, il suffit que le bailleur ait été mis au courant de la nécessité des travaux à exécuter (Marianne HARLES, Compte-Rendu de jurisprudence, P.31, no. 106).

11 Il ressort tant du courrier du 18 novembre 2021 de l’inspecteur sanitairePERSONNE4.) de la Direction de la santé qui a visité le logement en question en date du 6 octobre 2021 que du témoignage de l’assistante socialePERSONNE5.)du 30 mai 2022 qui suit la famille depuis juin 2019 que la maison louée ne répond pas aux critères de salubrité, d’habitabilité et de sécurité d’un logement sain. Notamment l’état précaire de l’installation électrique, l’absence de mode de chauffage fixe dans la maison,la présence d’importantes traces de moisissures ainsiquel’absence d’étanchéité des fenêtresont étémisen avant. Par courrier du 25 novembre 2021, le mandataire du locataire a informé le mandataire du bailleur «qu’il n’y a plus de chauffage au sein du logement loué auprès de Monsieur PERSONNE2.)» et que «la chaudière est en effet vétuste». Le bailleur apartantété informé de l’absence de chauffage mais non pasd’autres vices affectant la maison louée. Il ne ressort pas non plusdes éléments du dossierque le constat de l’inspecteur sanitaire aurait été transmis au bailleur avant la procédure judiciaire. A défaut de preuves que le bailleur était au courantdes vices énumérés par l’inspection de santé, le tribunal retient que le bailleur a uniquement été informé à partir du 25 novembre 2021de l’absence de chauffage. Ce défautentraîne à lui seule une impossibilité partielle de jouir pleinement des lieux loués, privation de jouissance que le tribunalestimeadéquatement indemniséepar une réduction de loyer de200 euros par mois. Parréformationdu jugement entrepris, il y a partant lieu de déclarer la demandede PERSONNE3.)en paiement des arriérés de loyers fondée à concurrence de la somme de 2.800euros (3.600–800). Quant aux dégâts locatifs L’article 1732 du code civil dispose que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans sa faute. Le preneur est tenu au cours du bail, d’effectuer les réparations locatives ou de menu entretien, il répond, d’autre part, des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans da faute (cf. LesNovelles, Le louage de choses, les baux en générales, par Marcel La Haye et Jospeh Vankerckhove, n°887, page 589). L’obligation qui incombe au locataire de restituer les lieux loués en bon état est une obligation de résultat dans son chef. Dans le mécanisme de l’article 1732 du code civil, il suffit partant au bailleur de prouver que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu une dégradation excédante celle résultant d’une usure normale. Par le fait même de cette

12 preuve, il y a une présomption d’inexécution fautive à charge du preneur (cf. TAL 05.02.1987, n°35323 du rôle). En l’espèce, aucun état des lieux contradictoire d’entrée n’a été établi. Par application de l’article 1731 du code civil,PERSONNE1.)est partant présumé avoir reçu les lieux en bon état. Aucun état des lieux de sortie contradictoire n’a non plus été établi. A défaut de constat des lieux écrit, l’état des lieux au moment du départ des locataires pourra être prouvé par tout moyen de preuve légalement admissible. Pour prouver les dégâts allégués,PERSONNE3.)se réfère à un procès-verbal de constat établipar l’huissier de justice Patrick MULLERen date du 5 avril 2022, donc quelques jours après le départ du locataire. Ce constat,établi par les soins d’un huissier de justice et communiqué en tant que pièce au débat contradictoire en justice peut valablement faire preuve des prétendus dégâts locatifs soulevés parPERSONNE3.). En l’occurrence, l’huissier de justice retientnotamment la présence de moisissures dans toutes les pièces tant sur les murs que sur le plafond et autour des fenêtres. Il constate aussidenombreux trous de visetde clous non rebouchés et une peinture défraichie dans l’ensemble des pièces. Certains volets sont bloqués ou cassés, des autocollants sont visibles sur des interrupteurs et des meubles, lefour n’est pas propreet à certains endroitson constatela présenced’égratignuresainsi que destâches surle revêtement du soletune porte. Il s’ajoute que le grenierestencombré et qu’il y a desdéchetsdans le jardin et au sous-sol. Letribunalconstate queces dégâts, moisissures etdéchetsrelevésdépassent l’usure normale qu’un bailleur doit accepter après une occupation demoins de six ans. PERSONNE3.)demande à titre de dommages et intérêts pour dégâts locatifsle montant de 4.836,41 eurosetilverse à l’appuide sa demandedeuxfacturesSOCIETE1.)des12 et 23 octobre 2023 à hauteur de 2.765,44 euros et 2.070,97 euros(total: 4.836,41 euros). Les deux factures concernent des frais de débarras, de déchets et de démolition. PERSONNE3.)ne demande pas d’indemnisation spécifique relative aux autres dégâts relevésauprocès-verbal de constat de l’huissier de justice et dépassant l’usure normale. Etant donné que les deux facturesSOCIETE1.)sont établies plus d’un an après le départ dePERSONNE1.)et qu’il n’est pas établi que l’ensemble des déchets évacués sont dus au locataire, la facture du 27 octobre 2023 mentionnant d’ailleurs «fin de chantier», le tribunal décidede fixerex aequoetbonoau montant de 850eurosl’indemnisation à alloueràPERSONNE3.)à titre de dégâts locatifs.

13 Il y a partant lieu decondamnerPERSONNE1.)à payer àPERSONNE3.)la somme de 850eurosà titre de dégâts locatifs. Il résulte detoutce qui précèdequetantl’appel dePERSONNE1.)que l’appel incident dePERSONNE3.)sontpartiellement fondés. A l’appréciation du tribunal les faits de la cause nejustifientni la condamnation des parties intimées ni la condamnation delapartie appelanteau paiement d’une indemnité de procédurepour l’instance d’appel, la condition de l’iniquité requise par la loi n’étant pas remplie. Dans la mesure oùilestpartiellementfait droit à l’appelprincipalrelevé par PERSONNE1.)ainsi qu’à l’appel incident relevé parPERSONNE3.), il y a lieu de faire masse des frais et dépens de l’instance d’appel et de les imposer pour moitié à PERSONNE1.)et pour moitié àPERSONNE2.)etPERSONNE3.). Par ces motifs le tribunal d'arrondissement de et à Diekirch, siégeant en matière d’appel de bail à loyer, statuant contradictoirement, reçoittantl’appelprincipal que l’appel incidenten la forme, ditl’appelprincipalpartiellement fondé, ditl’appel incident partiellement fondé, par réformation du jugement entrepris, ditla demande dePERSONNE2.)en paiement des arriérés de loyer et taxes communales fondée à concurrence de la somme de 19.510,04 euros, constatequePERSONNE1.)dispose d’une créance à l’égard dePERSONNE2.), ditrecevable etfondée la demande dePERSONNE1.)tendant à la compensation entre créances réciproques, ordonnela compensation entre les créances respectives à concurrence du plus faible des deuxmontants, ditqu’il n’y a pas lieu de faire application d’intérêts de retard à partir du 7 janvier 2021 sur le montant de19.510,04euros, fixeà 200,00eurosla réduction du loyer mensuel à payer pour les mois de décembre 2021 à mars 2022,

14 condamnePERSONNE1.)à payer àPERSONNE3.)la somme de 2.800euros à titre d’arriérés deloyers avec les intérêts légaux à partir du 20 mai 2022,jusqu’à solde, ditla demande dePERSONNE3.)en allocation de dommages-intérêtsdu chef dedégâts locatifs fondée à concurrence du montant de850euros, condamnePERSONNE1.)à payer àPERSONNE3.)le montantde850euros, avec les intérêts légaux à partir du10 juin 2024, jusqu’à solde, confirmele jugement entrepris pour le surplus, rejettela demande dePERSONNE1.)en allocation d’une indemnité de procédure, faitmasse des frais et dépens de l’instance d’appel et lesimposepour moitié à PERSONNE1.)d’une partet pour moitié àPERSONNE2.)etPERSONNE3.)d’autre part. Ainsi prononcé en audience publique au Palais de Justice à Diekirch, par Nous Chantal GLOD, vice-président près le tribunal d’arrondissement, assistée du greffier Christiane BRITZ. Le greffier Le vice-président