Le sort du bail d’habitation dans le divorce : cotitularité, attribution judiciaire et protection du conjoint locataire

Introduction

Lorsqu’un couple marié se sépare, la question du logement constitue souvent le premier sujet d’inquiétude. Si les époux sont propriétaires, les règles de l’indivision et de l’attribution préférentielle trouvent à s’appliquer. Mais lorsqu’ils sont locataires, le droit du bail obéit à des mécanismes spécifiques, distincts du droit de propriété, que le juge aux affaires familiales doit articuler avec les règles du divorce.

Le législateur a construit un édifice protecteur à deux étages. D’une part, l’article 1751 du Code civil instaure une cotitularité légale du bail au profit des deux époux, indépendamment de celui qui a signé le contrat. D’autre part, les articles 255 et 285-1 du même code confient au juge le pouvoir d’attribuer le bail à l’un des conjoints, à titre provisoire puis définitif. Cette architecture, complétée par la solidarité ménagère de l’article 220, forme un corpus cohérent mais trop souvent méconnu des justiciables.

La Cour de cassation, principalement par sa première et sa troisième chambre civile, a précisé au fil des décennies les contours de ces dispositifs. La présente analyse propose une lecture actualisée de ces règles à la lumière des textes en vigueur et des solutions jurisprudentielles récentes, en distinguant le temps des mesures provisoires et celui du règlement définitif.

I. La cotitularité légale du bail et la protection du logement familial : un rempart protecteur pour les époux locataires

A. Le principe de cotitularité de l’article 1751 du Code civil

L’article 1751 du Code civil, dans sa rédaction issue de la loi du 27 mars 2014, dispose que « le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux » (article 1751 du Code civil). Ce mécanisme, d’ordre public, produit trois effets majeurs.

Premièrement, il confère au conjoint non signataire du bail un titre locatif autonome. Peu importe que le contrat ait été conclu par un seul époux, avant ou pendant le mariage : dès lors que le local sert effectivement à l’habitation du couple, les deux conjoints sont réputés cotitulaires. Le bailleur ne peut donc ni expulser ni ignorer le conjoint non signataire, même en l’absence de toute démarche d’avenant au contrat.

Deuxièmement, le conjoint cotitulaire dispose d’un droit propre au renouvellement du bail et ne peut être privé de ce droit par une résiliation unilatérale de l’autre époux. L’article 215 alinéa 3 du Code civil renforce cette protection en disposant que « les époux ne peuvent l’un sans l’autre disposer des droits par lesquels est assuré le logement de la famille ». La combinaison de ces deux textes interdit à un époux de résilier seul le bail, de donner congé ou de renoncer au renouvellement sans le consentement exprès de son conjoint.

Troisièmement, en cas de décès de l’un des époux, le conjoint survivant cotitulaire du bail dispose d’un droit exclusif sur celui-ci, sauf s’il y renonce expressément. La Cour de cassation a rappelé cette solution à plusieurs reprises, consacrant une protection renforcée du conjoint survivant locataire.

La cotitularité légale s’accompagne d’une solidarité au paiement des loyers. L’article 220 du Code civil dispose en effet que « chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement » (article 220 du Code civil). Le bail d’habitation constituant par nature une dépense d’entretien du ménage, les deux époux sont solidairement tenus du paiement des loyers, même si le bail n’a été signé que par l’un d’eux. Cette solidarité légale cesse toutefois à la transcription du jugement de divorce sur les registres de l’état civil, comme l’a jugé la Cour de cassation (Cass. Civ. 1re, 13 octobre 1992, n° 90-18.404).

B. L’articulation de la cotitularité avec la protection du logement familial de l’article 215 alinéa 3

La cotitularité du bail ne se conçoit pas isolément. Elle s’inscrit dans un dispositif plus large de protection du logement familial, dont la clef de voûte est l’article 215 alinéa 3 du Code civil. Ce texte dispose que « les époux ne peuvent l’un sans l’autre disposer des droits par lesquels est assuré le logement de la famille, ni des meubles meublants dont il est garni ». La jurisprudence en a tiré des conséquences pratiques considérables.

L’interdiction de disposer seul du logement s’applique quelle que soit la nature du droit détenu par les époux : propriété, usufruit, ou droit au bail. Pour les époux locataires, cette protection se traduit par l’impossibilité pour l’un d’eux de résilier unilatéralement le bail, de donner congé au bailleur sans l’accord de l’autre, ou encore de renoncer au renouvellement du contrat. Tout acte accompli en violation de cette règle est sanctionné par la nullité, conformément à l’article 215 alinéa 4 qui prévoit que « l’époux qui n’a pas donné son consentement à l’acte peut en demander l’annulation ».

L’articulation des articles 1751 et 215 alinéa 3 produit un effet protecteur cumulatif : non seulement le conjoint est cotitulaire du bail (art. 1751), mais il dispose en outre d’un droit de veto sur tout acte de disposition relatif au logement (art. 215 al. 3). Cette double protection cesse avec le prononcé du divorce. Dès lors que le jugement de divorce est transcrit, l’article 215 ne trouve plus à s’appliquer et l’attribution judiciaire du bail prend le relais. C’est précisément cette transition entre le régime protecteur du mariage et le règlement des conséquences du divorce qui constitue le cœur de l’office du juge aux affaires familiales.

II. L’attribution judiciaire du bail lors du divorce : l’office du juge entre mesures provisoires et sort définitif

A. Les mesures provisoires : la jouissance du logement attribuée par le juge aux affaires familiales

Dès l’audience d’orientation et sur mesures provisoires, le juge aux affaires familiales peut attribuer à l’un des époux la jouissance du logement familial, qu’il soit loué ou non. Cette faculté est ouverte par l’article 255 du Code civil, qui dresse la liste des mesures que le juge peut ordonner pendant l’instance en divorce. Aux termes du 4° de cet article, le juge peut « attribuer à l’un d’eux la jouissance du logement et du mobilier du ménage ou partager entre eux cette jouissance, en précisant son caractère gratuit ou non et, le cas échéant, en constatant l’accord des époux sur le montant d’une indemnité d’occupation » (article 255 du Code civil).

Cette attribution provisoire ne modifie pas la titularité du bail : les deux époux demeurent cotitulaires et solidairement tenus au paiement des loyers jusqu’au prononcé du divorce. L’époux attributaire de la jouissance est seul tenu d’acquitter le loyer dans les faits, mais le bailleur conserve son action solidaire contre les deux conjoints. La jurisprudence précise que cette solidarité persiste jusqu’à la transcription du jugement de divorce (Cass. Civ. 3e, 2 février 2000, n° 97-18.924).

Le caractère gratuit ou onéreux de la jouissance est une décision souveraine du juge, qui tient compte des ressources respectives des parties, de la présence d’enfants, et de l’origine des fonds ayant financé le logement. Lorsque la jouissance est accordée à titre gratuit, cette mesure constitue une modalité d’exécution du devoir de secours entre époux, lequel ne cesse qu’au prononcé du divorce. En revanche, si une indemnité d’occupation est mise à la charge de l’époux jouissant du logement, le montant en est fixé par référence à la valeur locative du bien, éventuellement minorée pour tenir compte des circonstances familiales.

L’article 255 permet également au juge, en son 6°, de « désigner celui ou ceux des époux qui devront assurer le règlement provisoire de tout ou partie des dettes ». Cette disposition est fréquemment utilisée pour répartir la charge des loyers entre les époux pendant l’instance, indépendamment des rapports contractuels avec le bailleur.

B. L’attribution définitive du bail au divorce : le mécanisme de l’article 285-1 et la désolidarisation

Au stade du prononcé du divorce, l’article 1751 alinéa 2 du Code civil confère au juge le pouvoir d’attribuer le droit au bail à l’un des époux : « En cas de divorce ou de séparation de corps, ce droit pourra être attribué, en considération des intérêts sociaux et familiaux en cause, par la juridiction saisie de la demande en divorce ou en séparation de corps, à l’un des époux, sous réserve des droits à récompense ou à indemnité au profit de l’autre époux. » Cette attribution met fin à la cotitularité légale.

L’article 285-1 du Code civil complète ce dispositif en prévoyant une hypothèse particulière : lorsque le local servant de logement à la famille appartient en propre ou personnellement à l’un des époux, le juge peut le concéder à bail au conjoint qui exerce seul ou en commun l’autorité parentale sur un ou plusieurs de leurs enfants lorsque ceux-ci résident habituellement dans ce logement et que leur intérêt le commande (article 285-1 du Code civil). Le juge fixe alors la durée du bail, qui peut être renouvelé jusqu’à la majorité du plus jeune des enfants, et peut le résilier si des circonstances nouvelles le justifient.

L’attribution judiciaire du bail emporte des conséquences décisives sur l’obligation au paiement des loyers. La Cour de cassation a posé le principe selon lequel la transcription du jugement de divorce sur les registres de l’état civil met fin à la solidarité légale entre époux pour les dettes ménagères (Cass. Civ. 1re, 13 octobre 1992, n° 90-18.404). Dans un arrêt du 22 octobre 2015, la troisième chambre civile est allée plus loin en jugeant que même une clause de solidarité conventionnelle insérée au contrat de bail cesse de produire effet à compter de la transcription du divorce (Cass. Civ. 3e, 22 octobre 2015, n° 14-23.726). Cette solution protège l’époux non attributaire qui, sans elle, resterait tenu au paiement des loyers en vertu de la clause contractuelle, alors même qu’il a quitté les lieux.

La décision du juge relative à l’attribution du bail doit être notifiée au bailleur. À défaut, l’attribution judiciaire lui est inopposable et le bailleur peut continuer à réclamer le paiement des loyers aux deux époux solidairement, sauf à ce que la seule transcription du divorce ait déjà produit ses effets extinctifs sur la solidarité légale. La pratique recommande donc d’adresser au bailleur, par lettre recommandée avec accusé de réception, une copie du jugement de divorce dès sa transcription, afin de lui rendre opposable l’attribution du bail.

En matière de prestation compensatoire, l’attribution du bail peut avoir une incidence indirecte. Le juge, pour fixer le montant de la prestation compensatoire, tient compte de la situation respective des époux au regard du logement, conformément à l’article 271 du Code civil. L’époux qui se voit attribuer le bail à titre gratuit ou à des conditions avantageuses bénéficie d’un avantage en nature dont le juge peut tenir compte dans l’appréciation de la disparité que la rupture du mariage crée dans les conditions de vie respectives.

Enfin, il convient de distinguer le sort du bail selon la nature du divorce. En cas de divorce par consentement mutuel par acte d’avocat (article 229-1 du Code civil), les époux règlent eux-mêmes, dans leur convention, le sort du logement familial. Ils peuvent convenir de l’attribution du bail à l’un d’eux, sous réserve de l’information du bailleur. En cas de divorce judiciaire, c’est le juge qui statue, en considération des intérêts sociaux et familiaux en cause, conformément à l’article 1751 alinéa 2 précité.

Une précision s’impose pour les couples non mariés. Les concubins et les partenaires de PACS ne bénéficient pas de la cotitularité légale de l’article 1751 du Code civil pour les concubins, ni de la protection de l’article 215 alinéa 3. Pour les partenaires de PACS, l’article 1751 a toutefois été étendu par la loi du 27 mars 2014 : les partenaires liés par un PACS sont également réputés cotitulaires du bail, dès lors qu’ils en font la demande conjointement. Pour les concubins, en revanche, seul le signataire du bail est titulaire du droit au bail. Le conjoint de fait non signataire ne dispose d’aucune protection légale et peut être expulsé du logement par le titulaire du bail, sans que le juge aux affaires familiales ne puisse lui attribuer un droit qu’il ne détient pas.

Conclusion

Le sort du bail d’habitation dans le divorce obéit à une double logique : protectrice pendant le mariage, puis distributive au moment du divorce. La cotitularité légale de l’article 1751 du Code civil, conjuguée à la protection de l’article 215 alinéa 3, garantit aux deux époux un ancrage dans le logement familial tout au long de la vie commune. Au divorce, l’office du juge prend le relais pour attribuer le bail à l’un des conjoints, en considération des intérêts sociaux et familiaux, et pour organiser la désolidarisation à l’égard du bailleur.

La pratique révèle que la méconnaissance de ces règles est fréquente. Le conjoint non signataire ignore souvent qu’il est cotitulaire du bail et protégé contre une résiliation unilatérale. L’époux qui quitte le logement après la séparation n’a pas toujours conscience qu’il demeure solidairement tenu des loyers jusqu’à la transcription du divorce. Une information précoce, dès l’engagement de la procédure, permet d’éviter des contentieux ultérieurs avec le bailleur et de sécuriser la transition entre la vie commune et la vie séparée.

L’accompagnement par un avocat spécialisé en droit de la famille dès les premiers échanges permet d’anticiper ces enjeux, de négocier une convention de divorce équilibrée intégrant le sort du bail, et de notifier utilement le jugement au bailleur pour faire cesser la solidarité.

Le cabinet Kohen Avocats, dirigé par Maître Hassan KOHEN, avocat au barreau de Paris, intervient dans tous les domaines du droit de la famille : divorce, séparation, liquidation du régime matrimonial, prestation compensatoire, autorité parentale et droit de visite. Pour toute question relative au sort de votre logement dans le cadre d’une séparation, vous pouvez nous contacter.

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