Cour d’appel de Bordeaux, le 2 juillet 2025, n°24/04664

La Cour d’appel de Bordeaux, 2 juillet 2025, statuant sur renvoi après Cour de cassation, 3e civ., 28 mars 2024, tranche un litige de bail commercial relatif à l’étendue de l’obligation de délivrance du bailleur et à l’incidence d’une exception d’inexécution sur une clause résolutoire. Le Tribunal judiciaire de Carpentras, 21 juillet 2020, avait constaté l’acquisition de la clause résolutoire, ordonné l’expulsion et fixé une indemnité d’occupation, solution confirmée par la Cour d’appel de Nîmes, 15 juin 2022, ensuite cassée.

Le bail, conclu en 2008 pour l’exploitation d’un local inséré dans un centre commercial, prévoyait la participation du preneur aux charges communes. Le preneur a, de 2017 à 2019, multiplié les réclamations et fait dresser constats, dénonçant des défaillances de chauffage, de climatisation, d’éclairage et d’entretien, ainsi qu’un rideau métallique en panne et des désordres d’hygiène. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en février 2020, demeuré sans régularisation dans le délai.

Le preneur réclamait l’indemnisation de la perte totale du fonds et des pertes d’exploitation, soutenant l’exception d’inexécution. Le bailleur contestait tout manquement grave, rappelant que le preneur devait payer les loyers et charges, et qu’aucune impossibilité d’exploiter n’était démontrée. La question posée tenait, d’une part, à l’identification et aux effets d’un manquement à l’obligation de délivrance portant sur les parties communes, d’autre part, aux conditions d’opposabilité d’une exception d’inexécution pour écarter une clause résolutoire en présence d’un bail antérieur à l’ordonnance de 2016.

La Cour de renvoi retient le manquement du bailleur à l’obligation d’entretien des parties communes, circonscrit le lien de causalité invoqué au titre de la perte du fonds, puis confirme l’acquisition de la clause résolutoire faute d’impossibilité d’exploiter et d’une mise en œuvre régulière de l’exception. Elle énonce, dans une formule de principe, que « Il est constant en droit que l’obligation de délivrance du bailleur, obligation de résultat, a pour objet d’assurer au preneur, tout au long du bail, la jouissance effective des locaux loués qui doivent être délivrés avec tous leurs accessoires ; que les parties communes d’un centre commercial sont des accessoires nécessaires des locaux donnés à bail et doivent être entretenues afin que le preneur ne soit pas privé des avantages qu’il tient du bail ; que le bailleur qui ne satisfait pas à son obligation de délivrance engage sa responsabilité contractuelle ; que, si le preneur est tenu de payer le loyer aux termes convenus sans pouvoir se prévaloir de l’inexécution de travaux de réparation par le bailleur lorsque qu’il n’est pas empêché d’exploiter les lieux loués, l’exception d’inexécution est admise lorsque que le locataire se trouve dans l’impossibilité totale d’utiliser les lieux ou si ceux-ci ne peuvent être utilisés selon la destination prévue au bail. » L’arrêt alloue 20 000 euros de dommages et intérêts pour la baisse de fréquentation, refuse la perte du fonds et maintient la clause résolutoire.

I. Le sens de la décision

A. L’obligation de délivrance étendue aux parties communes

La Cour identifie clairement les parties communes comme accessoires nécessaires à l’usage des lieux loués dans un centre commercial. Elle rappelle que la délivrance est une obligation de résultat, qui s’apprécie pendant toute la durée du bail et couvre ces accessoires. La motivation reproduit la destination contractuelle du local, « Exploitation d’un restaurant, cafétéria, bar, brasserie, glacier, restauration à emporter », afin d’ancrer l’analyse dans la finalité d’exploitation convenue.

La preuve du manquement résulte d’un faisceau précis et concordant, articulant mises en demeure et constats d’huissier sur trois années. Les factures produites par le bailleur se révèlent insuffisantes face aux désordres récurrents caractérisés. La Cour souligne que « En effet, l’accès de la clientèle à des espaces communs extérieurs éclairés et propres mais également des espaces communs intérieurs […] propres, sécurisés, chauffés en hiver et climatisés en été constitue pour le preneur d’un local situé dans un centre commercial un avantage qu’il tient du bail ». Le manquement à l’entretien des parties communes prive ainsi le preneur d’un avantage contractuel déterminant, ouvrant droit à réparation.

Le raisonnement lie utilement la participation du preneur aux charges communes à la contrepartie attendue en jouissance. L’insuffisance de l’entretien, persistante et objectivée, rompt cet équilibre. La Cour écarte toute exigence disproportionnée en circonscrivant l’obligation à la finalité d’exploitation normale des lieux selon leur destination.

B. L’exception d’inexécution et la clause résolutoire en présence d’un bail antérieur à 2016

La Cour statue d’abord sur la loi applicable. Elle énonce que « Il doit être rappelé que le bail litigieux a été conclu le 1er août 2008, de sorte que l’appelante ne peut se prévaloir de l’article 1219 du code civil ». L’exception d’inexécution demeure donc gouvernée par les textes antérieurs, dans la lecture jurisprudentielle constante qui en limite l’effet au cas d’impossibilité d’exploiter.

Dans ce cadre, la Cour réaffirme que, « le locataire est quant à lui tenu de payer les loyers aux termes convenus […] sauf s’il se trouve dans l’impossibilité totale d’utiliser les lieux ». Elle constate l’absence de mise en demeure annonçant la suspension corrélative du paiement pour inexécution, ainsi que l’absence d’impossibilité totale. Le commandement de payer régulier étant demeuré infructueux, « C’est donc par de justes motifs que le tribunal judiciaire de Carpentras a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail ».

Cette séquence éclaire la hiérarchie des remèdes contractuels. La reconnaissance du manquement du bailleur n’emporte pas mécaniquement paralysie de la clause résolutoire. L’exception d’inexécution exige, en contexte antérieur à 2016, un seuil d’atteinte particulièrement élevé et une mise en œuvre procédurale conforme, faute de quoi la sanction contractuelle conserve sa pleine effectivité.

II. Valeur et portée

A. Causalité et évaluation du préjudice: une approche mesurée et probatoire

La Cour écarte la perte du fonds en l’absence de lien causal direct avec les manquements retenus, l’interruption d’activité étant imputée à une fermeture du site pour travaux postérieure au commandement. Cette appréciation respecte les exigences de causalité adéquate, évitant d’agréger des facteurs distincts dans un préjudice globalement irréfragable.

La baisse du chiffre d’affaires, en revanche, est utilement caractérisée par la « production vendue » décroissante sur les exercices considérés. La Cour refuse une indemnisation brute du chiffre d’affaires, faute d’exclusion des charges non supportées. Elle mobilise les éléments comptables et les attestations pour allouer un quantum forfaitaire de 20 000 euros, rattaché à la baisse de fréquentation imputable aux désordres des parties communes.

Cette quantification, bien que forfaitaire, repose sur des éléments objectivés et tient compte du caractère multifactoriel des résultats. Elle concilie le principe de réparation intégrale avec l’incertitude inhérente à la ventilation causale dans un environnement concurrentiel, sans verser dans une indemnisation spéculative.

B. Enseignements pratiques: articulation des obligations en centres commerciaux et régime de l’exception

L’arrêt confirme une ligne solide en matière de centres commerciaux: les parties communes constituent des accessoires nécessaires, et leur entretien participe de la délivrance tout au long du bail. Les bailleurs doivent documenter un niveau d’entretien suffisant et remédier promptement aux défaillances affectant la sécurité, l’hygiène et le confort indispensables à la fréquentation.

Pour les baux antérieurs à 2016, l’arrêt rappelle l’exigence d’impossibilité d’exploiter pour suspendre les paiements, en amont de toute clause résolutoire. La prudence commande, en pratique, d’acter les griefs, de mettre en demeure l’autre partie de s’exécuter et, le cas échéant, de solliciter une mesure judiciaire d’ajustement plutôt que de cesser unilatéralement le paiement.

La portée de la décision tient, enfin, à l’équilibre qu’elle rétablit entre manquement reconnu et sanction contractuelle préservée. Elle sécurise la grille d’analyse en renvoyant les preneurs à une preuve exigeante de l’impossibilité et les bailleurs à une vigilance accrue sur les accessoires. Elle consacre une réparation ciblée, proportionnée à une baisse de fréquentation démontrée, sans ouvrir la voie à une indemnisation intégrale du fonds lorsque d’autres causes déterminantes s’interposent.