Cour d’appel de Colmar, le 10 octobre 2024, n°23/01660

La cour d’appel de Colmar, le 10 octobre 2024, statue sur un litige né d’un congé pour vendre adressé à des locataires. Les preneurs demandaient l’exécution forcée de la vente, tandis que les bailleurs sollicitaient une indemnisation. La juridiction rejette la demande d’exécution forcée et accorde des dommages-intérêts aux bailleurs pour occupation abusive des lieux.

L’exigence d’une acceptation ferme et non équivoque

La cour rappelle le formalisme strict de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Le congé vaut offre de vente valable pendant les deux premiers mois du préavis. L’acceptation du locataire doit être ferme et définitive pour former le contrat. En l’espèce, la réponse des preneurs ne caractérise pas une telle acceptation. Ils ont manifesté un intérêt mais ont indiqué vouloir discuter des modalités et obtenir des documents complémentaires. “Force est de constater que le courrier du 19 mars 2021 […] ne caractérise pas une acceptation ferme de l’offre dès lors que […] ils y indiquent aussi qu’ils aimeraient rencontrer les bailleurs pour éclaircir certains points et discuter des modalités d’achat” (Motifs de la décision). Cette analyse souligne que la simple manifestation d’intérêt, accompagnée de réserves, ne suffit pas à former un accord. La portée de cette solution est de protéger le bailleur contre des acceptations conditionnelles qui prolongeraient indûment son engagement. Elle confirme une interprétation restrictive de la formation du contrat dans ce cadre légal spécifique.

Les conséquences de l’absence d’acceptation dans le délai

À défaut d’acceptation dans le délai légal, la déchéance du droit d’occupation du locataire est de plein droit. La cour en déduit logiquement que les preneurs, restés dans les lieux, occupent ceux-ci sans titre. Cette occupation sans droit fonde la responsabilité des locataires et justifie l’indemnisation des bailleurs. “Les appelants étant toujours dans les lieux, les intimés ont toute légitimité à solliciter des dommages et intérêts pour les indemniser de leur préjudice découlant de ce que les appelants se maintiennent dans les lieux abusivement” (Motifs de la décision). Cette décision rappelle que la déchéance du titre d’occupation produit des effets immédiats et substantiels. La valeur de l’arrêt réside dans la sanction effective de l’occupation abusive, permettant au bailleur d’obtenir réparation pour l’immobilisation de son bien et le préjudice subi.

La distinction avec l’hypothèse d’une exécution volontaire tacite

La solution se distingue d’une jurisprudence admettant parfois la prolongation tacite des délais par un comportement concerté des parties. Les preneurs invoquaient la transmission ultérieure de documents par les bailleurs pour démontrer une volonté persistante de vendre. La cour n’a pas retenu cet argument, considérant que l’absence d’acceptation initiale dans les formes était déterminante. Cette analyse est plus stricte que celle de la Cour d’appel de Poitiers, qui avait estimé que des agissements réciproques pouvaient valoir report tacite du délai de réitération. “Il résulte de ces développements que les parties avaient tacitement accepté de reporter la date de réitération de la vente par acte authentique” (Cour d’appel de Poitiers, le 10 mars 2026, n°24/01286). La portée de l’arrêt commenté est ainsi de réaffirmer la primauté du formalisme de l’article 15 sur les comportements ambigus, sauf peut-être en cas d’actions concertées incontestables et continues.

La sanction de l’occupation abusive et la réparation du préjudice

En condamnant les locataires à payer des dommages-intérêts, la cour sanctionne une faute délictuelle et répare le préjudice des bailleurs. Le préjudice réside dans l’impossibilité de vendre le bien librement et dans l’occupation sans droit. Le montant alloué, 6 000 euros, vise à compenser ce préjudice sans se confondre avec une indemnité d’occupation. Cette condamnation complète le rejet de la demande en exécution forcée, assurant un équilibre entre les positions. La solution rappelle que la responsabilité extracontractuelle peut être engagée indépendamment de l’issue des discussions contractuelles. Sa valeur pratique est de fournir une voie de recours effective au bailleur lésé par un locataire qui, après avoir manqué le délai, se maintient indûment dans les lieux et bloque la vente.