La cour d’appel de Lyon, dans un arrêt du 13 janvier 2026, était saisie d’un litige opposant une copropriétaire au syndicat des copropriétaires. Cette propriétaire, victime de trois dégâts des eaux consécutifs, recherchait la responsabilité du syndicat pour défaut d’entretien des parties communes. Le tribunal judiciaire avait partiellement fait droit à sa demande en condamnant le syndicat à l’indemniser des travaux et d’une perte de chance locative pour le seul troisième sinistre. La copropriétaire a interjeté appel pour contester l’évaluation de ce dernier préjudice. La question centrale était de déterminer l’étendue de l’indemnisation due au titre de la perte de chance de percevoir des loyers. La cour a partiellement réformé le jugement en augmentant le montant alloué à ce titre.
I. La confirmation de la responsabilité du syndicat pour les trois sinistres.
La cour adopte les motifs du premier juge pour retenir la responsabilité sans faute du syndicat sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Elle relève que “l’origine des trois dégâts des eaux provenait de la gaine technique dans les étages supérieurs” (Motifs de la décision). Cette constatation établit le lien entre les désordres et les parties communes, dont le syndicat est garant.
A. La qualification de la vétusté comme défaut d’entretien.
La cour écarte l’argument du syndicat sur l’absence de preuve d’une faute. Elle considère que la vétusté des installations, cause des trois sinistres, constitue un défaut d’entretien des parties communes. Cette analyse s’inscrit dans la jurisprudence constante engageant la responsabilité du syndicat pour tout dommage issu de parties communes mal entretenues. La valeur de cette décision est d’affirmer que la répétition de sinistres similaires, même non élucidés, peut suffire à caractériser ce défaut d’entretien.
B. L’absence de faute de la victime exonérant le syndicat.
Le syndicat soutenait que la copropriétaire avait failli en ne réalisant pas les travaux après les premiers sinistres. La cour rejette cet argument en jugeant que “la réalisation de travaux réparatoires suite aux deux premiers sinistres n’aurait nullement empêché le troisième sinistre tant que la cause n’en était pas déterminée” (Motifs de la décision). La portée de ce raisonnement est de limiter l’obligation de mitigation du préjudice pour la victime lorsque la cause du dommage est indéterminée et imputable au responsable.
II. La réformation partielle de l’indemnisation du préjudice locatif.
La cour infirme le jugement sur la période d’indemnisation du troisième sinistre, mais maintient le taux de perte de chance retenu en première instance. Elle étend la réparation jusqu’à la fin des opérations d’expertise, et non jusqu’au changement des compteurs.
A. La fixation de la période d’indemnisation jusqu’à la fin de l’expertise.
Le premier juge avait arrêté le préjudice à la date du remplacement des compteurs, en juillet 2019. La cour estime au contraire que la copropriétaire “était plus prudent et raisonnable de sa part de ne pas procéder à des réparations qui pouvaient ensuite lui être reprochées” (Motifs de la décision). Le sens de cette solution est de ne pas faire peser sur la victime les conséquences des lenteurs de la procédure d’expertise, imputables à la partie responsable. La valeur de l’arrêt est de protéger le droit à réparation intégrale de la victime.
B. Le maintien du taux de perte de chance à 60%.
La cour refuse de modifier le taux de 60% appliqué par les premiers juges, faute pour la copropriétaire de démontrer un marché locatif particulièrement tendu pour son bien. Elle souligne que “les pièces produites se rapportent uniquement aux ventes immobilières et non au marché locatif” (Motifs de la décision). La portée de cette décision est de rappeler que la charge de la preuve du préjudice et de son évaluation incombe à la victime, qui doit fournir des éléments précis et adaptés à son bien.
