Par un arrêt rendu le 29 avril 2026, la Cour d’appel de Nancy, 5ème Chambre, a été saisie d’un litige opposant deux sociétés commerciales à la suite de la résiliation amiable d’un bail portant sur des locaux à usage de bureaux et d’entrepôt. Le bailleur avait consenti un bail au preneur en 2016, et un état des lieux d’entrée mentionnait un état neuf. Le bail a été résilié amiablement le 16 juillet 2021, et un état des lieux de sortie a révélé des dégradations, notamment des tâches d’hydrocarbures sur le sol en béton quartzé, un enfoncement sur le portillon et un poinçonnement sur la porte sectionnelle.
En première instance, le tribunal judiciaire de Nancy, par jugement du 27 février 2025, a condamné le bailleur à restituer au preneur la somme de 5 381,41 euros au titre des sommes indûment conservées lors de la rupture amiable, et a rejeté les demandes du bailleur au titre des réparations. Le bailleur a relevé appel, soutenant que les dégradations relevaient de la responsabilité du preneur et réclamant une indemnisation de 16 220 euros pour la reprise du sol. Le preneur a conclu à la confirmation du jugement, admettant seulement le nettoyage pour 930 euros et contestant toute amélioration du bien.
La question de droit soumise à la cour était celle de l’étendue des réparations locatives mises à la charge du preneur à la sortie des lieux, et du montant de l’indemnisation due, en tenant compte de la compensation avec les créances du preneur. La Cour d’appel de Nancy a infirmé le jugement entrepris et a condamné le preneur à verser au bailleur la somme de 6 021,59 euros avec intérêts au taux légal, outre 2 500 euros au titre des frais irrépétibles.
I. La confirmation du principe de responsabilité du preneur pour les dégradations locatives
A. L’application des articles 1730 et 1732 du code civil et la limite de la vétusté
La cour rappelle que, conformément à l’article 1730 du code civil, le preneur doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue suivant l’état des lieux, sauf vétusté ou force majeure. L’article 1732 dispose en outre que le preneur répond des dégradations survenues pendant sa jouissance, sauf à prouver qu’elles ont eu lieu sans sa faute. Ces dispositions imposent au locataire une obligation de restitution en bon état. En l’espèce, un état des lieux d’entrée contradictoire a été établi le 12 mai 2016, mentionnant un état “neuf” pour le sol en béton quartzé. L’état des lieux de sortie du 16 juillet 2021 constate des tâches d’hydrocarbures sur l’ensemble de la surface, ainsi que des dommages sur les portes et la descente d’eau pluviale. La cour écarte l’exonération par la vétusté pour les tâches au sol, la locataire n’établissant pas que ces désordres résulteraient d’un usage normal ou de l’ancienneté du revêtement. Elle se fonde sur le courriel de la société Onet indiquant que la porosité de la dalle ne permet pas de garantir l’enlèvement des tâches, mais retient que ce défaut de porosité n’est pas déterminant face à l’usage anormal d’une cuve à fuel. La solution s’inscrit dans la ligne de la jurisprudence constante : “le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute” (Cour d’appel de Nîmes, 7 mars 2025, n°23/00742). Le preneur ne démontrant aucune cause étrangère, sa responsabilité est engagée.
B. L’appréciation de la nature des dégradations et le rejet de la vétusté pour les portes
La cour distingue les dégradations selon leur gravité. Pour le sol, les tâches d’hydrocarbures résultent de l’installation et de l’usage d’une cuve à fuel par le preneur. La cour relève que le local était destiné à un usage d’entrepôt, mais que l’usage de la cuve a excédé l’entretien normal. Elle estime que cet usage anormal a causé un préjudice au bailleur, justifiant la réfection du revêtement. En revanche, pour la porte sectionnelle et le portillon, les dommages (enfoncement de deux lames, poinçonnement) sont qualifiés “d’ordre esthétique” et n’affectent pas le fonctionnement. La cour considère que le maintien du preneur pendant cinq ans dans les lieux “peut, au regard du faible impact de ces dommages, s’apparenter à de la vétusté”. Elle rejette donc l’indemnisation demandée sur ces postes. Cette appréciation nuancée des désordres montre que la vétusté peut exonérer le preneur pour des dégradations mineures, alors que les dommages substantiels causés par un usage anormal restent à sa charge. Ainsi, la cour opère un contrôle concret de l’étendue de l’obligation de restitution.
II. La détermination du montant de l’indemnisation et la compensation
A. L’évaluation du préjudice et le rejet du devis excessif
Pour évaluer le préjudice résultant des dégradations du sol, la cour écarte le devis de 16 220 euros produit par le bailleur, jugé disproportionné car il prévoit une amélioration (couche de masse et anti-dérapant) non prévue au bail initial. Elle retient le devis Intersol, qui prévoit la réfection du dallage avec incorporation d’un durcisseur de surface à base de quartz, correspondant à l’état d’origine. Le montant retenu est de 12 649 euros HT. La cour ajoute 650 euros HT pour la descente d’eau pluviale, non contesté, et un arriéré de charges de 104,91 euros. Elle rappelle que le droit à indemnisation du bailleur n’est pas subordonné à l’exécution des travaux, même si le local a été reloué. La solution illustre le principe de réparation intégrale du préjudice, mais limitée à ce qui était prévu contractuellement, sans enrichissement sans cause. La cour refuse ainsi la prise en charge d’une amélioration non consentie par le bail.
B. La compensation des créances réciproques et le montant final
En parallèle, le preneur est créancier du bailleur à hauteur de 4 230 euros au titre du dépôt de garantie, de 1 576,16 euros pour un virement du mois d’août 2021, et d’un second virement identique, soit 7 382,32 euros. La cour opère une compensation entre les créances respectives. Le bailleur étant créancier de 13 403,91 euros (12 649 + 650 + 104,91), et débiteur de 7 382,32 euros, la somme due par le preneur s’élève à 6 021,59 euros. Cette technique comptable permet d’apurer les comptes entre parties à l’issue du bail. La condamnation est assortie des intérêts au taux légal à compter du prononcé de l’arrêt, conformément à l’article 1231-7 du code civil. La cour infirme ainsi le jugement de première instance qui avait retenu une solution inverse en faveur du preneur. L’arrêt est conforme à la jurisprudence sur la compensation, et il met un terme au litige en fixant définitivement les obligations financières des parties après la résiliation amiable.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 1730 du Code civil En vigueur
S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.
Article 1732 du Code civil En vigueur
Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.
Article 1231-7 du Code civil En vigueur
En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.
En cas de confirmation pure et simple par le juge d’appel d’une décision allouant une indemnité en réparation d’un dommage, celle-ci porte de plein droit intérêt au taux légal à compter du jugement de première instance. Dans les autres cas, l’indemnité allouée en appel porte intérêt à compter de la décision d’appel. Le juge d’appel peut toujours déroger aux dispositions du présent alinéa.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Hassan KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.
