I. La confirmation de la faute dolosive des vendeurs
A. La caractérisation du dol par des déclarations mensongères intentionnelles
Par une promesse de vente du 12 juillet 2019 et un acte authentique du 26 septembre 2019, les vendeurs ont déclaré que le lot vendu n’était pas équipé de sanibroyeur et que les travaux de raccordement aux évacuations avaient été réalisés dans les règles de l’art. Il est pourtant constant que la salle d’eau comportait un WC sanibroyeur et que l’évacuation des eaux usées passait par une pompe de relevage dans le faux plafond, en violation du règlement sanitaire départemental et sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. La cour d’appel retient que cette déclaration était nécessairement mensongère, car totalement contraire à la réalité. Elle en déduit que l’intention de surprendre le consentement des acquéreurs est établie, ajoutant qu’” une déclaration mensongère qui ne peut être involontaire est suffisante à démontrer l’intention de surprendre le consentement du cocontractant “. En droit, le dol se définit à l’article 1137 du code civil comme le fait d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges, ou par la dissimulation intentionnelle d’une information déterminante. En l’espèce, les vendeurs ont non seulement caché la présence du sanibroyeur, mais ils ont activement certifié son absence dans l’acte, ce qui constitue une manœuvre positive. Le caractère déterminant de l’information est souligné : l’installation irrégulière exposait les acquéreurs à un risque juridique et financier certain. La cour relève que le dol peut résulter d’un simple mensonge, même sans manœuvres destinées à lui donner crédit. Ainsi, elle confirme le jugement ayant retenu la faute dolosive des vendeurs, fondement de leur responsabilité extracontractuelle sur le terrain de l’article 1240 du code civil.
B. Le rejet des moyens de défense des vendeurs
Les vendeurs tentaient de s’exonérer en invoquant leur méconnaissance du français, leur éloignement géographique et leur recours à des professionnels. Ils soutenaient que l’installation existait lors de leur propre achat en 2008 et qu’ils n’avaient pas conscience de son irrégularité. La cour écarte ces arguments. Elle constate que l’acte de vente de 2008 mentionnait une seule salle de bains avec WC, et que la salle d’eau litigieuse a été créée par les vendeurs après leur acquisition, comme le prouve leur propre déclaration dans l’acte de vente de 2019. Ils ne pouvaient donc ignorer la présence du sanibroyeur. Par ailleurs, la cour refuse d’exonérer les vendeurs en raison du mandat confié à l’agence immobilière et aux notaires. Elle rappelle que la faute dolosive est personnelle et que l’assistance d’un professionnel ne dispense pas le vendeur de son obligation de loyauté contractuelle. Enfin, quant à la prétendue information des acquéreurs lors des visites, la cour juge qu’un éventuel écriteau ” toilettes électriques “ ne renseignait pas les acquéreurs sur l’irrégularité de l’installation, et que les acquéreurs, non professionnels, ne pouvaient déceler la présence d’un sanibroyeur dissimulé par un caisson. Le dol est donc caractérisé, et la responsabilité des vendeurs est engagée.
II. L’indemnisation du préjudice et le sort des appels en garantie
A. La réparation du préjudice retenue à hauteur de la perte de chance et du préjudice moral
La cour distingue soigneusement le préjudice réparable. Elle rappelle qu’en application de l’article 1178 du code civil, la victime d’un dol peut choisir d’agir en nullité du contrat ou en réparation du préjudice. En l’espèce, les acquéreurs ont opté pour la réparation sans demander la nullité. Dès lors, le préjudice matériel ne peut consister en l’intégralité du coût des travaux de mise en conformité, mais seulement en la perte de chance d’avoir contracté à des conditions plus avantageuses. La cour cite la jurisprudence ” 1ère Civ., 14 nov. 2019, n° 18-23.915 “ selon laquelle ” la réparation d’une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle avait été réalisée “. Elle évalue cette perte de chance à 85 % du coût des travaux estimé à 109 200 euros, soit 92 820 euros. Ce faisant, elle écarte l’argument des vendeurs selon lequel le tribunal aurait statué ultra petita, en relevant que la perte de chance était désormais dans les débats en appel, conformément à l’arrêt ” Ass.Plen. 27 juin 2025, n° 22-21.146 “. En revanche, la cour infirme le jugement qui avait alloué un préjudice de jouissance de 8 000 euros, faute pour les acquéreurs de démontrer l’impossibilité d’utiliser la salle d’eau et les WC. Elle reconnaît toutefois un préjudice moral de 10 000 euros, justifié par l’anxiété et l’incertitude financière liées à la non-conformité, infirmant sur ce point le jugement de première instance. Ainsi, la cour réforme partiellement le quantum des dommages-intérêts.
B. Le rejet des recours en garantie des vendeurs contre les professionnels
Les vendeurs appelaient en garantie l’agence immobilière et deux notaires, estimant que ces professionnels avaient manqué à leur devoir de conseil et d’information. La cour confirme le jugement ayant rejeté ces demandes. S’agissant de l’agence immobilière, elle reconnaît une faute : l’agent avait connaissance du sanibroyeur et n’a pas alerté les vendeurs sur la nécessité d’en informer les acquéreurs, manquant à son obligation de conseil. Toutefois, la cour reprend le raisonnement selon lequel le préjudice invoqué par les vendeurs n’est pas celui des acquéreurs, mais leur propre préjudice, qui ne peut consister qu’en une perte de chance de ne pas commettre le dol. Or, les vendeurs ne démontrent pas que, mieux informés, ils auraient agi autrement et renoncé à leur dol. Le lien de causalité entre la faute de l’agent et le préjudice des vendeurs n’est donc pas établi. Pour le notaire ayant reçu les actes (SCP Arias Notaires), la cour constate qu’il avait reçu un devis mentionnant le sanibroyeur et aurait dû alerter les vendeurs sur la contradiction avec leurs déclarations. Mais là encore, l’absence de démonstration d’un changement de comportement des vendeurs si le notaire avait rempli son devoir conduit au rejet de la garantie. Enfin, pour le notaire rédacteur (SARL VH Notaires 15), la cour retient qu’aucun élément objectif ne lui permettait de douter des déclarations des vendeurs ; il n’était pas tenu de vérifier l’historique des travaux au-delà des apparences. Aucune faute n’est donc retenue contre lui. La cour confirme en conséquence le rejet de tous les appels en garantie, les vendeurs demeurant seuls responsables du dol qu’ils ont intentionnellement commis.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 1101 du Code civil En vigueur
Article 1103 du Code civil En vigueur
Article L. 1221-1 du Code du travail En vigueur
Le contrat de travail est soumis aux règles du droit commun. Il peut être établi selon les formes que les parties contractantes décident d’adopter.
Article L. 1233-3 du Code du travail En vigueur
Constitue un licenciement pour motif économique le licenciement effectué par un employeur pour un ou plusieurs motifs non inhérents à la personne du salarié résultant d’une suppression ou transformation d’emploi ou d’une modification, refusée par le salarié, d’un élément essentiel du contrat de travail, consécutives notamment :
1° A des difficultés économiques caractérisées soit par l’évolution significative d’au moins un indicateur économique tel qu’une baisse des commandes ou du chiffre d’affaires, des pertes d’exploitation ou une dégradation de la trésorerie ou de l’excédent brut d’exploitation, soit par tout autre élément de nature à justifier de ces difficultés.
Une baisse significative des commandes ou du chiffre d’affaires est constituée dès lors que la durée de cette baisse est, en comparaison avec la même période de l’année précédente, au moins égale à :
a) Un trimestre pour une entreprise de moins de onze salariés ;
b) Deux trimestres consécutifs pour une entreprise d’au moins onze salariés et de moins de cinquante salariés ;
c) Trois trimestres consécutifs pour une entreprise d’au moins cinquante salariés et de moins de trois cents salariés ;
d) Quatre trimestres consécutifs pour une entreprise de trois cents salariés et plus ;
2° A des mutations technologiques ;
3° A une réorganisation de l’entreprise nécessaire à la sauvegarde de sa compétitivité ;
4° A la cessation d’activité de l’entreprise.
La matérialité de la suppression, de la transformation d’emploi ou de la modification d’un élément essentiel du contrat de travail s’apprécie au niveau de l’entreprise.
Les difficultés économiques, les mutations technologiques ou la nécessité de sauvegarder la compétitivité de l’entreprise s’apprécient au niveau de cette entreprise si elle n’appartient pas à un groupe et, dans le cas contraire, au niveau du secteur d’activité commun à cette entreprise et aux entreprises du groupe auquel elle appartient, établies sur le territoire national, sauf fraude.
Pour l’application du présent article, la notion de groupe désigne le groupe formé par une entreprise appelée entreprise dominante et les entreprises qu’elle contrôle dans les conditions définies à l’article L. 233-1, aux I et II de l’article L. 233-3 et à l’article L. 233-16 du code de commerce.
Le secteur d’activité permettant d’apprécier la cause économique du licenciement est caractérisé, notamment, par la nature des produits biens ou services délivrés, la clientèle ciblée, ainsi que les réseaux et modes de distribution, se rapportant à un même marché.
Les dispositions du présent chapitre sont applicables à toute rupture du contrat de travail résultant de l’une des causes énoncées au présent article, à l’exclusion de la rupture conventionnelle visée aux articles L. 1237-11 et suivants et de la rupture d’un commun accord dans le cadre d’un accord collectif visée aux articles L. 1237-17 et suivants.
Article 1137 du Code civil En vigueur
Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.
Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.
Article 1240 du Code civil En vigueur
Article 1178 du Code civil En vigueur
Un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord.
Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé.
Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.
Indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle.
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