L’arrêt rendu par la Cour d’appel de Paris, pôle 1 – chambre 8, le 17 avril 2026, sous le numéro 25/11101, porte sur l’appréciation, par le juge des référés, d’une contestation relative à la validité d’un congé pour vente délivré par un bailleur.
Par acte du 22 mai 2024, le bailleur a délivré à sa locataire un congé pour vente à effet au 14 janvier 2025, avec offre de vente au prix de 300 000 euros. La locataire a contesté le prix, estimant qu’il était excessif et dissuasif. Le bailleur lui a adressé une nouvelle proposition à 273 750 euros, sans suite. La locataire s’est maintenue dans les lieux après l’expiration du délai de préavis. Le bailleur a saisi le juge des référés pour voir constater le trouble manifestement illicite et ordonner l’expulsion, ainsi que pour obtenir des provisions au titre de la révision du loyer et des charges. Par ordonnance du 1er avril 2025, le premier juge a fait droit à ces demandes. La locataire a interjeté appel, soutenant que le congé était frauduleux et que sa contestation était sérieuse, de sorte que le trouble manifestement illicite n’était pas constitué.
La question de droit centrale est celle de savoir si, en présence d’une contestation sur la validité d’un congé pour vente, le juge des référés peut ordonner l’expulsion de l’occupant sans droit ni titre en raison d’un trouble manifestement illicite.
La cour d’appel confirme l’ordonnance entreprise. Elle estime que la contestation émise par la locataire sur la validité du congé est dépourvue de tout caractère sérieux et que son maintien dans les lieux après l’échéance du bail constitue un trouble manifestement illicite justifiant l’expulsion.
I. La consécration du caractère non sérieux de la contestation du congé pour vente en référé
A. L’affirmation des limites du pouvoir du juge des référés face à la validité du congé
La cour rappelle, à titre liminaire, un principe processuel fondamental : le juge des référés ne dispose pas du pouvoir d’annuler un congé pour vente. Comme le souligne la décision, ” s’il n’entre pas dans les pouvoirs de la juridiction des référés d’annuler un congé pour vente, l’existence d’une contestation sérieuse sur sa validité constitue un moyen de nature à faire obstacle à une demande tendant à lui faire produire effet “. Cette position est constante en jurisprudence (Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 23 janvier 2025, n°24/04645 : ” la demande tendant à voir prononcer la nullité du congé pour vente, ne relève pas des pouvoirs du juge des référés, qui peut seulement apprécier si les conditions d’établissement de cet acte se heurtent à des contestations sérieuses ou non “). Ainsi, le référé est un filtre : si la contestation est sérieuse, le juge des référés doit surseoir à statuer et renvoyer les parties au fond. En revanche, si elle ne l’est pas, il peut ordonner les mesures nécessaires pour faire cesser le trouble. La locataire invoquait plusieurs moyens pour soutenir que le prix était excessif : variation du prix entre mai et juin 2024, absence de justificatif probant, caractère insincère de l’extraction DVF produite par le bailleur. La cour examine ces arguments pour déterminer s’ils revêtent un caractère sérieux.
B. L’appréciation souveraine des éléments de preuve pour écarter le caractère sérieux de la contestation
La cour écarte chacun des arguments de la locataire. Elle relève d’abord que le prix de 300 000 euros correspond à une valeur au m² de 11 538 euros, laquelle est en adéquation avec les prix constatés dans le même secteur, notamment quatre transactions entre 11 080 et 11 770 euros le m². Elle ajoute que ” les fourchettes de prix que Mme [P] invoque […] résultant d’estimations données par deux agents immobiliers, ne peuvent établir avec l’évidence requise en référé que le prix proposé était excessif “. En outre, le fait que le bailleur ait refusé une précédente évaluation fiscale à 219 000 euros ne saurait lui être reproché, car ” il ne peut, en tout état de cause, être reproché à un propriétaire de chercher à vendre son bien au meilleur prix “. Enfin, la cour estime que l’absence de mandat de vente ou d’annonce de commercialisation n’est pas pertinente, puisque ” ces démarches sont rendues nécessairement difficiles par son occupation “ par la locataire. Ainsi, la contestation est qualifiée de ” dépourvue de tout caractère sérieux “. Cette appréciation est conforme à la solution retenue par la Cour d’appel de Besançon (30 janvier 2025, n°23/01998), laquelle avait considéré que l’affirmation selon laquelle le prix serait insincère n’était pas établie et était contredite par une estimation immobilière. En conséquence, le congé étant valable, le bail a pris fin et la locataire est devenue occupante sans droit ni titre.
II. La mise en œuvre des pouvoirs du juge des référés en matière de provision et de mesures accessoires
A. La confirmation des provisions au titre de la révision du loyer et des charges
La locataire contestait également les provisions mises à sa charge : 1 080,72 euros au titre de la révision du loyer pour la période du 1er avril au 31 décembre 2024, et 407,71 euros au titre des charges récupérables. S’agissant de la révision, la cour rappelle que le contrat prévoit une révision annuelle le 15 janvier. Le bailleur n’ayant pas appliqué la clause depuis 2016, la locataire soutenait qu’il y avait renoncé. La cour rejette cet argument : ” la demande du bailleur manifeste, avec l’évidence requise en référé, sa volonté de ne pas renoncer à la révision “. L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit une prescription triennale pour les actions dérivant du bail, mais la révision du loyer se prescrit par un an à compter de la date convenue. Ici, la demande porte sur les années 2022, 2023 et 2024, mais la provision allouée ne concerne que la période postérieure à l’assignation, soit à compter du 1er avril 2024, ce qui est dans le délai d’un an. L’obligation de la locataire n’est donc pas sérieusement contestable. S’agissant des charges, la cour estime que les justificatifs produits, bien que ne mentionnant pas le nom du syndic, contiennent des précisions suffisantes (numéro de lot, nombre de pièces, étage) pour identifier le logement. La somme de 407,71 euros résulte de la différence entre les charges réelles (1 301,29, 1 291,99 et 1 414,43 euros pour 2022, 2023 et 2024) et les provisions versées (1 200 euros par an). L’obligation n’est pas sérieusement contestable. En revanche, la demande relative à la taxe sur les ordures ménagères est rejetée faute de justificatifs suffisants.
B. Le sort des demandes accessoires : délais pour quitter les lieux et délivrance de quittances
La locataire sollicitait un délai plus long pour quitter les lieux que les six mois accordés par le premier juge. La cour confirme l’appréciation du premier juge, constatant que si la locataire justifie d’une demande de logement social depuis 2003, elle ne démontre aucune démarche concrète depuis la délivrance du congé pour vente pour rechercher un logement, et notamment n’a pas élargi sa recherche en proche banlieue. Le délai de deux mois après signification du commandement, prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, s’ajoute au délai de six mois. La cour rejette donc la demande de prolongation. Enfin, la locataire demandait la délivrance de quittances de loyer. La cour déclare cette demande recevable en appel comme accessoire des prétentions soumises au premier juge. Cependant, le bail étant résilié, ce ne sont pas des quittances de loyer mais des quittances d’indemnité d’occupation qui doivent être délivrées pour les sommes versées depuis le 15 janvier 2025. La cour ordonne cette délivrance, sans astreinte, les bailleurs s’étant déclarés disposés à s’exécuter. La confirmation de l’ordonnance est totale, et la locataire est condamnée aux dépens d’appel et à une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution En vigueur
Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
Article 700 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.
