I. L’effacement de l’obligation de restitution des provisions sur charges
A. L’incidence des régularisations sur le caractère non sérieusement contestable
L’article 835 du code de procédure civile permet au juge des référés d’accorder une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. En l’espèce, la bailleresse avait adressé au preneur, pour chaque année de 2018 à 2024, un décompte de régularisation faisant apparaître un trop-perçu remboursé. La Cour relève que ” Mme [W] a effectué une régularisation des charges et a remboursé au locataire le trop-perçu versé à titre de provision “. Dès lors, l’obligation de restitution du preneur se trouvait éteinte par l’exécution de la régularisation. La Cour de cassation a précisé que ” le bailleur qui n’a pas communiqué, dans le délai fixé par l’article R.145-36 du code de commerce ou dans le délai prévu au contrat, l’état récapitulatif annuel incluant la liquidation et la régularisation des comptes, n’est pas tenu de restituer les provisions versées s’il justifie, le cas échéant devant le juge, de l’existence et du montant des charges exigibles “ (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n°24-16.270). A contrario, si le bailleur a communiqué ces documents et justifié des charges, il n’a plus à restituer. La régularisation ayant eu lieu dans les délais pour chaque exercice, la contestation du preneur perdait tout sérieux. L’arrêt souligne ainsi que la régularisation emporte disparition de la créance de restitution.
B. L’exigence d’une clé de répartition justifiée pour écarter toute contestation
Le preneur soutenait que l’absence de justification de la clé de répartition des charges rendait sa contestation sérieuse. La Cour écarte cet argument en relevant que le règlement de copropriété, produit aux débats, attribue des tantièmes précis au lot loué. Elle constate que ” les décomptes de répartition de charges faisant apparaître les factures réglées pour chaque poste de dépense, ont bien été établis en retenant que la société Va Restaurant disposait de 120/1000, conformément aux tantièmes attribués à ses lots “. Dès lors, la contestation n’est pas sérieuse. La solution est conforme au principe selon lequel le bailleur doit seulement démontrer l’existence d’une clé de répartition, sans avoir à prouver le bien-fondé de chaque charge en l’absence de contestation étayée. En infirmant l’ordonnance de première instance, la Cour d’appel rappelle que le juge des référés ne peut allouer une provision si l’obligation est douteuse, ce qui était le cas ici par l’effet des régularisations. Cette partie du commentaire montre que la régularisation des charges, lorsqu’elle est complète et justifiée, neutralise la demande de provision du locataire.
II. La reconnaissance d’une créance provisionnelle au profit du bailleur
A. L’arriéré locatif comme obligation non sérieusement contestable
La bailleresse sollicitait une provision de 7.769,12 euros au titre des loyers impayés, terme du deuxième trimestre 2025 inclus. Le preneur contestait le montant, notamment en raison de la vente du bien intervenue le 12 mai 2025. La Cour écarte cette contestation car ” le bail prévoit que le loyer est payable à terme à échoir “. Dès lors, le loyer du deuxième trimestre, appelé le 1er avril, était dû intégralement malgré la vente. Elle relève que le décompte actualisé du 22 octobre 2025 fait apparaître un arriéré de 20.111,12 euros avant déduction des loyers antérieurs au redressement judiciaire. Après déduction de 12.342,53 euros (montant non contesté), le solde de 7.769,12 euros est certain. La Cour retient que ” la demande de provision sur les loyers et charges, terme du deuxième trimestre 2025 inclus, ne se heurte à aucune contestation sérieuse “. Cette appréciation est conforme à l’office du juge des référés : une créance certaine, liquide et exigible peut donner lieu à provision.
B. Le rejet des contestations fondées sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères
Le preneur soutenait que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ne pouvait être réclamée en sus des charges, et que le premier juge avait déduit 1.086,05 euros à ce titre. La Cour d’appel infirme cette position : le bail prévoit expressément que le preneur doit régler cette taxe, laquelle est justifiée dans les décomptes de répartition. Elle en déduit que le bailleur ayant procédé à la régularisation des charges pour 2022 à 2024, la demande est fondée. En incluant cette taxe dans l’arriéré locatif, l’arrêt rappelle que les charges récupérables peuvent comprendre des impôts locaux si le bail le stipule. La solution est cohérente avec la liberté contractuelle des parties. Ainsi, la Cour d’appel fait droit à la demande provisionnelle du bailleur et infirme l’ordonnance qui n’avait pas retenu cette créance. La portée de l’arrêt est d’affirmer que, dès lors que le bailleur justifie d’une régularisation des charges et d’un décompte locatif précis, le juge des référés peut allouer une provision sans attendre une décision au fond.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 835 du Code de procédure civile En vigueur
Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Article R. 145-36 du Code de commerce En vigueur
L’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.
