L’arrêt rendu par la Cour d’appel de Pau le 29 avril 2026 s’inscrit dans un litige opposant un syndicat de copropriétaires à plusieurs copropriétaires au sujet d’un escalier intérieur édifié en 1990 par leur vendeur. Le syndicat a, par une résolution d’assemblée générale du 16 janvier 2023, exigé la remise en état des parties communes. Les copropriétaires ont alors soulevé la prescription de l’action. Le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bayonne, par ordonnance du 16 janvier 2025, a déclaré l’action prescrite et condamné le syndicat aux dépens. Le syndicat a interjeté appel, limité à la question de la prescription. Les copropriétaires ont soulevé l’irrecevabilité de l’appel pour défaut de désignation d’un tiers, moyen que la cour a déclaré irrecevable pour tardiveté. La question de droit centrale est celle du régime de prescription applicable à l’action en restitution de parties communes engagée par le syndicat : s’agit-il d’une action réelle immobilière soumise au délai de trente ans de l’article 2227 du code civil, ou d’une action personnelle soumise au délai de cinq ans de l’article 2224 du code civil ? La cour d’appel, infirmant l’ordonnance, rejette la fin de non-recevoir et retient que l’action est réelle et se prescrit par trente ans, tout en considérant que la prescription n’est pas acquise faute de preuve d’une connaissance certaine du syndicat, personne morale distincte, avant le 3 septembre 2025. L’arrêt mérite l’analyse en ce qu’il précise les conditions d’opposabilité de la prescription aux actions du syndicat (I) et en ce qu’il circonscrit strictement le point de départ de ce délai (II).
I. La confirmation du caractère réel de l’action du syndicat et son incidence sur le délai de prescription
A. L’appropriation des parties communes par un copropriétaire constitue une action réelle immobilière
La cour d’appel approuve le premier juge en ce qu’il a “exactement considéré que le percement d’une dalle par un copropriétaire pour mettre en communication deux lots lui appartenant, situés à deux niveaux différents, intégrant ainsi cette dalle, partie commune, dans les parties privatives de ses lots est constitutive d’une appropriation de parties communes”. Cette qualification est déterminante car elle écarte la nature personnelle de l’action. En effet, l’action en remise en état des lieux fondée sur un empiétement sur les parties communes est une action réelle dès lors qu’elle tend à faire reconnaître un droit de propriété immobilière. La cour se distingue ainsi de la solution retenue par la Cour d’appel de Rennes le 27 février 2025, qui avait jugé que “l’action en suppression d’un empiétement sur les parties communes intervenu à l’occasion de travaux réalisés par un copropriétaire, est une action personnelle et non une action réelle” lorsque les travaux avaient été autorisés par les copropriétaires. En l’espèce, aucune autorisation n’étant établie, l’action demeure réelle.
B. L’application du délai trentenaire de l’article 2227 du code civil
La cour en déduit que “la demande du syndicat des copropriétaires de remise des lieux en leur état antérieur à cette appropriation constitue une action réelle immobilière, soumise, s’agissant du régime de prescription applicable, aux dispositions de l’article 2227 du code civil qui prévoient que ces actions se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer”. Ce faisant, elle écarte la qualification d’action personnelle que les copropriétaires tentaient de substituer pour obtenir l’application du délai quinquennal de l’article 2224 du code civil. Le choix du délai trentenaire est conforme à la nature du droit exercé : la revendication immobilière est imprescriptible par nature, mais l’action en justice pour en obtenir la sanction est enfermée dans un délai de trente ans. La cour confirme ainsi que le syndicat ne peut se voir opposer une prescription courte dès lors qu’il agit pour la protection des parties communes, biens collectifs par essence.
II. Les strictes conditions de mise en œuvre de la prescription à l’égard du syndicat des copropriétaires
A. L’impossibilité de confondre la connaissance des copropriétaires avec celle du syndicat, personne morale distincte
La cour opère une distinction capitale entre la connaissance personnelle des copropriétaires et celle du syndicat en tant que personne morale. Elle relève qu’“il ne saurait, sauf à confondre copropriétaires et syndicat de copropriété (doté, en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, d’une personnalité morale, propre et distincte de celle des copropriétaires pris à titre individuel) être déduit de l’éventuelle connaissance de l’existence de l’escalier par des copropriétaires, sa connaissance par le syndicat de copropriété lui-même”. Cette solution est conforme à la personnalité juridique du syndicat, qui ne peut être assimilée à la somme de ses membres. La cour en tire une conséquence pratique : pour que la prescription commence à courir, il faut que le syndicat, par l’intermédiaire de ses organes (syndic, assemblée générale), ait eu une connaissance certaine de l’empiétement. Cette exigence est d’autant plus forte que “rien n’établit qu’il était doté, dans les faits, d’un syndic, provisoire ou non, bénévole ou non et d’un organe délibérant et décisionnaire” antérieurement à la date de référence.
B. L’absence de preuve d’une connaissance certaine du syndicat avant le 3 septembre 2025
La cour constate qu’“il n’est justifié, dans le dossier soumis à la cour, d’aucun acte interruptif de prescription antérieur à la date de l’ordonnance de clôture du 3 septembre 2025”. Elle précise que “l’acte interruptif de prescription, au sens de l’article 2241 du code civil ne peut consister qu’en une ‘demande en justice’ et non en une résolution d’assemblée générale de copropriété”. Ainsi, la résolution du 16 janvier 2023 ne peut interrompre le délai. Par ailleurs, la cour écarte l’argument des copropriétaires selon lequel le syndicat aurait eu connaissance de l’escalier dès 1990 ou 1997, faute de démonstration d’une information portée à la connaissance de la personne morale. Ce faisant, la cour rejoint la logique de la Cour d’appel de Toulouse le 26 mars 2025, qui avait jugé que le point de départ de la prescription ne court qu’à compter du moment où “les causes de cette suspension… lui ont été présentées et qu’elle a pu en prendre une connaissance certaine”. En l’espèce, seule la révélation par des plans en novembre 2022 est retenue comme date de départ possible, mais aucun acte interruptif n’est rapporté avant la clôture. L’action n’est donc pas prescrite.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 2227 du Code civil En vigueur
Le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.
Article 2224 du Code civil En vigueur
Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.
Article 2241 du Code civil En vigueur
La demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.
Il en est de même lorsqu’elle est portée devant une juridiction incompétente ou lorsque l’acte de saisine de la juridiction est annulé par l’effet d’un vice de procédure.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Hassan KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.
