Cour d’appel de Toulouse, le 16 juillet 2025, n°23/02397

Par un arrêt du 16 juillet 2025, la Cour d’appel de Toulouse, 3e chambre, statue sur un litige né d’un bail d’habitation et relatif à sa résiliation judiciaire. Un logement donné à bail en 2019 a connu des impayés récurrents, plusieurs commandements de payer, puis une action visant la résiliation et l’expulsion. Par jugement du 5 juin 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse a prononcé la résiliation, ordonné l’expulsion et fixé une indemnité d’occupation. Les locataires ont interjeté appel en soutenant l’apurement de la dette avant le jugement et en réclamant des dommages et intérêts pour désordres. Le bailleur a demandé la confirmation, l’actualisation des sommes et l’allocation de frais irrépétibles. Les clés ont été restituées le 10 octobre 2023, rendant sans objet les mesures d’expulsion. La cour rappelle que « Le paiement du loyer et des charges est une des obligations principales du locataire », puis qualifie la répétition des manquements. La question posée tient à l’incidence d’une régularisation tardive sur la résiliation judiciaire fondée sur des impayés réitérés, ainsi qu’à la preuve exigée pour engager la responsabilité du bailleur. L’arrêt confirme la résiliation et l’indemnité d’occupation, fixe une dette résiduelle de 842,83 euros au 8 septembre 2023, et rejette la demande indemnitaire des locataires, en énonçant que « Le jugement dont appel doit être confirmé sur ce point ainsi que sur la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ».

I. La résiliation judiciaire face à des impayés réitérés

A. La caractérisation de manquements graves et renouvelés
La cour constate une succession d’impayés depuis 2021, chacun ayant nécessité la délivrance d’un commandement, suivi d’une régularisation ponctuelle, puis d’une nouvelle défaillance. Elle retient que cette pratique contraignant le bailleur à réitérer les procédures révèle une inexécution dépassant l’aléa ordinaire de l’exécution contractuelle. Les juges en déduisent que « Ces défauts de paiement du loyer récurrents contraignant le bailleur à réitérer les procédures constituent des manquements graves et renouvelés aux obligations contractuelles du locataire justifiant la résiliation du bail à ses torts exclusifs ». Le raisonnement insiste sur la nature principale de l’obligation de paiement et sur la répétition fautive comme critère d’appréciation de la gravité, à la lumière du droit commun de la résolution judiciaire. Il en résulte une confirmation de la résiliation, assortie d’une indemnité d’occupation calquée sur le loyer et les charges, solution classique en droit des baux d’habitation.

B. L’indifférence de l’apurement tardif quant à l’issue de la résiliation
Les locataires invoquaient l’extinction de la dette au moment du jugement, après une audience où un arriéré subsistait encore. La cour admet la régularisation intervenue en juin 2023, mais rappelle l’antériorité et la récurrence des manquements, qui ne se trouvent pas effacés par un paiement tardif. Elle confirme, dès lors, la résiliation sur le fondement de l’inexécution suffisamment grave, indépendamment de la disparition conjoncturelle de l’arriéré après l’instance. Une telle solution, conforme au principe selon lequel la résolution judiciaire sanctionne la gravité globale de l’inexécution, évite qu’un apurement opportuniste neutralise des manquements répétés. La cour conserve, en parallèle, sa faculté d’actualiser la dette à la date de clôture utile et fixe la somme de 842,83 euros au 8 septembre 2023, sans remettre en cause le principe même de la résiliation.

II. Appréciation et incidences de la solution retenue

A. Cohérence avec le droit positif des baux d’habitation
La motivation s’inscrit dans la logique combinée de la loi du 6 juillet 1989 et du droit commun de l’inexécution. En matière d’habitation, l’obligation de payer le loyer et les charges constitue une obligation cardinale, clairement rappelée par la formule « Le paiement du loyer et des charges est une des obligations principales du locataire ». L’arrêt traite la répétition des impayés comme un indice déterminant de gravité, ce qui correspond au contrôle souverain des juges du fond sur l’opportunité d’une résiliation judiciaire. Cette approche se distingue du jeu automatique de la clause résolutoire, dont l’acquisition suppose des conditions formelles précises, mais ne fait pas obstacle à une résiliation judiciaire lorsque l’équilibre contractuel a été durablement rompu. La confirmation prononcée, seulement modulée par l’actualisation du quantum, suit une ligne jurisprudentielle constante, selon laquelle la régularisation in extremis n’éteint pas, à elle seule, la gravité de l’inexécution répétée. Elle favorise la stabilité des relations locatives en sanctionnant les comportements de paiement discontinus qui déplacent indûment la charge du risque sur le bailleur.

B. Conséquences pratiques: indemnité d’occupation, demandes indemnitaires et frais
L’arrêt tire, ensuite, toutes conséquences utiles. D’une part, l’expulsion devient sans objet en raison de la restitution des clés, ce qui illustre la neutralisation des mesures d’exécution lorsque la chose louée est restituée en cours d’instance. D’autre part, l’indemnité d’occupation est confirmée, conformément à la pratique consistant à indexer son montant sur le loyer et les charges qui auraient été dus si le contrat s’était poursuivi. La cour se montre soucieuse d’exactitude comptable et retient un solde actualisé, limitant le titre exécutoire au strict dû résiduel. S’agissant des demandes indemnitaires des locataires, la motivation souligne l’insuffisance des preuves versées, photographies non datées et échanges lacunaires ne permettant pas d’établir des désordres imputables au bailleur. Elle tranche sobrement que « Ils doivent être déboutés de leur demande de dommages et intérêts », faute de démonstration de manquements aux obligations de délivrance ou d’entretien. La charge de la preuve, déterminante en pareille matière, commande des éléments circonstanciés, datés et localisés, souvent corroborés par des constats ou des interventions techniques. Enfin, la répartition des frais suit l’issue du litige. Les locataires, parties principalement perdantes, supportent les dépens et une indemnité procédurale, la cour relevant à propos des frais irrépétibles que « Ils ne peuvent eux‑même prétendre à une indemnité sur ce fondement ». Cette solution, classique, consolide l’effet dissuasif de la résiliation confirmée, tout en ménageant l’équité procédurale par l’octroi mesuré d’une indemnité pour frais non compris dans les dépens.

Par sa concision et la clarté de ses motifs, l’arrêt de la Cour d’appel de Toulouse du 16 juillet 2025 offre une illustration nette de la résiliation judiciaire pour inexécution grave et répétée. Il rappelle que la loyauté du paiement ne se résume pas à des apurements successifs, et que la preuve des désordres ne peut résulter d’allégations peu étayées. La résiliation est confirmée, l’indemnité d’occupation maintenue, l’expulsion déclarée sans objet après restitution, et la dette strictement ajustée, ce qui témoigne d’une approche équilibrée entre sanction des manquements et exactitude des comptes.