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La cour d’appel de Toulouse, dans son arrêt du 6 janvier 2026, a confirmé le jugement ayant débouté le bailleur de sa demande de remise en état des lieux. La question centrale portait sur la preuve de l’état initial des locaux et la réalité des travaux prétendument réalisés sans autorisation.
I. L’absence de preuve de l’état initial des lieux
La société bailleresse ne démontre pas l’état initial des locaux qu’elle allègue pour caractériser une violation du bail. Elle produit des attestations dont la valeur probante est écartée par la cour en raison de liens d’intérêt ou de subordination avec son dirigeant. La seule description du bail, qui mentionne un bureau et un atelier, est jugée incomplète car elle ne précise pas la distribution sur deux étages. Le rapport d’expertise amiable de 2012 évoque des bureaux au pluriel, ce qui contredit la thèse d’un réaménagement substantiel par le preneur. Dès lors, le bailleur ne satisfait pas à la charge de la preuve qui lui incombe sur le fondement de l’article 9 du code de procédure civile. Cette solution illustre la rigueur probatoire imposée au bailleur qui se prévaut d’une modification des lieux sans état des lieux contractuel fiable. Elle rappelle que la seule production d’un constat d’huissier ultérieur ne suffit pas à établir les travaux litigieux. La portée de cet arrêt est de protéger le preneur contre des demandes fondées sur des souvenirs non vérifiables.
II. L’absence de preuve de la réalisation de travaux non autorisés
La cour constate que le procès-verbal de constat du 12 mai 2016 ne démontre pas des travaux en cours, les photographies ne révélant que des réhabilitations mineures. Ces dernières, comme l’installation électrique, relèvent des obligations d’entretien mises à la charge du preneur par le bail. Le rapport de géomètre de 2024, qui décrit la configuration actuelle, ne prouve pas une modification car l’état initial reste inconnu. Le bailleur échoue donc à rapporter la preuve de travaux prohibés par la clause contractuelle exigeant une autorisation préalable. Cette position confirme la nécessité pour le juge de vérifier la matérialité des transformations alléguées. La valeur de cet arrêt est de sanctionner une demande fondée sur des présomptions insuffisantes. En conséquence, la cour déboute également la demande subsidiaire d’expertise, faute de moyens développés pour en démontrer l’utilité.
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