Cour d’appel de Versailles, le 3 mars 2023, n°24/04732

La Cour d’appel de Versailles, 2 septembre 2025 (ch. 1-2, n° RG 24/04732), tranche un litige locatif opposant des copreneurs à leur bailleur social. Les juges d’appel examinent la survie d’une solidarité conventionnelle après résiliation et l’imputation de paiements effectués par le seul occupant postérieurement.

Un bail d’habitation est conclu en 2014, complété d’un stationnement en 2016, puis des impayés apparaissent à compter de juin 2022. Un commandement de payer est délivré le 3 mars 2023, avant la résiliation par clause résolutoire au 4 mai 2023. Le juge des contentieux de la protection statue en 2024, constate la résiliation, ordonne l’expulsion et condamne solidairement aux arriérés et à l’indemnité d’occupation.

L’appelante sollicite la limitation de la solidarité à la dette arrêtée au 4 mai 2023 et l’exclusion de toute indemnité d’occupation à son encontre. Le bailleur demande confirmation, tout en sollicitant la fixation de la dette à 4 133,84 euros au 4 mai 2023.

La question posée concerne l’étendue de la solidarité des copreneurs après résiliation et les règles d’imputation des paiements sur des dettes d’égale nature. La cour limite la solidarité au terme du bail, refuse toute solidarité pour l’indemnité d’occupation, et retient l’extinction de la dette commune par imputation.

I. Portée de la solidarité des copreneurs après résiliation

A. Distinction entre dette contractuelle et indemnité d’occupation

Les juges rappellent d’abord la séparation des régimes entre dette contractuelle et indemnité d’occupation. L’arrêt cite expressément: “L’engagement solidaire souscrit par des copreneurs ne survit pas, sauf stipulation expresse contraire, à la résiliation du bail, et l’indemnité d’occupation est due en raison de la faute quasi délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux (Cass. 3e civ., 5 mai 2004, n° 03-10.201).”

Le raisonnement s’articule autour de l’objet de la clause, libellée comme visant “toutes les sommes dues au titre du contrat”, à l’exclusion d’une indemnité d’occupation de nature délictuelle. L’arrêt confirme ensuite l’absence de solidarité sur ce terrain, en retenant que “Il n’existe pas davantage de solidarité légale, dès lors que la solidarité pour le paiement de l’indemnité d’occupation des lieux par un époux ne joue que si cette dernière a un caractère ménager (Cass. 3e civ., 4 mars 2009, n° 08-10.156), ce qui n’est pas le cas, en l’espèce.”

B. Délimitation temporelle de la dette commune

La solidarité est limitée jusqu’au 4 mai 2023, date d’acquisition de la clause résolutoire, ce que consacre la décision. La dette commune s’entend donc des seuls loyers et charges échus avant la résiliation, l’indemnité postérieure demeurant imputable au seul occupant sans droit.

Cette délimitation conduit logiquement à l’infirmation de la condamnation de l’appelante au titre d’une indemnité d’occupation. La cour confirme par ailleurs la résiliation et recentre le débat sur le quantum de la dette commune arrêtée à la date de résiliation.

II. Imputation des paiements et effet libératoire

A. Règles d’imputation et dettes d’« égale nature »

L’arrêt rappelle le mécanisme de la solidarité passive et l’effet libératoire corrélatif. Il est ainsi énoncé: “La solidarité passive permet au créancier ayant plusieurs débiteurs de réclamer à chacun le paiement intégral de la dette et de renouveler ses demandes tant qu’il n’est pas intégralement désintéressé.”

La conséquence directe est clairement formulée: “Le paiement effectué par l’un des codébiteurs in solidum libère les autres à due concurrence.” Les juges combinent ensuite ces principes avec l’imputation légale des paiements entre dettes connexes nées d’un même bail, qualifiées “d’égale nature”.

La règle d’imputation est résumée dans les termes suivants, que retient la cour: “En vertu de ces dispositions, l’imputation du paiement afférent à plusieurs dettes ‘d’égale nature’ se fait selon l’ordre de priorité désigné et, faute d’une telle désignation, sur la dette la plus ancienne.” La priorité donnée à la dette la plus ancienne est justifiée par l’intérêt du débiteur à éteindre en premier la créance la plus coûteuse.

B. Conséquences pratiques et sécurité juridique

Au vu du décompte produit, la dette commune s’élevait à 4 133,84 euros au 4 mai 2023. Les paiements effectués postérieurement par le seul occupant excédaient ce montant, ce qui éteint la dette commune par imputation sur les dettes les plus anciennes.

La solution consacre une articulation claire entre extinction de la solidarité et imputation libératoire, en sécurisant la position du copreneur sorti des lieux. Elle incite les bailleurs à distinguer strictement l’indemnité d’occupation et à tracer l’affectation des règlements, assurant une prévisibilité accrue des décomptes.