Cour d’appel de Paris, 13 juin 2025. L’arrêt tranche un litige de VEFA marqué par une injonction préfectorale ayant provoqué un long retard de livraison. Il examine si le vendeur peut opposer une cause légitime de suspension lorsque l’arrêt des travaux procède de ses propres manquements. Il fixe enfin l’étendue de la réparation due aux acquéreurs, en l’absence de clause pénale applicable. La cour relève d’emblée que « la partie qui ne conclut pas […] est réputée s’en approprier les motifs », sans que cela la prive d’exercer son office d’appel. L’arrêt du tribunal judiciaire de Créteil du 15 décembre 2022 est infirmé, après rappel des stipulations contractuelles et des règles de responsabilité mobilisées.
Les faits sont simples. Un contrat de réservation a précédé une VEFA signée le 31 mai 2018, avec livraison prévue au deuxième trimestre 2019. L’autorité environnementale avait exigé une étude d’impact dès décembre 2017, pourtant les travaux ont débuté en février 2018. Une mise en demeure préfectorale du 14 juin 2018 a suspendu le chantier jusqu’au 27 octobre 2020. La livraison est finalement intervenue le 28 décembre 2021.
La procédure est classique. Les acquéreurs ont assigné en réparation début 2021, sollicitant plusieurs postes indemnitaires. Le premier juge a retenu une cause légitime de suspension, liée à l’injonction administrative. En appel, l’intimé n’a pas conclu, tandis que les appelants réclamaient l’infirmation et des dommages-intérêts. La cour accueille partiellement les demandes, refuse les pénalités de retard inapplicables à la VEFA, et écarte divers chefs non justifiés.
I. Le sens de la décision
A. Clause de suspension et délai d’achèvement
La cour reprend les stipulations claires du contrat authentique, rappelées par le premier juge et non discutées en tant que telles. La clause d’achèvement prévoit un délai, assorti d’une réserve en cas d’empêchement admis. L’arrêt cite ainsi que « L’acte authentique de vente, qui est la loi des parties, prévoit que les travaux doivent être achevés au plus tard au cours du 2ème trimestre 2019, sauf survenance d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension du délai de livraison. » L’économie de la clause est complétée par une règle de prorogation mesurée. La décision reproduit: « S’il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai, l’époque prévue pour l’achèvement des travaux serait différée d’un temps égal à celui pendant lequel l’événement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux, majoré de un mois […]. »
La cour constate ensuite la réalité du retard à l’échelle de l’espèce, selon une motivation brève et précise. Elle énonce que « En l’espèce, le bien qui devait être livré au deuxième trimestre 2019 ne l’a été qu’en décembre 2021, soit avec 29,5 mois de retard. » Cette constatation fonde le contrôle de la cause justificative invoquée, au regard des événements administratifs intervenus en amont du chantier. La clef réside dans l’origine des empêchements et la maîtrise du risque par le vendeur.
B. Faute du vendeur et exclusion de la suspension
La cour replace la chronologie dans le cadre du contrôle environnemental préalable, exigé avant toute mise en œuvre du projet. Elle souligne que l’exigence d’étude d’impact était connue, et que le choix de démarrer les travaux avant son aboutissement a engendré la suspension préfectorale. Le retard trouve ainsi sa cause dans une imprudence initiale, incompatible avec l’invocation d’un empêchement légitime. La formulation est nette: « Le jugement sera en conséquence infirmé en ce qu’il a retenu l’existence d’une cause légitime de suspension. »
La solution écarte donc toute prorogation conventionnelle, puisque l’événement invoqué est né d’un comportement fautif du débiteur. La force majeure est pareillement exclue, faute d’extériorité et d’irrésistibilité, dès lors que la procédure environnementale n’avait pas été menée à son terme. Le retard engage la responsabilité contractuelle du vendeur, sans qu’un prestataire technique puisse valablement l’exonérer.
II. Valeur et portée
A. Pertinence au regard du droit positif
La décision articule sobrement les fondements de la responsabilité. Elle rappelle l’office des sanctions de l’inexécution, ainsi que la règle spéciale de la vente. La cour cite à ce titre: « Dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu. » L’indemnisation couvre les loyers exposés, les intérêts intercalaires, la location d’un box, et les frais de constat, tous justifiés et en lien direct avec le retard.
L’arrêt refuse, à bon droit, l’application de l’article R. 231-14 du code de la construction et de l’habitation, propre au contrat de construction de maison individuelle. La VEFA obéit à un régime distinct, qui renvoie à la stipulation d’une clause pénale ou, à défaut, à l’évaluation du préjudice causé. Sont également rejetés des postes insuffisamment établis, comme le surcoût d’assurance et les frais de déménagement sans lien causal. Le préjudice moral et l’« opposition abusive » ne sont pas retenus, en l’absence de faute caractérisée sur ce terrain.
B. Incidences pratiques pour la VEFA et la promotion
La portée de l’arrêt est immédiatement opérationnelle pour les opérateurs immobiliers. Une injonction administrative consécutive à un défaut de procédure environnementale ne constitue ni force majeure, ni cause légitime, lorsque le risque dépend du vendeur. Les acteurs doivent sécuriser l’étude d’impact, l’avis de l’autorité environnementale et, le cas échéant, l’enquête publique, avant d’arrêter un délai contractuel crédible. L’insertion d’une clause pénale adaptée demeure opportune, à défaut de quoi l’indemnisation reposera sur la preuve précise des chefs de préjudice.
La décision éclaire aussi l’office du juge d’appel lorsque l’intimé ne conclut pas. La règle d’appropriation des motifs ne dessaisit pas la juridiction de sa mission d’examen complet. La cour peut réformer en droit et en fait, si l’appréciation initiale de la cause légitime méconnaît l’origine fautive de l’empêchement. L’arrêt renforce enfin la cohérence du régime de la VEFA, en distinguant clairement pénalités forfaitaires et réparation intégrale du dommage né du retard.
