La requalification fiscale des cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière : portée et limites de la fiction de l’article 726 du CGI

La cession de droits sociaux constitue, en droit fiscal français, une opération dont le traitement varie considérablement selon la nature de la société dont les titres sont cédés. Là où une cession d’actions d’une société commerciale exploitante est soumise au droit proportionnel de 0,1 %, celle portant sur les titres d’une personne morale dont l’actif est principalement constitué d’immeubles situés en France bascule, en application du 2° du I de l’article 726 du code général des impôts, dans un régime aligné sur celui des mutations immobilières, au taux de 5 %. Cette requalification, qui opère une fiction fiscale détachée de la nature juridique réelle des titres cédés, constitue un enjeu pratique majeur pour les praticiens du droit des sociétés, de la fiscalité patrimoniale et de la transmission d’entreprise.

L’administration fiscale justifie ce dispositif par la nécessité de lutter contre les stratégies d’optimisation consistant à substituer à la vente directe d’un immeuble la cession des titres de la société qui le détient (BOI-ENR-DMTOM-40-10-20, § 50). Le législateur a ainsi entendu neutraliser l’avantage fiscal qui résulterait de l’interposition d’une personne morale entre l’immeuble et son propriétaire économique. Toutefois, comme l’a relevé le Conseil d’État dans son avis du 22 novembre 2019 relatif à la société L’Auxiliaire, cette fiction ne produit d’effets que dans le périmètre strict des droits d’enregistrement, sans altérer la nature mobilière des titres pour l’application des autres branches du droit fiscal, du droit civil ou du droit de l’urbanisme (CE, 22 novembre 2019, n° 432053, 8ème et 3ème chambres réunies).

L’étude de ce régime hybride impose d’examiner successivement les conditions de la qualification de personne morale à prépondérance immobilière (I) puis les effets asymétriques de la fiction fiscale ainsi créée (II).

I. La détermination de la prépondérance immobilière, clé de voûte d’une mutation fiscale

A. Le critère quantitatif et ses modalités d’appréciation

Aux termes du 2° du I de l’article 726 du CGI, sont considérées comme des personnes morales à prépondérance immobilière les entités dont l’actif brut total est constitué, pour plus de la moitié, d’immeubles ou de droits immobiliers situés en France, ou de participations dans des personnes morales elles-mêmes à prépondérance immobilière. Ce critère, purement quantitatif, ne fait intervenir aucune considération relative à l’activité exercée par la société.

L’administration fiscale précise, dans sa doctrine publiée, que le numérateur du ratio de prépondérance doit inclure « la valeur des immeubles et des droits réels immobiliers [que la personne morale] possède en France, et ce quelle que soit l’utilisation qu’elle en fait, c’est-à-dire qu’elle les affecte ou non à sa propre exploitation » (BOI-ENR-DMTOM-40-10-10, § 110). Le dénominateur retient, quant à lui, « la valeur de la totalité des éléments d’actif (meubles et immeubles), français ou étrangers », les éléments d’actif devant être estimés « à leur valeur vénale réelle » (ibid.).

La Cour de cassation a apporté une précision importante concernant les immeubles par destination. Dans un arrêt du 2 décembre 2020, la chambre commerciale a jugé que « les immeubles par destination ne peuvent être pris en compte pour déterminer si, au sens du 2° du I de l’article 726, une personne morale est à prépondérance immobilière » (Cass. com., 2 décembre 2020, n° 18-25.559). Cette exclusion est cohérente avec la ratio legis du dispositif : seuls les immeubles par nature, susceptibles de faire l’objet d’une mutation immobilière directe, justifient l’alignement du régime fiscal.

La jurisprudence administrative a, pour sa part, précisé la prise en compte des contrats de crédit-bail immobilier dans l’appréciation de la prépondérance. La cour administrative d’appel de Versailles a ainsi jugé, dans un arrêt du 28 février 2025, que « les droits afférents à un contrat de crédit-bail conclu dans les conditions prévues au 2 de l’article L. 313-7 du code monétaire et financier, c’est-à-dire portant sur un bien immobilier à usage professionnel, doivent être pris en compte pour apprécier la prépondérance immobilière de la société non cotée dont les titres ont été cédés », au motif que « ces dispositions, qui répondent à un souci de neutralité fiscale, ont pour objet de soumettre les plus-values de cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière à un taux d’imposition identique à celui applicable lorsque la cession porte sur un bien immobilier » (CAA Versailles, 28 février 2025, n° 23VE00314). La cour administrative d’appel de Nantes a confirmé cette analyse dans des termes identiques (CAA Nantes, 29 janvier 2024, n° 23NT01228).

La question de l’appréciation de la valeur des titres de participation détenus par la société intermédiaire a également donné lieu à un contentieux fourni. Le Conseil d’État a jugé, dans l’affaire LG Services, que « pour apprécier la prépondérance immobilière, l’administration fiscale est fondée à retenir la valeur comptable de ces titres en l’absence de toute argumentation du contribuable tendant à démontrer que la valeur réelle des éléments d’actif de la société s’écarte de leur valeur comptable » (CE, 8 octobre 2025, n° 493896, 9ème et 10ème chambres réunies). Cette solution, qui fait peser sur le contribuable la charge de démontrer l’écart entre valeur comptable et valeur vénale, s’inscrit dans le droit fil de la jurisprudence constante selon laquelle « il appartient au contribuable de justifier de la valeur vénale qu’il entend substituer à la valeur comptable retenue par l’administration ».

B. La période de référence et les cas d’exclusion

L’article 726, I, 2° du CGI dispose que la prépondérance immobilière s’apprécie « à la date de la cession de ces titres ou à la clôture du dernier exercice précédant cette cession ». La doctrine administrative précise que « même si au jour de la cession, la personne morale concernée n’est pas à prépondérance immobilière, il convient de s’assurer qu’elle ne l’a pas été à un moment quelconque au cours de l’année précédant la cession » (BOI-ENR-DMTOM-40-10-10, § 120).

Cette règle, qui retient la situation la plus défavorable au contribuable sur une période d’un an, est toutefois tempérée par une exception : « il n’y a pas lieu de considérer comme étant à prépondérance immobilière la personne morale qui a perdu cette qualité du fait de la cession, au cours de l’année précédant la cession de ses propres titres, des immeubles, droits immobiliers sis en France ou participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière qu’elle détenait à son actif » (ibid.). L’administration évite ainsi que la cessation volontaire de la prépondérance immobilière, par cession des actifs immobiliers en amont de la cession des titres, ne conduise à une requalification artificielle.

Le Conseil d’État, dans un avis rendu sur renvoi de la cour administrative d’appel de Versailles, a précisé que « lorsque les titres d’une société font l’objet d’une provision pour dépréciation et non d’une cession, le caractère immobilier prépondérant des sociétés concernées s’apprécie à la date de clôture de l’exercice au titre duquel la provision est constituée, aucune disposition de la loi ne précisant comment s’apprécie le caractère immobilier prépondérant des sociétés en l’absence de cession des titres » (CE, 22 novembre 2019, n° 432053). Cette solution, rendue sous l’empire de l’article 219 du CGI mais transposable au raisonnement de l’article 726, illustre la difficulté d’appliquer un critère conçu pour les cessions à des situations statiques de détention.

La jurisprudence de la Cour de cassation a également précisé que la formalité fiscale d’enregistrement prévue à l’article 726 du CGI ne constitue pas une mesure de publicité opposable aux tiers. La cour d’appel de Bordeaux a ainsi jugé que « la formalité fiscale prévue à l’article 726 du code général des impôts n’est pas une mesure de publicité de l’acte au regard des tiers ; elle ne fait pas courir le délai de prescription de l’action en nullité » (CA Bordeaux, 27 mai 2026, n° 23/02500, 4ème chambre commerciale). Cette solution rappelle opportunément que l’enregistrement fiscal et la publicité juridique obéissent à des logiques distinctes.

II. Les effets asymétriques de la fiction fiscale

A. Le basculement du taux et les obligations déclaratives renforcées

La qualification de personne morale à prépondérance immobilière emporte une conséquence immédiate et significative : la cession de ses titres est soumise au droit proportionnel de 5 % prévu par le 2° du I de l’article 726 du CGI, en lieu et place du taux de droit commun de 0,1 % applicable aux cessions d’actions. Ce différentiel de 4,9 points représente, pour une cession d’une valeur d’un million d’euros, un surcoût fiscal de 49 000 euros. L’administration justifie ce taux par le souci d’aligner le traitement fiscal des cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière sur celui des mutations immobilières directes, elles-mêmes soumises au droit de 5,80665 % (article 683 du CGI, après application du prélèvement pour frais d’assiette).

Sur le plan déclaratif, les obligations sont renforcées depuis la loi de finances pour 2024 (n° 2023-1322 du 29 décembre 2023, article 119). Les actes et déclarations ayant pour objet une cession de participations dans une personne morale à prépondérance immobilière doivent désormais présenter des mentions obligatoires spécifiques, relatives notamment à la qualité de société immobilière de copropriété transparente (article 1655 ter du CGI), à la circonstance que la cession confère au cessionnaire le droit à la jouissance d’immeubles (article 728 du CGI), et à l’existence de dettes contractées par la personne morale auprès du cédant (BOI-ENR-DMTOM-40-10-20, § 300 à 330).

Lorsque la cession est réalisée à l’étranger, l’article 726, III-A du CGI impose qu’elle soit constatée dans le délai d’un mois par un acte reçu en la forme authentique par un notaire exerçant en France, formalité particulièrement contraignante pour les opérations internationales. Le même délai d’un mois s’applique à l’enregistrement des actes et au dépôt des déclarations de cessions non constatées par un acte (article 639 du CGI).

La Cour de cassation a, dans un arrêt de principe du 30 novembre 2022, clarifié le périmètre exact de l’article 726 en jugeant que « la cession de l’usufruit de droits sociaux, qui n’emporte pas mutation de la propriété des droits sociaux, ne peut être qualifiée de cession de droits sociaux, au sens de l’article 726 du code général des impôts, et n’est donc pas soumise au droit d’enregistrement prévu par ce texte » (Cass. com., 30 novembre 2022, n° 20-18.884, Publié au Bulletin). Cette solution, qui écarte la cession d’usufruit du champ du droit proportionnel, a été intégrée par l’administration dans sa doctrine (BOI-ENR-DMTOM-40-10-20, § 140, remarque). Elle illustre la volonté de la Haute juridiction de cantonner strictement le champ de la fiction fiscale aux hypothèses expressément visées par le texte.

S’agissant des modalités d’évaluation, l’administration peut, sur le fondement de l’article L. 17 du livre des procédures fiscales, substituer la valeur vénale réelle au prix déclaré lorsque celle-ci est supérieure. La Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt ancien mais toujours pertinent, que « la valeur de parts sociales non cotées en bourse doit être appréciée en tenant compte de tous les éléments dont l’ensemble permet d’obtenir une évaluation aussi proche que possible de celle qu’aurait entraîné le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel » (Cass. com., 21 octobre 1997, n° 95-13.769, et Cass. com., 23 avril 2003, n° 99-19.901).

B. Une fiction sans incidence sur le droit civil et le droit de l’urbanisme

La fiction fiscale de l’article 726 du CGI présente une caractéristique remarquable : elle est strictement cantonnée au droit de l’enregistrement et ne produit aucun effet dans les autres branches du droit. Cette étanchéité, qui peut surprendre au regard de l’importance du différentiel de taux, résulte de la nature même de la technique juridique employée par le législateur : il ne s’agit pas d’une requalification de la nature juridique des titres, mais d’une simple assimilation pour la perception d’un impôt déterminé.

Les actions d’une société commerciale, fût-elle à prépondérance immobilière, demeurent des valeurs mobilières au sens du code de commerce. La société conserve sa forme commerciale et les droits des associés restent régis par le droit des sociétés. La cession des titres n’est pas soumise à la publicité foncière, ne requiert pas la forme notariée (sauf lorsqu’elle est réalisée à l’étranger, en application de l’article 726, III-A du CGI), et ne relève pas du régime des ventes immobilières du code civil.

Le droit de préemption urbain (DPU), régi par l’article L. 213-1 du code de l’urbanisme, n’est pas davantage applicable. Ce texte ne vise la cession de droits sociaux que dans le cas particulier des « cessions de la majorité des parts d’une société civile immobilière lorsque le patrimoine de cette société est constitué par une unité foncière, bâtie ou non », à l’exclusion des sociétés commerciales, y compris celles à prépondérance immobilière. La qualification de société à prépondérance immobilière au sens de l’article 726 du CGI est donc sans incidence sur le champ d’application du droit de préemption.

Cette autonomie des régimes produit des conséquences pratiques importantes. Le praticien qui structure une opération de cession de titres d’une société à prépondérance immobilière doit articuler plusieurs corps de règles : le droit des sociétés pour la validité de la cession, le droit de l’enregistrement pour l’assiette et le taux, le droit de l’urbanisme pour l’éventuel DPU si la société est une SCI, et le droit de la responsabilité professionnelle pour le devoir d’information à l’égard des parties.

La jurisprudence a également précisé que la cession de la totalité des parts d’une SCI ayant pour unique actif un immeuble destiné à l’habitation des acquéreurs est susceptible de relever de l’article 728 du CGI, qui répute ces cessions comme ayant pour objet les immeubles eux-mêmes. La Cour de cassation a ainsi jugé que « la cession de la totalité des parts sociales d’une société civile immobilière ayant pour unique actif un immeuble destiné à être affecté à l’habitation à titre de résidence secondaire des acquéreurs est réputée conférer à ces derniers la jouissance de celui-ci » (Cass. com., 10 décembre 2003, n° 01-16.589, cité au BOI-ENR-DMTOM-40-10-20, § 320). Dans une telle hypothèse, la fiction fiscale est double : non seulement la cession est taxée comme une mutation immobilière, mais elle est en outre réputée conférer à l’acquéreur la jouissance de l’immeuble, ce qui peut avoir des incidences en matière de taxe foncière et d’impôt sur le revenu.

Enfin, la Cour de cassation a également jugé, dans un arrêt plus récent relatif à la taxe de 3 % sur la valeur vénale des immeubles, que l’administration fiscale, si elle peut choisir d’adresser la proposition de rectification à l’un seulement des redevables solidaires de la dette fiscale, est tenue par le principe de loyauté des débats de notifier les actes de la procédure à tous les redevables légaux (Cass. com., 28 mai 2026, n° 24-18.404, Publié au Bulletin). Cette exigence procédurale, rendue sous l’empire des articles 990 D et 990 F du CGI mais transposable aux chaînes de participations visées par l’article 726, illustre la vigilance avec laquelle la chambre commerciale contrôle le respect des garanties du contribuable dans les dispositifs fiscaux fondés sur l’interposition de personnes morales.

Conclusion

Le régime des cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière, tel qu’il résulte de l’article 726 du CGI, constitue une fiction fiscale à la fois puissante dans ses effets — le basculement d’un taux de 0,1 % à 5 % — et rigoureusement circonscrite dans son domaine. La qualification de personne morale à prépondérance immobilière repose sur un critère exclusivement quantitatif, apprécié à la date de la cession ou à tout moment de l’année précédente, et requiert une analyse précise de la composition de l’actif social, incluant les contrats de crédit-bail immobilier mais excluant les immeubles par destination.

Les conséquences de la qualification sont asymétriques : si le taux du droit d’enregistrement est aligné sur celui des mutations immobilières, avec des obligations déclaratives renforcées, la nature mobilière des titres demeure inchangée en droit civil, en droit des sociétés et en droit de l’urbanisme. Cette dualité, qui peut déconcerter le praticien non averti, appelle une vigilance particulière dans la rédaction des actes et dans l’information des parties. L’intervention d’un avocat fiscaliste est, à cet égard, déterminante pour sécuriser l’opération, tant sur le plan du quantum de l’imposition que sur celui des garanties déclaratives à fournir à l’administration.

Pour toute opération de cession de titres d’une société détenant un patrimoine immobilier significatif, il est recommandé de procéder à un audit préalable de la composition de l’actif, d’anticiper les obligations déclaratives spécifiques et, le cas échéant, d’envisager les restructurations permettant d’éviter une requalification non souhaitée, dans le respect du cadre légal et de la doctrine administrative.