Par un jugement rendu le 30 mars 2026, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Amiens, statuant en matière de saisies immobilières, devait se prononcer sur la validité d’une procédure engagée par un établissement bancaire à l’encontre de débiteurs saisis. Un acte notarié de prêt immobilier du 20 avril 2023 servait de titre exécutoire au créancier, lequel avait prononcé la déchéance du terme après des mises en demeure infructueuses. Les débiteurs contestaient cette déchéance, invoquant le caractère abusif de la clause contractuelle la prévoyant, et sollicitaient l’annulation du commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 5 juillet 2025. Ils soutenaient également le caractère disproportionné de la mesure au regard du montant modeste des échéances impayées.
La procédure avait été introduite par assignation du 6 octobre 2025. Devant le juge de l’exécution, les débiteurs faisaient valoir que la clause d’exigibilité anticipée, ne subordonnant la déchéance du terme qu’à une mise en demeure de quinze jours, devait être déclarée abusive et réputée non écrite, conformément à la jurisprudence récente de la Cour de justice de l’Union européenne et de la Cour de cassation. Ils en déduisaient que le commandement de payer était privé de fondement valable et que la saisie immobilière était disproportionnée. Le créancier bancaire soutenait au contraire la régularité de la clause et la validité de la procédure.
La question de droit centrale portait sur l’office du juge de l’exécution saisi d’une contestation relative au caractère abusif d’une clause de déchéance du terme dans un contrat de prêt immobilier, et sur les conséquences à tirer de cette qualification sur la validité de la procédure de saisie immobilière. Le juge devait déterminer si l’annulation de la déchéance du terme entraînait nécessairement la nullité du commandement de payer et l’impossibilité de poursuivre la saisie, ou si le créancier pouvait encore se prévaloir des échéances impayées pour maintenir la mesure.
Le juge de l’exécution a déclaré abusive et réputée non écrite la clause de déchéance du terme du contrat de prêt, et a prononcé la nullité de la déchéance du terme. Il a toutefois débouté les débiteurs de leur demande de nullité du commandement de payer, constatant que la créance au titre des échéances impayées s’élevait à 3 617,42 euros. Il a écarté le moyen tiré de la disproportion de la saisie, au motif que les débiteurs ne rapportaient pas la preuve de l’existence de mesures moins attentatoires à leurs droits. Enfin, il a autorisé la vente amiable du bien immobilier saisi.
I. La neutralisation de la clause de déchéance du terme et ses effets limités sur la validité du commandement
Le juge de l’exécution a fait application de la jurisprudence récente sur les clauses abusives en matière de crédit immobilier. Il a estimé que la clause litigieuse, qui permettait au prêteur d’exiger le remboursement immédiat après une simple mise en demeure de quinze jours, créait un déséquilibre significatif au détriment du consommateur. Il a ainsi prononcé son annulation et déclaré la déchéance du terme inopérante. Cette solution ne remettait cependant pas en cause la validité du commandement de payer, qui pouvait être fondé sur les seules échéances impayées.
A. Le caractère abusif de la clause d’exigibilité anticipée
Le juge a examiné la clause insérée dans les conditions générales du contrat de prêt. Celle-ci stipulait qu’en cas de défaillance dans le remboursement, le prêteur pouvait se prévaloir de l’exigibilité immédiate du prêt après une mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours. Le juge s’est référé à la jurisprudence de la Cour de justice de l’Union européenne du 8 décembre 2022 (C-600/21) selon laquelle une telle clause peut être abusive si elle n’a pas fait l’objet d’une négociation individuelle et crée un déséquilibre significatif. Il a également cité la Cour de cassation qui a jugé que doit être considérée comme abusive la clause autorisant la banque à exiger immédiatement la totalité des sommes dues sans mise en demeure préalable ni préavis d’une durée raisonnable. La Cour de cassation a depuis précisé que « Une clause de déchéance du terme est abusive et réputée non écrite notamment si la faculté laissée au professionnel de déclarer exigible la totalité du prêt ne dépend pas de l’inexécution par le consommateur d’une obligation qui présente un caractère essentiel dans le cadre du rapport contractuel en cause, ce qu’il appartient au juge d’apprécier » (Cass. Autre, 8 octobre 2025, n°25-70.016). En l’espèce, la clause prévoyait un délai très bref de quinze jours après une simple mise en demeure, sans égard à la gravité de l’inexécution. Le juge a donc déclaré la clause abusive et réputée non écrite, et annulé la déchéance du terme prononcée par la banque.
B. Le maintien du commandement de payer fondé sur les échéances impayées
Malgré l’annulation de la déchéance du terme, le juge a fermement refusé d’annuler le commandement de payer valant saisie immobilière. Il a relevé que l’article R 321-3, 3° du Code des procédures civiles d’exécution impose la précision du décompte des sommes réclamées à peine de nullité sur démonstration d’un grief. Or le commandement distinguait clairement les échéances impayées du capital et des intérêts, et les débiteurs n’invoquaient aucun préjudice. Le juge a également rappelé que les emprunteurs restent tenus au paiement des échéances impayées, qui constituent une créance certaine, liquide et exigible. Ainsi, la nullité de la déchéance du terme ne privait pas le créancier de son droit de recouvrer les mensualités dues, et le commandement de payer restait valable sur ce fondement. Cette solution s’inscrit dans la logique protectrice du consommateur sans pour autant paralyser toute action du créancier en présence d’impayés avérés.
II. La proportionnalité de la saisie immobilière et la voie de la vente amiable
Le juge a ensuite été confronté à la contestation des débiteurs sur le caractère disproportionné de la saisie immobilière au regard du montant modeste des échéances impayées. Il a rejeté ce moyen en rappelant que la charge de la preuve incombe au débiteur et que celui-ci ne démontrait pas l’existence d’autres voies d’exécution moins attentatoires. Il a néanmoins autorisé la vente amiable, reconnaissant ainsi un certain équilibre entre les droits du créancier et la situation des débiteurs.
A. Le rejet du caractère disproportionné de la mesure d’exécution forcée
Les débiteurs soutenaient que la saisie immobilière, mesure d’exécution particulièrement grave, était disproportionnée au regard de la somme de 3 617,42 euros. Le juge a rappelé le principe selon lequel, aux termes des articles L 111-7 du Code des procédures civiles d’exécution et 1353 du Code civil, le créancier a le choix des mesures propres à assurer l’exécution de sa créance, et il appartient au débiteur de prouver que ces mesures excèdent ce qui est nécessaire. En l’espèce, le juge a constaté que les débiteurs, tout en contestant la déchéance du terme, ne formulaient aucune proposition de paiement des arriérés ni de demande de délais. Ils ne démontraient pas non plus l’existence d’autres biens saisissables ou de mesures alternatives. Le juge a souligné une contradiction assumée des débiteurs : ils contestaient la validité de la déchéance du terme mais ne s’acquittaient plus de leurs échéances, accumulant une dette supérieure à 11 000 euros. Dans ces conditions, le moyen de disproportion a été écarté.
B. L’autorisation de la vente amiable comme issue pragmatique
Par une décision nuancée, le juge a accueilli la demande subsidiaire des débiteurs tendant à l’autorisation d’une vente amiable du bien saisi. Il a relevé que ceux-ci produisaient un mandat de vente exclusif daté du 28 janvier 2026, bien que tardif au regard de l’assignation du 6 octobre 2025. Le juge a reconnu que le prix de proposition était supérieur au seul avis de valeur, mais a estimé que la volonté de vendre n’emportait pas pleinement sa conviction. Il a néanmoins fait droit à la demande afin de préserver les droits des débiteurs et de maximiser les chances de recouvrement pour le créancier. Le prix plancher a été fixé à 200 000 euros, et un délai de quatre mois a été accordé, avec renvoi à une audience ultérieure pour vérifier la réalisation de la vente. Cette solution équilibrée permet d’éviter une vente forcée tout en garantissant le paiement de la créance dans un délai raisonnable.
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