Par jugement du 9 février 2026, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Beauvais a été conduit à se prononcer sur la qualification juridique d’une occupation immobilière prolongée invoquée comme constitutive d’un droit d’usage et d’habitation, subsidiairement d’un prêt à usage à durée indéterminée.
Le 18 octobre 2024, les propriétaires d’un immeuble ont conclu une promesse de vente avec une société par actions simplifiées portant sur ce bien, alors occupé par un tiers et les siens. Par acte de commissaire de justice du 20 mars 2025, les promettants ont assigné les occupants devant la juridiction de proximité aux fins de voir constater leur occupation sans droit ni titre, d’ordonner leur expulsion, de supprimer le délai de deux mois ainsi que la trêve hivernale, et d’obtenir une indemnité mensuelle d’occupation de 8 500 euros. Par acte authentique du 28 avril 2025, la société acquéreure est devenue propriétaire et est intervenue volontairement à l’instance en sa qualité nouvelle.
Sur le fondement de l’article 329 du code de procédure civile, l’intervenante volontaire fait valoir sa qualité d’acquéreur. Sur le fond, elle invoque les articles 544 du code civil et L. 213-4-3 du code de l’organisation judiciaire pour soutenir que l’occupation est dépourvue de tout titre et qu’elle procède d’une voie de fait justifiant la suppression des délais protecteurs des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution. Elle conteste expressément toute qualification de bail, faute de loyer, ainsi que toute qualification de prêt à usage, le prêt devant émaner du propriétaire et l’occupant n’assurant aucun entretien.
L’occupant comparant soutient à titre principal bénéficier d’un droit d’usage et d’habitation tacite, sur le fondement des articles 625 et suivants et 1172 du code civil, en raison de plus de vingt années d’occupation paisible accordée par les anciens propriétaires et tolérée par les héritiers. À titre subsidiaire, il invoque l’existence d’un prêt à usage sans terme, conclu en contrepartie des nombreux services rendus, dont l’extinction ne saurait résulter du seul décès des prêteurs. À titre infiniment subsidiaire, il sollicite des délais d’un an pour son relogement, le maintien du délai de trois mois de l’article L. 412-1, la réduction de l’indemnité d’occupation et l’absence d’exécution provisoire.
Se posait alors la question de savoir si une occupation durable et paisible d’un immeuble, consentie verbalement par les auteurs des propriétaires actuels, peut être qualifiée de droit réel d’usage et d’habitation ou, à défaut, de prêt à usage à durée indéterminée opposable au nouvel acquéreur, ou si elle doit être tenue pour une occupation sans droit ni titre exposant les occupants à l’expulsion et à une indemnité d’occupation.
Le juge des contentieux de la protection écarte les deux qualifications invoquées par l’occupant et fait droit à la demande d’expulsion formée par la société intervenante volontaire, sous réserve de l’examen des modalités de cette mesure et de l’évaluation de l’indemnité d’occupation due à la nouvelle propriétaire.
I. L’éviction des titres d’occupation invoqués par l’occupant
A. Le refus de reconnaître un droit réel d’usage et d’habitation
Le droit d’usage et d’habitation, régi par les articles 625 et suivants du code civil, constitue un démembrement du droit de propriété conférant à son titulaire la jouissance personnelle d’une chose et de ses fruits dans la mesure de ses besoins. Sa nature de droit réel impose un mode de constitution rigoureux.
La doctrine et la jurisprudence rappellent constamment qu’un tel droit ne peut résulter que d’un acte exprès, à titre onéreux ou gratuit, et, lorsqu’il porte sur un immeuble, qu’il doit faire l’objet d’une publicité foncière pour être opposable aux tiers. L’occupation prolongée, même paisible et tolérée, ne saurait à elle seule emporter constitution d’un tel droit, faute d’animus propre à l’usage et de manifestation univoque de la volonté du propriétaire.
En l’espèce, l’occupant invoquait une autorisation verbale donnée plus de vingt années auparavant et la simple tolérance manifestée par les acquéreurs successifs. Le juge refuse d’y voir la trace d’un droit réel constitué, dès lors qu’aucun acte n’établit la volonté du propriétaire d’octroyer un droit attaché au logement et que la durée de l’occupation, fût-elle longue, ne supplée pas l’exigence d’un titre.
La décision s’inscrit ainsi dans la ligne classique selon laquelle la tolérance, par nature précaire et révocable, ne peut donner naissance à un droit. Elle marque une frontière nette entre la simple permission d’occuper et le droit réel, dont la constitution suppose un acte juridique identifiable.
B. Le rejet de la qualification subsidiaire de prêt à usage
L’occupant invoquait, à titre subsidiaire, un prêt à usage sans terme, fondé sur les articles 1875 et 1876 du code civil. Il soutenait que la convention, conclue intuitu personae avec les anciens propriétaires en contrepartie de services rendus, devait se poursuivre malgré le décès du prêteur, puis se transmettre aux acquéreurs successifs.
Le juge écarte cette qualification, en se ralliant à l’analyse développée par la société demanderesse, laquelle relevait que le prêt à usage doit émaner du propriétaire et que l’occupant n’assurait pas l’entretien que les articles 1880 et suivants mettent à sa charge. La solution est conforme à l’orientation arrêtée par la première chambre civile de la Cour de cassation, qui retient que « l’obligation pour le preneur de rendre la chose prêtée après s’en être servi est de l’essence du commodat ; que, lorsqu’aucun terme n’a été convenu pour le prêt d’une chose d’un usage permanent, sans qu’aucun terme naturel soit prévisible, le prêteur est en droit d’y mettre fin à tout moment, en respectant un délai de préavis raisonnable » (Cass. 1re civ., 13 juillet 2016, n°15-20.804).
Quand bien même un commodat aurait pu être caractérisé, sa nature ne faisait pas obstacle à sa résiliation par le nouveau propriétaire moyennant un préavis raisonnable. L’occupant ne pouvait donc utilement tirer du seul écoulement du temps un droit au maintien dans les lieux opposable à l’acquéreur. Le juge en déduit que l’introduction de l’instance, suivie de l’acquisition du bien et de l’intervention volontaire, valait manifestation claire de la volonté de mettre un terme à toute mise à disposition gratuite éventuelle.
L’éviction des deux qualifications conduit nécessairement à examiner la situation des occupants à l’aune du droit commun de la propriété et des règles relatives à l’expulsion.
II. La consécration de l’occupation illicite et l’aménagement de ses suites
A. La caractérisation de l’occupation sans droit ni titre
Aux termes de l’article 544 du code civil, le droit de propriété confère au titulaire la faculté de jouir et de disposer de son bien de la manière la plus absolue, sous la seule réserve des usages prohibés. L’occupation d’un immeuble dépourvue de tout titre justifiant la présence des occupants constitue, par nature, un trouble auquel le propriétaire est fondé à mettre fin.
Le juge constate que les occupants ne produisent aucun titre, ni bail, faute de tout paiement, ni convention d’occupation précaire, ni autorisation expresse du propriétaire actuel. La tolérance des anciens propriétaires, à la supposer établie, a cessé avec la vente du bien, intervenue par acte authentique du 28 avril 2025. La qualité de propriétaire de la société intervenante volontaire emportait dès lors qualité pour solliciter la libération des lieux, conformément aux articles 329 du code de procédure civile et L. 213-4-3 du code de l’organisation judiciaire.
La demanderesse soutenait en outre que les lieux étaient vacants et clos lors de l’entrée des occupants, en sorte que la pénétration s’analysait en une voie de fait justifiant la suppression du délai de deux mois et de la trêve hivernale. Le constat de commissaire de justice produit constituait, à cet égard, l’élément central de la démonstration. La caractérisation d’une voie de fait suppose toutefois, conformément à la jurisprudence dominante, la preuve d’actes matériels positifs d’entrée par violence, effraction, menaces ou contrainte. L’ancienneté revendiquée de l’occupation, plus de vingt années, et son caractère paisible reconnu par les anciens propriétaires affaiblissaient sensiblement cette qualification.
B. Le régime de l’expulsion et le sort de l’indemnité d’occupation
Une fois l’occupation illicite caractérisée, le juge devait se prononcer sur les modalités de l’expulsion. L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution impose, en principe, un délai de deux mois après commandement de quitter les lieux, sauf voie de fait, manœuvres, menaces ou contrainte. L’article L. 412-6 prohibe l’expulsion durant la trêve hivernale, sauf dans les mêmes hypothèses ou en cas de squat.
La discussion devant le juge portait sur la possibilité d’écarter ces protections. L’occupant invoquait, au titre des articles L. 412-3 et L. 412-4, des délais d’un an pour rechercher un relogement, en s’appuyant sur son âge, sa situation financière précaire et son ancrage durable dans le logement. Ces éléments imposaient au juge un contrôle de proportionnalité, désormais classique en matière d’expulsion, par lequel il devait mettre en balance le droit au respect du domicile et le droit de propriété de la société acquéreure.
Sur l’indemnité d’occupation, la demanderesse en sollicitait la fixation à 8 500 euros par mois, sur le fondement de l’article 1240 du code civil. L’occupant la contestait en arguant d’un prix de référence de huit euros par mètre carré et d’une vétusté manifeste du logement, justifiant selon lui une réduction de moitié. Le juge devait apprécier le quantum à la lumière du principe de réparation intégrale, étant rappelé que l’indemnité d’occupation a pour objet de compenser la perte des fruits et revenus que le propriétaire aurait pu retirer du bien. La disproportion manifeste entre les évaluations respectives, ainsi que la communication, par la demanderesse elle-même, d’un montant alternatif de 850 euros mensuels dans ses propres écritures, illustrent la difficulté pratique d’une telle évaluation et appelaient une motivation soigneuse de la juridiction.
La décision, prise par un juge du fond, est ainsi conforme à l’orientation jurisprudentielle qui réserve les qualifications de droit réel d’usage ou de prêt à usage à des hypothèses strictement encadrées et qui refuse à la tolérance prolongée tout effet créateur de droit. Sa portée demeure circonscrite à la singularité du contentieux soumis au juge des contentieux de la protection. Elle confirme néanmoins la solidité du droit de propriété face à des situations d’occupation anciennes, tout en laissant au juge une marge significative d’aménagement des délais et des indemnités au titre du contrôle de proportionnalité.
Fondements juridiques
Article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution En vigueur
Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
Article L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution En vigueur
Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.
Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa.
Article 1875 du Code civil En vigueur
Le prêt à usage est un contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s’en être servi.
Article 1876 du Code civil En vigueur
Ce prêt est essentiellement gratuit.
Article 329 du Code de procédure civile En vigueur
L’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme.
Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.
Article 544 du Code civil En vigueur
La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.
