Le tribunal de proximité de Saint-Ouen, dans un jugement réputé contradictoire du 7 janvier 2026, a partiellement accueilli les demandes du syndicat des copropriétaires. Une copropriétaire, propriétaire de lots, était assignée en paiement de charges impayées et de frais. La question de droit portait sur l’étendue des sommes exigibles, notamment les frais de recouvrement et les dommages-intérêts. La solution retient une créance de 2199,19 euros pour les charges, assortie d’intérêts et de capitalisation, mais rejette les frais de recouvrement et accorde 300 euros de dommages-intérêts.
La qualification des frais de recouvrement comme nécessaires ou non constitue le premier enjeu. Le tribunal rappelle que ces frais ne sont imputables au copropriétaire que s’ils traduisent des diligences réelles et inhabituelles. En l’espèce, le juge constate que “l’envoi des mises en demeure au titre desquelles un coût de 50 euros a été porté au débit du compte copropriétaire” n’est pas justifié (Motifs, page 3). La valeur de ce contrôle est d’éviter une facturation automatique de frais non prouvés. La portée est protectrice pour le débiteur, car elle impose au syndicat une preuve concrète de ses diligences avant de les répercuter.
Le rejet des honoraires d’avocat en frais de recouvrement précise leur régime juridique. Le tribunal énonce que “le coût des mises en demeure adressées à un copropriétaire débiteur par l’avocat du syndicat des copropriétaires ne relève pas des frais nécessaires” mais des frais irrépétibles (Motifs, page 4). Cette solution clarifie la frontière entre frais de gestion courante et frais de procédure. Sa portée est de cantonner l’article 10-1 de la loi de 1965 aux seuls frais extrajudiciaires, renvoyant les honoraires d’avocat à l’article 700 du code de procédure civile.
La reconnaissance d’un préjudice distinct du retard de paiement fonde la condamnation à des dommages-intérêts. Le juge estime que le défaut de paiement “a nécessairement causé un préjudice au syndicat des copropriétaires en le privant de la trésorerie nécessaire” (Motifs, page 4). Le sens de cette motivation est d’admettre un préjudice automatique lié à la désorganisation de la trésorerie collective. La portée est de faciliter l’octroi de dommages-intérêts pour le syndicat, sans exiger la preuve d’un préjudice financier spécifique.
La limitation de la condamnation aux seules charges prouvées illustre l’exigence probatoire pesant sur le demandeur. Le tribunal ne retient que la somme de 2199,19 euros, écartant les frais non justifiés, et fixe le point de départ des intérêts au 24 avril 2025 pour une partie de la créance. Cette solution confirme que le juge vérifie scrupuleusement chaque poste du décompte. Sa portée est de rappeler que le syndicat doit produire des pièces complètes, notamment les procès-verbaux d’assemblée générale et les appels de fonds, pour obtenir gain de cause.
