Le Tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant en la forme des référés le 27 mars 2026, était saisi d’une demande aux fins de constat de la résiliation d’un contrat de location pour défaut de paiement des loyers, d’expulsion et de condamnation provisionnelle. Un bail d’habitation avait été conclu entre les parties les 10 et 15 février 2022. Le bailleur avait fait signifier au locataire un commandement de payer la somme de 3.230,79 euros le 1er septembre 2025, visant la clause résolutoire contractuelle qui prévoyait un délai de deux mois pour régulariser. Le locataire n’ayant pas payé dans ce délai, le bailleur a assigné en référé le 23 janvier 2026. L’assignation avait été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, et la situation d’impayé avait été signalée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 3 septembre 2025. Le locataire soutenait avoir repris le paiement du loyer courant et être en mesure de régler l’arriéré avec des délais. Le problème de droit était de déterminer, d’une part, si la clause résolutoire avait produit effet selon le délai de deux mois prévu au contrat, alors que la loi du 27 juillet 2023 impose désormais un délai de six semaines, et, d’autre part, si le juge des référés pouvait, sur le fondement de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, suspendre les effets de la clause tout en accordant des délais de paiement et en condamnant le locataire au paiement d’une provision. Le tribunal a constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 2 novembre 2025, accordé au locataire un moratoire de deux mensualités pour solder la dette, suspendu les effets de la clause, et condamné le locataire à payer une provision de 4.707,79 euros. Il convient d’examiner la solution retenue quant au sort de la clause résolutoire dans le cadre du droit transitoire, puis l’office du juge des référés dans l’aménagement de la dette locative.
I. L’acquisition de la clause résolutoire sous l’empire du droit transitoire
La décision commentée s’inscrit dans le contexte de l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, qui a modifié l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en réduisant de deux mois à six semaines le délai de régularisation ouvert par le commandement de payer. Le tribunal devait trancher la question du délai applicable à un contrat conclu antérieurement à cette réforme.
A. Le maintien du délai contractuel de deux mois
Le juge a relevé que le bail conclu en février 2022 comportait une clause résolutoire prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette après commandement de payer. Il a appliqué la règle selon laquelle, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement prévoit, selon les dispositions anciennes de l’article 24, un délai de deux mois, ce délai continue à régir les relations entre les parties. Ainsi, le locataire disposait de deux mois à compter du commandement du 1er septembre 2025, soit jusqu’au 2 novembre 2025, pour payer. Le défaut de régularisation dans ce délai a entraîné la résiliation de plein droit du bail à cette date. Cette solution respecte le principe de non-rétroactivité des lois nouvelles et la force obligatoire du contrat. Elle est conforme à la jurisprudence antérieure qui admet que les clauses résolutoires insérées dans les baux antérieurs à la réforme continuent de produire leurs effets selon les stipulations contractuelles.
B. La régularité procédurale de l’action en référé
La recevabilité de l’action était subordonnée au respect des formalités prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Le tribunal a vérifié que l’assignation avait été notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 20 novembre 2025, soit six semaines et un jour avant l’audience du 23 janvier 2026. Cette notification respecte le délai minimal de six semaines imposé par l’article 24 III dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, dont la Cour de cassation a rappelé la portée : “à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience” (Cass. Autre, 6 novembre 2025, n°25-70.018). De plus, le bailleur avait signalé la situation d’impayé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 3 septembre 2025, conformément à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. La procédure était donc régulière, ce qui permettait au juge de statuer sur le fond de la demande. Après avoir constaté l’acquisition de la clause résolutoire, le juge a exercé son pouvoir de suspension des effets de celle-ci en accordant des délais de paiement.
II. L’office du juge des référés face à la dette locative
Le juge des référés est compétent pour accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause résolutoire, même en présence d’une contestation sérieuse, dès lors que le locataire a repris le paiement du loyer courant. La décision illustre l’équilibre entre les droits du bailleur et la protection du locataire.
A. La suspension des effets de la clause résolutoire par l’octroi de délais
Sur le fondement de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit en accordant des délais de paiement, dans la limite de trois années. En l’espèce, le tribunal a constaté que le locataire avait repris le paiement du loyer courant et disposait de capacités financières pour apurer l’arriéré. Il a accordé un moratoire de deux mensualités de 2.353,89 euros chacune, la dernière incluant le solde, ce qui permettait un règlement rapide de la dette. Cette décision est prise avec l’accord du bailleur, qui ne s’y opposait pas. Le juge a assorti cette mesure d’une clause de déchéance du terme en cas de nouveau défaut de paiement, conformément aux dispositions de l’article 24 VII. La suspension des effets de la clause résolutoire est conditionnée au respect du moratoire ; à défaut, la clause reprend son plein effet et l’expulsion peut être ordonnée. Cette solution est conforme à l’esprit du texte, qui vise à sauvegarder le maintien dans les lieux du locataire de bonne foi tout en garantissant le paiement de la dette.
B. La condamnation provisionnelle et l’indemnité d’occupation
Le juge a également condamné le locataire à payer une provision de 4.707,79 euros au titre de l’arriéré locatif, après déduction des frais de relance et de rejet non justifiés. Cette provision est fondée sur l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, qui permet d’accorder une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. La dette était établie par le décompte produit, et le montant retenu correspond au solde après déduction des frais litigieux. En cas de non-respect du moratoire, le locataire sera en outre condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1.521 euros à compter du 1er février 2026, jusqu’à libération effective des lieux. Cette indemnité, égale au montant du loyer et des charges, compense la jouissance des lieux après la résiliation. Enfin, le locataire a été condamné aux dépens et à verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La décision rappelle là encore l’équilibre recherché entre la protection du locataire et la sauvegarde des droits du bailleur, dans le cadre d’une procédure d’urgence.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 700 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.
