Tribunal judiciaire de Grenoble, le 2 octobre 2025, n°25/02573

Le juge des contentieux de la protection, statuant le 2 octobre 2025, a examiné une demande de résiliation de bail pour impayés. Le bailleur, une personne morale, avait saisi la commission compétente avant d’assigner la locataire. Le juge a prononcé la résiliation du bail et ordonné l’expulsion, tout en fixant une indemnité d’occupation. La décision précise les conditions de recevabilité de l’action et les conséquences de l’inexécution du contrat.

La recevabilité de l’action en résiliation

Le respect des conditions procédurales préalables

Le législateur impose aux bailleurs personnes morales une condition de recevabilité stricte. Ils ne peuvent assigner avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission dédiée. “les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives” (Motifs de la décision). Cette règle vise à favoriser une solution amiable avant toute action judiciaire. Le juge vérifie scrupuleusement le respect de cette formalité substantielle. La saisine est réputée constituée dès la signalisation des impayés aux organismes payeurs. En l’espèce, le bailleur a justifié de cette saisine dans les délais légaux. La demande est donc déclarée recevable sur ce point fondamental. Cette jurisprudence rappelle la portée protectrice de cette condition procédurale. Elle s’inscrit en cohérence avec la position d’autres juridictions sur ce point. “En l’espèce, la CCAPEX a été saisie le 30 mai 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 23 septembre 2025. L’action est donc recevable sur ce point” (Cour d’appel de Paris, le 20 janvier 2026, n°23/16598). La sanction serait l’irrecevabilité de la demande, protégeant ainsi le locataire.

La démonstration de la saisine régulière

La charge de la preuve de la saisine pèse intégralement sur le bailleur demandeur. Le juge analyse les justificatifs apportés pour établir la date certaine de saisine. Cette preuve est essentielle pour calculer le point de départ du délai de deux mois. La décision ne détaille pas les modalités de saisine mais en constate l’existence régulière. Cette approche confirme une application pragmatique de l’article 24 de la loi de 1989. La valeur de ce contrôle préalable est de filtrer les actions précipitées. Il garantit un temps de dialogue encadré par la commission compétente. La solution adoptée consacre une lecture stricte mais équilibrée de la condition. Elle prévient tout risque de contournement de l’obligation légale par le bailleur. La portée est donc à la fois procédurale et substantielle pour le droit au logement.

Les conditions de fond de la résiliation et ses suites

L’inexécution grave justifiant la résolution judiciaire

Le manquement à l’obligation essentielle de payer le loyer fonde la résiliation. Le juge rappelle le principe énoncé à l’article 1728 du code civil. L’article 1224 du même code offre au créancier la possibilité de demander la résolution pour inexécution suffisamment grave. En l’espèce, un commandement de payer est intervenu pour un arriéré important. Les loyers n’ont pas été intégralement réglés suite à cette sommation. Le juge en déduit un manquement grave justifiant la rupture du contrat. “Par conséquent, il convient de constater que la preneuse a gravement manqué à son obligation de paiement des loyers et de prononcer la résiliation du bail” (Motifs de la décision). La résolution prend effet à la date du jugement, conformément à l’article 1229. Cette solution applique strictement le droit commun des contrats au bail d’habitation. Elle souligne que l’impayé de loyer, lorsqu’il est persistant, constitue une cause sérieuse. La gravité s’apprécie ici par l’ancienneté et le montant de la dette constatée. Le sens est de réaffirmer l’équilibre contractuel et les obligations réciproques.

Les modalités pratiques de la libération des lieux et de l’indemnisation

La résiliation entraîne la condamnation à libérer les lieux et à payer une indemnité. Le juge ordonne l’expulsion avec le concours de la force publique en cas de besoin. Un délai de deux mois après commandement de quitter les lieux est accordé au locataire. Cette mesure tempère l’exécution forcée pour tenir compte de la situation personnelle. Par ailleurs, le maintien dans les lieux après résiliation génère une indemnité d’occupation. Celle-ci est fixée au montant du loyer et charges qui auraient été dus. “Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges, qui auraient été dus pendant la même période à défaut de résiliation du bail” (Motifs de la décision). Le juge rejette cependant l’échelonnement de la dette, estimant la situation financière du locataire trop dégradée. La créance est liquidée avec des intérêts au taux légal à compter de la signification. Cette articulation entre résiliation, expulsion et indemnisation est classique. Sa portée est de prévenir l’enrichissement sans cause du locataire demeurant indûment dans les lieux. Elle assure aussi une compensation équitable au bailleur privé de son bien.