Tribunal judiciaire de Marseille, le 2 octobre 2025, n°22/02202

Le tribunal judiciaire de Marseille, le deux octobre deux mille vingt-cinq, statue sur un litige locatif commercial complexe. Les bailleurs réclament le paiement d’arriérés incluant notamment la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et une pénalité pour défaut d’exploitation. Le preneur oppose l’absence de clause expresse concernant cette taxe et conteste le bien-fondé de la pénalité. Il forme également une demande reconventionnelle en répétition des sommes versées pour la taxe. Les juges examinent aussi une demande en déchéance d’allègements de loyer consentis pendant la crise sanitaire. La solution retenue opère un partage des responsabilités entre les parties.

L’exigence d’une stipulation expresse pour la mise à charge de la TEOM

Le tribunal rappelle le principe d’interprétation restrictive des clauses obscures en faveur du débiteur. Il applique ce principe à la clause contractuelle relative aux taxes. “dans le doute, la convention s’interprète contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l’obligation” (article 1162 du code civil). La clause litigieuse évoquait les charges de ville et la taxe foncière sans mention spécifique. Le juge estime que cette rédaction ne suffit pas à transférer la charge de la TEOM. “la clause usuelle dans les baux commerciaux suivant laquelle le preneur se soumet aux charges de la ville, de police et de voirie ne peut être interprétée comme mettant à la charge du preneur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères à défaut de stipulation contractuelle expresse” (Motifs). Cette solution rejoint une jurisprudence constante sur le sujet. “Par ailleurs, la Cour de Cassation a posé pour principe que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ne peut être mise à la charge du preneur qu’en vertu d’une disposition expresse du bail” (Tribunal judiciaire de Marseille, le 25 septembre 2025, n°22/07660). La portée de cette décision est de protéger le preneur contre les clauses imprécises. Elle confirme que la pratique ancienne de paiement ne vaut pas acquiescement. Le preneur obtient ainsi la répétition des sommes indûment versées pour les années antérieures.

Le contrôle judiciaire des clauses pénales et des conditions de déchéance

Le tribunal opère un contrôle de proportionnalité sur la clause pénale pour défaut d’exploitation. Il reconnaît le manquement du locataire ayant quitté les lieux avant le terme. Les juges relèvent cependant la nécessité de travaux de remise en état. Ils constatent l’absence de preuves précises sur la durée nécessaire de ces travaux. Le tribunal use de son pouvoir modérateur pour réduire la pénalité. “il convient de ramener ladite clause pénale à une somme forfaitaire de 10 000 €” (Motifs). Concernant la déchéance des allègements de loyer, l’interprétation contractuelle est centrale. Les bailleurs invoquaient un départ anticipé et des retards de paiement. Le tribunal interprète strictement la clause de déchéance de l’avenant. Il estime que le congé donné pour la date reportée du trente juin deux mille vingt-deux était licite. “Il est d’ailleurs contradictoire d’affirmer que ces stipulations autorisaient la locataire à donner congé pour le 30 juin 2022 tout en soutenant qu’elles lui imposaient le maintien dans les lieux au-delà de ce terme” (Motifs). En revanche, les retards de paiement caractérisés entraînent la déchéance partielle des avantages. Cette analyse distingue soigneusement les manquements et leurs sanctions contractuelles respectives. Elle assure une application équilibrée du principe de force obligatoire des conventions.