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Le 14 janvier 2026, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a statué sur l’acquisition d’une clause résolutoire. Un bailleur avait consenti un bail commercial à un preneur, lequel n’a pas payé les loyers malgré un commandement. Le preneur a signé une transaction avec le bailleur mais n’a pas exécuté ses obligations. La question était de savoir si la transaction faisait obstacle à la constatation de la clause résolutoire. Le juge a constaté l’acquisition de la clause et condamné le preneur à une provision de 507 456,29 euros.
I. L’exception de transaction écartée comme contestation sérieuse
Le juge rappelle que la transaction ne peut être opposée que si celui qui l’invoque en a respecté les conditions. En l’espèce, le protocole imposait au preneur de réaliser des travaux et de soumettre un dossier complet d’aménagement. Le preneur n’a pas démontré avoir exécuté cette obligation, malgré les relances du bailleur. Son argument selon lequel les travaux étaient mineurs est jugé inopérant car la clause était librement négociée.
Le sens de cette décision est de rappeler que l’exception de transaction n’est pas un bouclier automatique. Sa valeur est d’exiger une exécution effective des engagements pour paralyser l’action en justice. La portée est pratique : le preneur ne peut pas se retrancher derrière un accord qu’il n’a pas respecté pour échapper à la résiliation.
II. L’obligation de payer non sérieusement contestable
Le preneur invoque un manquement du bailleur à son obligation de délivrance en raison d’une panne de climatisation. Le juge écarte cet argument faute de preuve d’un dysfonctionnement imputable au bailleur. Il souligne que le rapport d’un technicien attribue le problème au compresseur du preneur, non au système du centre commercial.
Le sens de cette analyse est que l’exception d’inexécution ne peut prospérer sans démonstration d’une impropriété des lieux à leur usage. Sa valeur est de rappeler le principe selon lequel le preneur doit payer le loyer tant que le bailleur exécute ses obligations essentielles. La portée est financière : le preneur est condamné à une provision de 507 456,29 euros, sans délai de paiement.
Le contrat de travail est soumis aux règles du droit commun. Il peut être établi selon les formes que les parties contractantes décident d’adopter.
Constitue un licenciement pour motif économique le licenciement effectué par un employeur pour un ou plusieurs motifs non inhérents à la personne du salarié résultant d’une suppression ou transformation d’emploi ou d’une modification, refusée par le salarié, d’un élément essentiel du contrat de travail, consécutives notamment :
1° A des difficultés économiques caractérisées soit par l’évolution significative d’au moins un indicateur économique tel qu’une baisse des commandes ou du chiffre d’affaires, des pertes d’exploitation ou une dégradation de la trésorerie ou de l’excédent brut d’exploitation, soit par tout autre élément de nature à justifier de ces difficultés.
Une baisse significative des commandes ou du chiffre d’affaires est constituée dès lors que la durée de cette baisse est, en comparaison avec la même période de l’année précédente, au moins égale à :
a) Un trimestre pour une entreprise de moins de onze salariés ;
b) Deux trimestres consécutifs pour une entreprise d’au moins onze salariés et de moins de cinquante salariés ;
c) Trois trimestres consécutifs pour une entreprise d’au moins cinquante salariés et de moins de trois cents salariés ;
d) Quatre trimestres consécutifs pour une entreprise de trois cents salariés et plus ;
2° A des mutations technologiques ;
3° A une réorganisation de l’entreprise nécessaire à la sauvegarde de sa compétitivité ;
4° A la cessation d’activité de l’entreprise.
La matérialité de la suppression, de la transformation d’emploi ou de la modification d’un élément essentiel du contrat de travail s’apprécie au niveau de l’entreprise.
Les difficultés économiques, les mutations technologiques ou la nécessité de sauvegarder la compétitivité de l’entreprise s’apprécient au niveau de cette entreprise si elle n’appartient pas à un groupe et, dans le cas contraire, au niveau du secteur d’activité commun à cette entreprise et aux entreprises du groupe auquel elle appartient, établies sur le territoire national, sauf fraude.
Pour l’application du présent article, la notion de groupe désigne le groupe formé par une entreprise appelée entreprise dominante et les entreprises qu’elle contrôle dans les conditions définies à l’article L. 233-1, aux I et II de l’article L. 233-3 et à l’article L. 233-16 du code de commerce.
Le secteur d’activité permettant d’apprécier la cause économique du licenciement est caractérisé, notamment, par la nature des produits biens ou services délivrés, la clientèle ciblée, ainsi que les réseaux et modes de distribution, se rapportant à un même marché.
Les dispositions du présent chapitre sont applicables à toute rupture du contrat de travail résultant de l’une des causes énoncées au présent article, à l’exclusion de la rupture conventionnelle visée aux articles L. 1237-11 et suivants et de la rupture d’un commun accord dans le cadre d’un accord collectif visée aux articles L. 1237-17 et suivants.
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