Tribunal judiciaire de Paris, le 18 juin 2025, n°25/51963

Le Tribunal judiciaire de Paris, par ordonnance de référé du 18 juin 2025, tranche un litige locatif commercial relatif à deux lots d’un immeuble. Le bailleur réclame des arriérés, l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion et diverses pénalités contractuelles accessoires. Le preneur conteste partiellement le solde du loyer d’un lot et sollicite des délais de paiement motivés par des travaux publics.

Deux baux commerciaux avaient été consentis en 2015 sur les lots concernés, puis cédés en 2016 avec le fonds de commerce. Le propriétaire actuel a acquis les lots en 2024 et a notifié la reprise des loyers et des actions y afférentes. Restant impayés, les loyers ont donné lieu en janvier 2025 à deux commandements visant la clause résolutoire.

Le bailleur a saisi le juge des référés pour obtenir la constatation de la clause et l’expulsion, ainsi qu’une provision et une majoration d’occupation. Le preneur a reconnu la dette du second lot, a discuté un paiement antérieur du premier, et a sollicité un échéancier de vingt-quatre mois.

La question portait, d’abord, sur l’octroi d’une provision au regard d’une obligation locative prétendument contestée par un paiement non prouvé. Elle impliquait, ensuite, la constatation de la clause résolutoire sans urgence caractérisée et l’aménagement possible de ses effets par des délais. Enfin, se posait la mesure de l’indemnité d’occupation et la place des clauses pénales en référé.

Le juge a accordé une provision intégrale pour chaque lot, puis a constaté la clause résolutoire, tout en suspendant ses effets par un échéancier sur vingt-quatre mois. Il a fixé l’indemnité d’occupation à hauteur du loyer, charges et taxes, et a écarté les demandes de majoration et de clause pénale. La demande fondée sur l’article 700 a été rejetée, la condamnation aux dépens étant prononcée contre le preneur.

I. La dette locative et la clause résolutoire reconnues

A. La provision et la preuve du paiement

Le juge fonde d’abord la provision sur l’article 835 du code de procédure civile, rappelant que “dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”. La dette ressort des décomptes produits, sans contestation sérieuse quant à l’exigibilité des loyers.

La charge de la preuve du paiement incombe au preneur. L’ordonnance le rappelle expressément: “Il appartient à celui qui se prétend libéré d’une obligation de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation en vertu de l’article 1353 du code civil.” Les pièces versées sont insuffisantes, puisque “La défenderesse se prévaut d’un paiement non pris en compte par le bailleur au mois de février 2024 qui figure sur les Grands-Livres des comptes fournisseurs, qui toutefois, ne fait qu’effectuer des reports comptables sans établir la réalité des opérations mentionnées.”

Le juge en tire la conséquence probatoire qui s’impose en référé: “Dès lors, à défaut de communiquer un relevé bancaire ainsi que l’antériorité de la dette, la preuve du paiement dont se prévaut la défenderesse n’est pas établie”. La provision couvre ainsi les sommes échues non sérieusement contestables, conformément à la finalité de l’office du juge des référés.

B. La clause résolutoire sans exigence d’urgence

Le cadre procédural est précisé au visa de l’article 834 du code de procédure civile. Surtout, “Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.” La condition d’urgence n’est donc pas un préalable lorsque la contestation sérieuse fait défaut.

Sur le fond, l’ordonnance rappelle que l’article L.145-41 du code de commerce “dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».” Le contrôle porte alors sur la régularité du commandement et son inefficacité persistante.

À cet égard, la motivation est nette: “Il n’est opposé aucune contestation sur la régularité des deux commandements de payer ainsi que sur les causes y mentionnées, et il n’est pas contesté qu’elles n’ont pas été régularisées dans le délai imparti, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.” La constatation s’inscrit dans les bornes de l’évidence requise en référé.

II. L’aménagement judiciaire des effets et les limites du référé

A. La suspension par délais au titre de l’article L.145-41

Le pouvoir d’assouplissement est rappelé dans les termes du texte: “Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.”

Le juge motive l’octroi d’un échéancier sur des éléments concrets, économiques et comportementaux du preneur: “Compte tenu des paiements effectués par le preneur qui, s’ils ne sont pas suffisants, ont toutefois permis de contenir la dette, ainsi que des difficultés réelles dont fait part le preneur quant aux travaux de voirie qui ont nécessairement affecté le caractère attrayant de son commerce, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement, lesquels auront pour effet de suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire, sans gravement préjudicier aux droits du bailleur qui retrouvera sa liberté d’agir en expulsion s’ils ne sont pas respectés.” L’équilibre recherché demeure celui d’une protection conditionnelle du preneur sans atteinte durable aux droits du bailleur.

La sanction en cas de défaillance est d’ailleurs rappelée sans ambiguïté: “En effet, à défaut de respecter les délais de paiement, la clause résolutoire sera acquise et la défenderesse expulsée.” L’ordonnance articule ainsi contrainte et souplesse, conformément à l’économie de l’article L.145-41.

B. L’indemnité d’occupation et l’écartement des sanctions pécuniaires

Le juge fixe l’indemnité d’occupation dans le cadre provisionnel du référé. Elle est “à titre provisionnel, qu’il convient de fixer à une somme égale au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et taxes en cours, et ce, jusqu’à libération des lieux.” La référence à l’évidence du quantum évite tout excès d’anticipation sur le fond.

S’agissant des stipulations sanctionnatrices, l’ordonnance adopte une retenue conforme à la fonction du référé. Elle relève que “le cumul des sanctions prévues est susceptible de revêtir un caractère manifestement excessif au sens de l’article 1231-5 du code civil et d’être soumis au pouvoir modérateur du juge, dont l’appréciation ne relève pas du juge des référés.” Le débat sur la proportionnalité des pénalités ressortit donc au juge du fond.

Enfin, la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile est écartée, dans la ligne d’une économie processuelle stricte: “Aucune raison d’équité ne justifie de faire droit à la demande formée par la requérante au titre des frais irrépétibles”. Le prononcé des dépens contre le preneur complète le dispositif, en cohérence avec l’issue de l’instance.