Tribunal judiciaire de Paris, le 18 juin 2025, n°25/52248

Par ordonnance de référé du 18 juin 2025, le Tribunal judiciaire de Paris règle un différend né d’un bail commercial. Le bail avait été conclu le 2 juillet 2024, pour des locaux commerciaux, avec un loyer annuel de 54 886,84 euros. Des impayés survenus, un commandement de payer visant la clause résolutoire fut signifié le 7 février 2025 pour un montant de 20 152,72 euros. Le 17 mars 2025, le bailleur assigna en référé pour voir constater l’acquisition de la clause, obtenir l’expulsion, une provision, une indemnité d’occupation et des frais. À l’audience, la dette fut arrêtée à 28 000 euros, le bailleur acceptant un échéancier mensuel de 1 316,15 euros, tandis que la locataire comparaissait sans constituer avocat. La question portait sur la possibilité, en référé, d’allouer une provision et de constater l’acquisition de la clause résolutoire, puis d’en suspendre les effets par octroi de délais de paiement. L’ordonnance alloue une provision de 28 000 euros, constate que les conditions d’acquisition de la clause sont réunies, suspend ses effets sous condition d’exécution d’un plan de remboursement, et prévoit l’expulsion et une indemnité d’occupation en cas de défaillance.

I. Les conditions du référé-provision et de la clause résolutoire

A. L’obligation non sérieusement contestable et la provision

Le juge rappelle d’abord le cadre procédural de la demande non contradictoire complète, en soulignant que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ». La démarche reste classique en référé, où l’office du juge se limite à écarter les contestations sérieuses et à vérifier la base légale des prétentions.

La provision obéit à l’article 835 du code de procédure civile, que l’ordonnance cite précisément: « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier ». Le rappel de l’article 1728 du code civil, selon lequel « le locataire doit payer le loyer et les charges au terme convenu », situe la dette dans le champ des obligations contractuelles pures. La pièce comptable et l’échange préalable suffisent à établir la créance: « Il résulte du décompte daté du 28 avril 2025 et du courrier du 15 mai 2025 que la défenderesse est redevable de la somme de 28 000 euros ». La motivation s’en tient à l’exigence du référé-provision, à savoir l’absence de contestation sérieuse, qui résulte ici du décompte non contredit et du montant stabilisé lors des débats.

L’allocation d’une provision de 28 000 euros apparaît ainsi conforme à la lettre de l’article 835 et à l’économie du bail. Le juge ne tranche pas le fond du droit; il vérifie la certitude immédiate de l’obligation locative échue. L’équilibre est assuré par l’adossement des échéances futures à l’exécution provisoire, sans préjuger du fond, lequel est expressément renvoyé.

B. La constatation de la clause résolutoire en référé

La juridiction de l’évidence se reconnaît compétente pour constater la clause résolutoire. L’ordonnance rappelle que, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ». Surtout, elle précise utilement que « le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail ». Cette formule consacre une voie procédurale admise pour la résiliation de plein droit des baux commerciaux lorsque les conditions formelles sont réunies.

Le cœur du contrôle réside dans l’article L.145-41 du code de commerce, que l’ordonnance reproduit: « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ». Les motifs retiennent que « le commandement de payer rappelle les dispositions de l’article L.145-41, vise la clause résolutoire et mentionne le délai d’un mois ». Ils ajoutent qu’« il n’est pas établi que les causes de ce commandement ont été acquittées dans le mois de sa délivrance, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit ». Les vérifications de forme et de délai sont ainsi opérées, sans examen du fond de la dette au-delà de son existence et de son exigibilité.

La solution s’inscrit dans le droit positif des baux commerciaux. La clause résolutoire joue de plein droit si le commandement est régulier et demeure infructueux. Le référé est la voie adaptée pour constater l’acquisition, sous réserve de la faculté légale de suspension, qui constitue l’autre versant de l’arrêt.

II. La modulation des effets par les délais de grâce

A. La suspension légale fondée sur l’alinéa 2 de l’article L.145-41

L’ordonnance met en œuvre l’alinéa 2 de l’article L.145-41, tel que rappelé textuellement: « le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation ». Elle en énonce la conséquence essentielle: « La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ». Ce pouvoir de modulation, autonome par rapport au constat d’acquisition, permet de préserver le bail si la dette est apurée suivant un calendrier crédible.

La décision retient, « compte tenu de l’accord du bailleur », l’octroi de délais, « qui auront pour effet de suspendre les effets de la clause résolutoire ». Le plan adopté répartit la dette en vingt et une mensualités égales de 1 316,15 euros, le solde devant être versé à la vingt-deuxième échéance. Il précise le point de départ et la périodicité, assurant une visibilité suffisante pour les deux parties. La formule retenue, « la clause résolutoire […] sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement », exprime la purge rétroactive permise par le texte. L’ordonnance concilie ainsi l’effectivité de la clause et l’objectif de maintien des relations contractuelles, sur fond d’apurement intégral.

La valeur de la solution tient à cette articulation fine. Le juge constate l’acquisition, mais neutralise temporairement ses effets, sans priver le bailleur de ses garanties. Le mécanisme assume un équilibre entre sécurité juridique et sauvegarde de l’entreprise locataire.

B. Les conséquences de l’inexécution: reprise de la clause, expulsion et occupation

La cohérence du dispositif commande d’organiser la sanction de la défaillance. L’ordonnance énonce nettement: « à défaut de paiement d’un seul terme (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ». La reprise des effets entraîne la résiliation de plein droit du bail, l’expulsion de la locataire et de tout occupant, avec, au besoin, l’assistance de la force publique. Le sort des meubles est rappelé conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution, ce qui encadre la phase d’exécution.

L’occupation sans droit produit la créance indemnitaire. L’ordonnance précise qu’« en cas de non-respect des délais de paiement, la défenderesse sera également redevable d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel, qu’il convient de fixer à une somme égale au montant du loyer majoré des charges et taxes ». Le critère retenu, indexé sur le loyer contractuel et ses accessoires, s’aligne sur une pratique jurisprudentielle constante. Il favorise une réparation immédiate et mesurée, tout en demeurant provisoire dans l’attente d’un éventuel jugement au fond.

L’économie d’ensemble satisfait aux exigences du référé. Les mesures d’exécution sont assorties de l’exécution provisoire de droit. Les dépens, y compris le coût du commandement, sont mis à la charge de la partie succombante; la demande au titre de l’article 700 est abandonnée, ce dont il est donné acte. La portée de l’ordonnance se lit dans sa pédagogie: elle rappelle la rigueur de la clause résolutoire, tout en déployant, de manière encadrée, la faculté de suspension au bénéfice d’un apurement structuré.