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Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg a rendu une ordonnance contradictoire le 16 décembre 2025. Une bailleresse a assigné son locataire en constat de résiliation du bail pour impayés de loyers. Le commandement de payer visant la clause résolutoire avait été signifié le 28 mai 2025. Le locataire reconnaissait la dette et sollicitait des délais de paiement. La question de droit portait sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’octroi de délais de grâce. Le juge a constaté la résiliation du bail tout en accordant des délais de paiement suspensifs.
Sur la régularité de la procédure et l’acquisition de la clause résolutoire.
Le juge vérifie d’abord la recevabilité des demandes au regard des obligations légales de notification. Il retient que la situation d’impayés a été dénoncée à la CCAPEX le 28 mai 2025, soit deux mois au moins avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. De même, l’assignation a été notifiée à l’autorité préfectorale le 7 août 2025, respectant le délai de l’article 24 III de cette loi. Ces vérifications préalables sont essentielles pour la validité de l’action en résiliation.
Le juge constate ensuite que le bail contient une clause résolutoire et que le commandement de payer est demeuré infructueux. Il énonce qu’il ne résulte d’aucun élément produit aux débats que la somme mentionnée dans le commandement de payer aurait été payée dans le délai de deux mois. Il en déduit que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 28 août 2025 à minuit. Cette solution est classique et conforme au mécanisme légal de la clause résolutoire.
La valeur de cette décision est de rappeler le caractère automatique de la clause résolutoire une fois les conditions remplies. La portée pratique est importante car elle fixe une date précise de résiliation, ce qui permet au juge de suspendre ultérieurement ses effets par l’octroi de délais. Le juge applique ici strictement la lettre de l’article 24 I de la loi de 1989.
Sur l’octroi des délais de paiement et ses conséquences.
Le juge examine la situation personnelle du locataire qui propose d’apurer la dette par mensualités de 150 euros. Il relève que la bailleresse précise que le locataire a repris le règlement du loyer courant. Il accorde donc des délais de paiement sur le fondement des articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil. Il autorise le locataire à se libérer de la dette en 25 mensualités de 150 euros.
Le juge suspend les effets de la clause résolutoire pendant la durée des délais accordés. Il précise que si les délais sont respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise. En revanche, tout défaut de paiement entraînera le rétablissement de ses effets et l’expulsion. Cette solution est équilibrée car elle concilie le droit du propriétaire au paiement et la protection du locataire de bonne foi.
La valeur de cette décision réside dans l’application souple des pouvoirs du juge en matière de délais de grâce. Sa portée est de rappeler que l’octroi de délais n’est pas automatique mais dépend de la capacité du locataire à apurer sa dette. Le juge fixe également les conséquences du non-respect, notamment le paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle de 600 euros.
Le serment décisoire peut être déféré sur quelque espèce de contestation que ce soit et en tout état de cause.
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