Le Tribunal des activités économiques de Nanterre a rendu une ordonnance de référé le 9 avril 2026 (n°2026R00371) dans un litige opposant un bailleur à un locataire. Un contrat de location avait été conclu le 4 juin 2025. Le locataire a cessé de payer ses loyers. Le bailleur a adressé une première mise en demeure le 17 septembre 2025, puis une seconde le 14 décembre 2025. Le bailleur a alors assigné le locataire devant le juge des référés pour voir constater la résiliation du contrat par le jeu de la clause résolutoire et obtenir le paiement de provisions. Le locataire n’a pas contesté sérieusement la demande. Le juge des référés a constaté que les conditions de la résiliation étaient réunies et a condamné le locataire à payer au bailleur une provision de 14.270,14 euros TTC au titre des loyers impayés et 169.258,78 euros HT au titre de l’indemnité contractuelle de résiliation, outre 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens. La question de droit soumise au juge était de savoir si, en présence d’une clause résolutoire stipulée dans un contrat de location et d’une mise en demeure restée infructueuse, le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit et allouer une provision correspondant aux sommes dues, sans que celle-ci ne se heurte à une contestation sérieuse. Le juge a répondu par l’affirmative et a accordé les provisions demandées.
I. Les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire par le juge des référés
A. La réunion des conditions contractuelles et légales de la résiliation de plein droit
Le juge des référés a constaté que les conditions de la résiliation étaient réunies pour le contrat de location. Il s’est fondé sur les pièces versées aux débats, notamment le contrat, les factures, le procès-verbal de réception, l’échéancier et les courriers recommandés de mise en demeure des 17 septembre et 14 décembre 2025. Ces documents, non contestés, établissent la réalité de la créance et le défaut de paiement. En droit, la clause résolutoire insérée dans un contrat de location permet au bailleur de résilier le contrat de plein droit si le locataire ne paie pas les loyers à l’échéance, après une mise en demeure restée infructueuse. La Cour d’appel de Nîmes a rappelé que « la location pourra être résiliée de plein droit sans aucune autre formalité judiciaire huit jours après une mise en demeure, adressée par lettre recommandée, restée infructueuse, notamment en cas de non paiement par le locataire à l’échéance d’un seul terme de loyer » (Cour d’appel de Nîmes, 6 février 2025, n°23/01877). En l’espèce, le bailleur a respecté cette procédure puisqu’il a adressé deux mises en demeure au locataire. Le juge a pu constater que le délai était écoulé et que le locataire n’avait pas régularisé sa situation. La résiliation était donc acquise de plein droit à la date de la seconde mise en demeure.
B. L’absence de contestation sérieuse justifiant le pouvoir du juge des référés
Le juge des référés ne peut accorder une provision que si la créance n’est pas sérieusement contestable. En l’espèce, les motifs de l’ordonnance indiquent que les documents « ne sont pas contestés » et « établissent la réalité de la créance ». Le locataire n’a pas opposé de contestation sérieuse, ni sur le principe de la dette, ni sur le montant. Le juge a donc estimé que la demande de provision ne se heurtait à aucune contestation sérieuse. Cette solution est conforme à la jurisprudence. La Cour d’appel de Paris a jugé que lorsque le locataire « ne conteste pas le non-paiement de cette échéance […] et n’invoque aucun autre moyen que l’absence de gravité de ce non-paiement », le bailleur est fondé à se prévaloir de la résiliation de plein droit (Cour d’appel de Paris, 23 janvier 2025, n°21/15085). Ici, le locataire n’a même pas invoqué l’absence de gravité. Le juge des référés dispose donc du pouvoir de constater la résiliation et d’allouer une provision, sans avoir à se prononcer sur le fond du contrat.
II. Le montant de la provision et les condamnations accessoires
A. La détermination des sommes provisionnelles au titre des loyers impayés et de l’indemnité contractuelle
Le juge a condamné le locataire à payer une provision de 14.270,14 euros TTC au titre des loyers impayés, assortie des intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2025, date de la mise en demeure. Cette somme correspond aux échéances impayées. Il a également accordé une provision de 169.258,78 euros HT au titre de l’indemnité contractuelle de résiliation, avec intérêts à la même date. Cette indemnité est prévue par le contrat en cas de résiliation anticipée. Le juge a vérifié que ces montants résultaient des pièces contractuelles (contrat, échéancier) et ne faisaient l’objet d’aucune contestation. Il a toutefois débouté le bailleur pour le surplus de sa demande, ce qui suggère que certaines sommes réclamées n’étaient pas justifiées ou étaient contestables. Le juge des référés ne peut allouer qu’une provision, c’est-à-dire une avance sur la créance définitive, dans la limite de ce qui n’est pas sérieusement contestable. En l’espèce, il a retenu les sommes non contestées.
B. Les condamnations accessoires : article 700, dépens et exécution provisoire
Le juge a condamné le locataire à payer 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, estimant qu’il est équitable d’indemniser le bailleur qui a dû exposer des frais pour obtenir le paiement d’une dette non contestable. Il a également condamné le locataire aux entiers dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, et a rappelé que l’exécution provisoire est de droit en référé. Ces mesures accessoires sont classiques. Le juge a liquidé les dépens à la somme de 36,74 euros, dont TVA 6,12 euros, ce qui constitue une précision utile pour le recouvrement. La décision est cohérente avec les règles de procédure civile applicables aux référés. Le juge a exercé son pouvoir souverain d’appréciation pour fixer le montant de l’indemnité au titre de l’article 700, dans la limite des sommes demandées par le bailleur.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 700 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.
Article 696 du Code de procédure civile En vigueur
La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.
