Tribunal judiciaire de Albertville, le 16 juillet 2025, n°25/00699

Le juge des contentieux de la protection a statué par jugement réputé contradictoire le 16 juillet 2025. Un organisme bailleur a engagé une procédure aux fins de constat de résiliation d’un bail pour défaut de paiement. Le juge a examiné la recevabilité de la demande et le bien-fondé des conclusions en résiliation et en paiement. Il a constaté la résiliation du bail, ordonné l’expulsion et condamné le locataire défaillant au paiement des sommes dues.

La mise en œuvre de la clause résolutoire légale

Le juge rappelle le régime légal de la clause résolutoire en matière de bail d’habitation. Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus. Le délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative prévu à l’article 24- I- premier alinéa et à l’article 24- I- 1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relevant des effets légaux du contrat de bail lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point, la réduction à six semaines de ce délai résultant de l’article 10 de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 est immédiatement applicable aux commandements délivrés après l’entrée en vigueur de cette loi. Cette solution assure l’application immédiate de la loi nouvelle sur les délais légaux, favorisant une résolution plus rapide des impayés. Toutefois, le juge précise une importante limite à cette applicabilité immédiate. Lorsque le bail conclu antérieurement à la loi nouvelle a fixé ce délai à deux mois, en conformité avec la loi ancienne alors en vigueur, les commandements délivrés après l’entrée en vigueur de la loi nouvelle doivent respecter ce délai contractuel de deux mois. Ce point consacre la supériorité de la stipulation contractuelle sur la loi nouvelle en la matière. La sécurité juridique et le respect de la volonté des parties primant sur l’application rétroactive d’un délai plus court. En l’espèce, le juge constate que le bail contient une clause résolutoire qui prévoit un délai contractuel de deux mois. Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 31 janvier 2025. Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois. Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 12 décembre 2019 à compter du 1er avril 2025. Cette application stricte du délai contractuel protège le locataire contre l’effet rétroactif d’une loi moins favorable.

Les conséquences pécuniaires de la résiliation du bail

La résiliation du bail entraîne l’obligation de libérer les lieux et engendre des conséquences financières distinctes. Le juge rappelle d’abord le principe de l’indemnité d’occupation due après la fin du bail. Selon l’article 1730 du Code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. Cette indemnité, de nature mixte, est la contrepartie de l’occupation illégitime du bien. En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 1er avril 2025, le locataire est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Le juge fixe donc une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale à la somme de 716,51 euros par mois. Cette solution est conforme à la jurisprudence établie. « A compter du 1er octobre 2020, date non contestée de résiliation du bail après congé délivré, tout occupant des lieux est devenu occupant sans droit ni titre jusqu’à la remise des clés du logement ou de leur expulsion. » (Cour d’appel de Paris, le 27 mai 2025, n°22/20833). Par ailleurs, le juge statue sur la demande en paiement de l’arriéré locatif. Il rappelle l’interdiction pour le bailleur de facturer certains frais de recouvrement. Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du Code de procédure civile. En conséquence, le juge soustrait du décompte les frais de commandement de payer et les frais de poursuite. Seul l’arriéré strict de loyers, charges et indemnités d’occupation est condamné. Cette analyse protège le locataire contre les clauses abusives et garantit la licéité des sommes réclamées.