Tribunal judiciaire de Albi, le 9 mai 2025, n°25/00157

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, par jugement du 9 mai 2025, examine une demande en paiement de charges. Le syndicat des copropriétaires agit sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. La mise en demeure adressée au copropriétaire défaillant réclame le paiement d’une somme globale. Le juge déclare la demande irrecevable pour non-respect des conditions légales de la mise en demeure. Il condamne également le syndicat aux dépens et rejette sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exigence d’une mise en demeure précise et limitée

La procédure de l’article 19-2 impose une mise en demeure préalable strictement encadrée. Cet acte doit exclusivement viser le recouvrement d’une provision due au titre du budget en cours. La jurisprudence rappelle que « la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées » (3ème Civ., avis, 12 décembre 2024, n° 24-70.007). Elle exclut donc formellement la présentation d’un montant global. Cette exigence protège le copropriétaire d’une demande prématurée et confuse.

En l’espèce, la lettre du 6 février 2025 ne satisfait pas à ces impératifs. Elle réclame le paiement d’une somme forfaitaire de 6 513,75 euros. Le juge constate que « cette mise en demeure ne met pas en demeure la SCI MARINE de régler des provisions, mais l’ensemble d’un arriéré global de charges ». Cette assimilation entre provision et arriéré vicie l’intégralité de la démarche. La portée de cette analyse est confirmée par une jurisprudence constante sur ce point.

Les conséquences d’une mise en demeure irrégulière

Le non-respect des conditions légales entraîne une irrecevabilité de plein droit. La mise en demeure est un acte introductif d’instance à part entière. Son irrégularité prive le syndicat de son droit d’agir dans le cadre de cette procédure dérogatoire. Le juge rappelle que « si ces conditions ne sont pas remplies, la mise en demeure […] est irrégulière et entraîne l’irrecevabilité de la demande pour défaut du droit d’agir ». Cette sanction procédurale est automatique et sans appel.

L’analyse de la décision révèle d’autres vices substantiels dans la formalité. La lettre « ne rappelle pas le texte de l’article 19-2 susvisé et aucun relevé de compte n’est annexé ». Plus fondamentalement, elle inclut des éléments qui ne sont pas encore exigibles. Le juge souligne que « la mise en demeure ne peut inclure les provisions non encore échues puisque […] celles-ci ne sont pas encore exigibles à la date de son établissement ». Cette confusion des créances empêche toute régularisation a posteriori. La solution adoptée rejoint celle du Tribunal judiciaire de Paris, pour qui une mise en demeure réclamant « l’intégralité de l’arriéré de charges et non une provision » est irrecevable (Tribunal judiciaire de Paris, le 20 juin 2024, n°23/11243). Elle est également conforme à la position du Tribunal judiciaire de Marseille face à une demande mixte (Tribunal judiciaire de Marseille, le 9 mai 2025, n°25/00803). Cette décision renforce ainsi la sécurité juridique des copropriétaires défaillants. Elle rappelle avec fermeté le caractère exceptionnel et conditionnel de la procédure accélérée au fond.