Tribunal judiciaire de Alès, le 4 septembre 2025, n°25/00282

Le tribunal judiciaire, statuant en référé le 4 septembre 2025, examine une demande en constatation d’acquisition d’une clause résolutoire et en expulsion. Le bailleur sollicite la résolution du bail pour défaut de paiement des loyers par le locataire. Le juge accueille la demande après avoir préalablement requalifié le contrat en bail commercial et constaté l’acquisition de la clause.

La requalification automatique du bail dérogatoire
Le mécanisme légal de transformation opère de plein droit. L’article L.145-5 du code de commerce prévoit l’application du statut commercial après le maintien du preneur dans les lieux. La jurisprudence constante confirme ce caractère automatique sans nécessiter d’action judiciaire spécifique. « La requalification du bail dérogatoire en bail commercial intervient de plein droit, sans nécessité d’action judiciaire » (Motifs). Cette solution protège le preneur en lui assurant la stabilité du statut commercial après trois ans.

L’imprescriptibilité de l’action en constatation renforce cette sécurité. Le juge distingue l’action en requalification, prescrite par deux ans, de l’action en constatation. « Cette dernière action étant imprescriptible » (Motifs). La portée est majeure car elle permet au locataire de se prévaloir à tout moment de ses droits. Le maintien dans les lieux avec l’acceptation du bailleur suffit à faire naître ce bail statutaire.

L’acquisition de la clause résolutoire et ses effets
Le formalisme strict du commandement conditionne l’effet résolutoire. L’article L.145-41 du code de commerce exige un commandement demeuré infructueux pendant un mois. Le juge vérifie scrupuleusement que les actes délivrés respectent ces conditions légales. « Les deux commandements de payer étant restés infructueux il convient de constater que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées » (Motifs). Cette rigueur protège le locataire contre une résiliation trop brutale.

Les conséquences de l’acquisition sont immédiates et entraînent l’expulsion. La clause résolutoire une fois acquise résilie le bail de plein droit. Le juge ordonne l’expulsion des lieux en cas de non-restitution volontaire. « Le contrat de bail commercial se trouve résilié de plein droit emportant toutes conséquences de droit » (Motifs). La solution est sévère mais conforme au mécanisme contractuel accepté par les parties.

La mise en œuvre des mesures d’exécution et provisions
Le juge organise les modalités pratiques de l’expulsion et du sort des biens. Il applique les articles du code des procédures civiles d’exécution sur la séquestration des meubles. La carence du locataire justifie la mise en place de ces mesures conservatoires. « La carence de Monsieur [O] et la SARL MAISON MEVLANA laisse supposer qu’ils n’ont pas d’opposition » (Motifs). Cette gestion pragmatique vise à assurer une exécution effective de la décision.

L’octroi de provisions est justifié par l’absence de contestation sérieuse. Le juge accorde une provision sur les loyers impayés et fixe une indemnité d’occupation. « L’obligation du locataire de payer la somme de 5.600 euros […] n’est pas sérieusement contestable » (Motifs). Cette indemnité, égale au loyer, court jusqu’à la libération effective des lieux. Le référé permet ainsi une protection immédiate des intérêts du bailleur.