Tribunal judiciaire de Alès, le 9 mai 2025, n°25/00161

Le tribunal judiciaire d’Alès, statuant en référé le 9 mai 2025, est saisi d’un litige locatif commercial. La preneuse sollicite la restitution de son dépôt de garantie, retenu par la bailleuse qui invoque des dégradations. Le juge des référés se déclare incompétent en présence de contestations sérieuses et renvoie les parties devant le juge du fond.

La complexité probatoire interdit une appréciation sommaire

L’impossibilité de comparer objectivement les états des lieux. L’absence d’état des lieux d’entrée détaillé et photographique prive le juge d’un élément de référence essentiel. Deux procès-verbaux de sortie divergents, établis par des commissaires de justice différents, accentuent cette incertitude. « Il n’est possible pour le juge des référés de comparer en toute objectivité l’état des lieux d’entrée et de sortie. » (Motifs) Cette carence empêche toute évidence quant à la dégradation imputable au preneur. La jurisprudence rappelle que l’absence d’état des lieux d’entrée peut être préjudiciable à la partie qui en demande la production. La situation illustre la nécessité d’un document initial exhaustif pour tout litige ultérieur.

L’insuffisance des justificatifs produits pour établir le préjudice. La bailleuse produit des devis pour étayer son préjudice, sans factures exécutées ni détails sur la corrélation avec les désordres constatés. Des travaux importants ont par ailleurs été réalisés par la preneuse avant la sortie, compliquant l’appréciation. « Il n’est possible pour le juge des référés, en sa qualité de juge de l’évidence, d’apprécier la réalité des travaux nécessaires. » (Motifs) La demande de provision échoue donc sur le défaut de preuve de l’existence et du montant du préjudice. Comme le souligne une jurisprudence, la présentation d’un simple devis, en dehors de toute facture, peut être insuffisante pour justifier une retenue.

La qualification contractuelle écarte la compétence du référé

La clause pénale soumise à une contestation sérieuse sur son existence. Le bail stipule que le dépôt de garantie est acquis à la bailleuse à titre de clause pénale en cas d’inexécution. Le juge estime que cette qualification soulève une difficulté d’interprétation substantielle. « Le juge des référés n’a pas le pouvoir pour statuer sur l’existence ainsi que sur le contenu d’une telle clause. » (Motifs) Cette question, relevant de l’interprétation contractuelle, nécessite une instruction approfondie réservée au fond. La décision rappelle ainsi les limites strictes de l’article 834 du code de procédure civile en matière de clauses complexes.

L’étendue des obligations de réparation nécessite une analyse au fond. Le bail impose au preneur une obligation très large de réparation et d’entretien, dépassant le cadre légal. Déterminer si les désordres relèvent de cette obligation ou de la vétusté normale exige un examen approfondi des pièces. La coexistence de deux états des lieux de sortie et de travaux réalisés par le preneur crée un débat sérieux. Le juge des référés, saisi sur le fondement de l’évidence, ne peut trancher ce différend technique et contractuel. La solution protège le principe du contradictoire et la nécessité d’une instruction complète pour des litiges de cette nature.