Le tribunal judiciaire d’Alès, statuant en la chambre des référés, rend une ordonnance le neuf octobre deux mille vingt-cinq. L’acquéreur d’un bien immobilier sollicite une expertise judiciaire en invoquant des vices cachés, à savoir des désordres d’humidité et une toiture défectueuse. Le vendeur oppose l’existence de clauses d’exonération de garantie dans l’acte authentique. Le juge des référés, saisi sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, rejette la demande d’expertise et condamne l’acquéreur aux dépens et à des frais irrépétibles.
La caractérisation insuffisante du vice caché justifie le rejet de la mesure d’instruction
L’exigence d’un motif légitime et d’un litige suffisamment caractérisé encadre la mesure d’expertise. Le juge rappelle que la mesure d’expertise doit reposer cumulativement sur un litige potentiel à objet et fondement suffisamment caractérisé, une prétention non manifestement vouée à l’échec, la pertinence des faits et l’utilité de la preuve. En l’espèce, l’acquéreur fonde sa demande sur la constatation postérieure à la vente d’humidité et sur un devis préconisant le remplacement de la toiture. Le juge estime cependant que les seuls éléments versés au débat en soutien de ses prétentions sont l’acte authentique de vente, le devis établi par la société GD PRO RENOV en date du 19 novembre 2024 ainsi que son livret de famille. Il en déduit l’absence de preuve du lien de causalité entre les désordres allégués et un vice antérieur à la vente. Le lien de causalité entre l’existence d’un vice caché lors de la vente, l’humidité, les moisissures ainsi que la nécessité de procéder à la réfection de la toiture n’est pas établi. Cette solution rappelle que la demande d’expertise en référé ne dispense pas le demandeur de verser des éléments préalables crédibilisant son allégation. La charge de la preuve initiale lui incombe pour démontrer la vraisemblance du vice caché.
L’analyse des clauses contractuelles révèle leur portée limitée face à la mauvaise foi présumée
La présence de clauses d’exonération ne fait pas obstacle à l’examen de la connaissance des vices par le vendeur. L’acte notarié comporte une clause intitulée « EXISTENCE DE TRAVAUX » qui disposait que le vendeur est averti que celui qui a réalisé un ouvrage est réputé en connaître les vices et doit être assimilé à un sachant. Une autre clause, intitulée « ETAT DU BIEN », prévoit une exonération de garantie pour les vices cachés, sauf si le vendeur a la qualité de professionnel ou si les vices lui étaient connus. Le juge ne se prononce pas explicitement sur l’efficacité de ces clauses, la demande étant rejetée pour défaut de preuve. Toutefois, la simple invocation de la vente en l’état par le défendeur n’a pas suffi à écarter d’emblée la demande. Cette approche rejoint la jurisprudence selon laquelle une clause d’exonération de la garantie des vices cachés est toutefois inopérante lorsqu’il est établi que le vendeur avait connaissance des vices. (Cour d’appel de Rennes, le 4 novembre 2025, n°22/02980) Elle confirme également que le vendeur ayant réalisé lui-même des travaux est placé dans une situation particulière. La solution souligne que la qualification de vendeur de mauvaise foi, évoquée par la clause des travaux, peut neutraliser les clauses limitatives de garantie.
La décision illustre la rigueur probatoire exigée en référé pour ordonner une expertise judiciaire. Elle rappelle que l’article 145 du code de procédure civile ne constitue pas un droit automatique à la preuve mais suppose une démonstration minimale de la vraisemblance du litige. La portée de l’ordonnance réside dans le refus de diligenter une mesure d’instruction fondée sur des allégations considérées comme hypothétiques en l’absence de constat ou de rapport technique préalable. Concernant les clauses contractuelles, le juge laisse en suspens leur efficacité tout en relevant les dispositions qui présument la connaissance des vices par le vendeur artisan de lui-même. Cette mention préserve la voie d’une action au fond, où la preuve de la mauvaise foi pourrait être rapportée. Enfin, la condamnation aux dépens et aux frais irrépétibles sanctionne l’échec d’une demande jugée prématurée et insuffisamment étayée, conformément aux principes généraux de la procédure.
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