Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire le 30 juin 2025, examine une demande en constatation de résiliation de bail pour défaut de paiement et d’assurance. Le bailleur, ayant satisfait aux formalités préalables, sollicite également le paiement des loyers impayés. Le juge accueille l’ensemble des demandes principales et ordonne l’expulsion de la locataire, tout en rappelant les limites de la condamnation pécuniaire.
La régularité procédurale comme condition préalable à l’examen du fond
Le juge vérifie scrupuleusement le respect des formalités protectrices imposées au bailleur. La notification de l’assignation au préfet six semaines avant l’audience est une condition de recevabilité impérative. La saisine préalable de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est également exigée pour les bailleurs personnes physiques. Ces vérifications préalables assurent un équilibre entre les droits des parties dans un contentieux inégal. La régularité de la procédure conditionne ainsi la suite légitime des demandes sur le fond.
La double cause de résiliation justifiée par une créance certaine et un défaut d’assurance
Le juge constate la résiliation du bail pour deux motifs cumulatifs et parfaitement établis. Le défaut de paiement des loyers est caractérisé par une preuve documentaire complète, rendant la créance certaine, liquide et exigible. « il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er octobre 2023, du commandement de payer délivré le 9 avril 2025 et du décompte de la créance actualisé au 31 août 2025 que [le bailleur] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés. » (Motifs) Le défaut d’assurance, sanctionné par une clause résolutoire, est également acquis après un commandement demeuré infructueux. Cette application stricte consacre l’effectivité des clauses contractuelles protectrices du patrimoine bailleur.
La portée limitée de la condamnation pécuniaire et les suites de la résiliation
La décision opère une distinction nette entre les sommes recouvrables et les frais exclus. Le juge condamne au paiement des loyers impayés et des indemnités d’occupation futures. Il rappelle cependant l’interdiction de mettre à la charge du locataire les frais de recouvrement contentieux. « toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile » est réputée non écrite (Motifs). Les suites pratiques sont précisément organisées, avec l’expulsion, la gestion des meubles et le versement d’une indemnité forfaitaire pour frais irrépétibles.
Cette décision illustre la rigueur procédurale exigée en matière d’expulsion locative. Elle confirme que la preuve d’une créance certaine est indispensable pour obtenir gain de cause. L’application du formalisme de la clause résolutoire pour défaut d’assurance est strictement contrôlée, comme le rappelle une jurisprudence récente. « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut d’assurance produit effet un mois après un commandement demeuré infructueux » (Tribunal judiciaire de Bonneville, le 1 octobre 2025, n°25/01031). Enfin, le juge rappelle les limites financières de la condamnation, protégeant le locataire contre des clauses abusives.
