Tribunal judiciaire de Angers, le 13 février 2025, n°25/00361

Le tribunal judiciaire d’Angers, statuant en référé le 13 février 2025, examine une demande de constatation de résiliation de bail et d’expulsion. Le bailleur invoque l’acquisition d’une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Le juge des référés, saisi en l’absence de comparution du locataire, statue sur la régularité et le bien-fondé de la demande. Il constate la résiliation de plein droit du bail et ordonne l’expulsion de l’occupant, tout en accordant des provisions au créancier.

La compétence du juge des référés pour constater une résiliation de plein droit

Le juge précise les conditions d’intervention du référé hors urgence. Le texte rappelle que le président peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse. L’ordonnance applique ce principe à la constatation d’une résolution contractuelle. Elle affirme que « le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence au sens des dispositions sus-visées pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail dès lors qu’il n’existe aucune contestation sérieuse » (Motifs, I). Cette solution aligne la jurisprudence angevine sur une position déjà exprimée, confirmant une approche pragmatique du référé. La valeur de cette analyse réside dans la sécurisation des procédures pour les bailleurs face à un défendeur défaillant. Elle permet une réaction juridique rapide sans exiger la démonstration d’une urgence parfois difficile à caractériser en matière de dettes anciennes.

La charge de la preuve incombe intégralement au demandeur en l’absence de défense. Le juge souligne qu’il « revient au bailleur qui sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire de rapporter la preuve de sa créance » (Motifs, I). En l’espèce, la régularité du commandement de payer et le décompte des sommes impayées sont établis par les pièces. Le défaut de comparution et l’absence de tout élément de défense permettent au juge de tirer les conséquences de la carence. La portée de ce raisonnement est essentielle pour garantir le contradictoire malgré une procédure par défaut. Elle rappelle que l’absence de contestation sérieuse ne dispense pas le demandeur de son obligation probatoire initiale, préservant ainsi les droits de la défense.

La qualification du trouble manifestement illicite justifiant l’expulsion

Le maintien dans les lieux après résiliation constitue un trouble illicite. Le juge fonde son pouvoir d’injonction sur l’article 835 du code de procédure civile. Il énonce que « le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite » (Motifs, II). Cette qualification est immédiate dès la constatation de la résiliation de plein droit. La décision rejoint ainsi une jurisprudence constante sur la nature de l’occupation sans titre. Cette approche facilite grandement la procédure d’expulsion en référé en écartant la nécessité de démontrer un dommage imminent distinct. Elle offre au bailleur un recours efficace pour recouvrer la jouissance de son bien.

La décision opère une distinction nette entre loyers et indemnité d’occupation. Après la résiliation, le juge rappelle le principe selon lequel « à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers, mais d’une indemnité d’occupation » (Motifs, III). Cette indemnité, fixée à due concurrence du dernier loyer mensuel, est accordée à titre de provision. La solution assure une indemnisation équitable du bailleur privé de son bien. Elle clarifie le régime financier de l’occupation post-résiliation et évite toute confusion entre créances nées du contrat et celles issues d’une situation de fait. La portée est pratique, fournissant un critère simple de calcul en l’absence de stipulation contractuelle.