Le tribunal judiciaire, statuant en matière de contentieux de la protection, rend une décision le 13 mai 2025. Un bailleur public engage une action en résiliation de bail pour impayés de loyers. La procédure est engagée après un commandement de payer délivré en janvier 2025. Le juge examine la recevabilité de la demande et le bien-fondé des conclusions. Il applique le droit commun des clauses résolutoires et les nouvelles règles procédurales. La solution retenue constate la résiliation du bail mais en suspend les effets sous conditions. Elle ordonne également le paiement échelonné de la dette locative.
L’encadrement procédural renforcé de la résiliation pour impayés
La saisine préalable de la commission de prévention est une condition de recevabilité. Le législateur impose un formalisme strict aux bailleurs personnes morales. Ils ne peuvent assigner avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant saisine de la Commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée dès lors que persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement. Le juge vérifie scrupuleusement le respect de cette obligation préalable. Il constate que le bailleur a saisi la commission par courrier recommandé. La notification de l’assignation à la préfecture est également exigée. Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture par la voie électronique le 13 mars 2025. Ce double formalisme vise à garantir une intervention des services sociaux. Il permet une tentative de médiation avant toute action judiciaire. La portée de cette règle est d’ordre public et conditionne l’accès au juge.
L’application dans le temps de la réforme du délai de grâce
Le juge détermine la loi applicable au délai précédant la résiliation de plein droit. La loi du 27 juillet 2023 a réduit ce délai de deux mois à six semaines. Le bail litigieux contient une clause résolutoire prévoyant un délai de deux mois. La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil. Dès lors, son article 10 ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours. Le juge rappelle le principe de non-rétroactivité de la loi nouvelle. Les contrats en cours demeurent régis par les stipulations des parties. Ils sont encadrés par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. En l’espèce, le bail a été conclu avant l’entrée en vigueur de la réforme. Le commandement de payer visait un délai de régularisation de deux mois. Le juge en déduit que l’ancien droit reste applicable. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 7 Mars 2025. Cette solution préserve la sécurité juridique et les droits acquis des parties.
La modulation judiciaire des effets de la clause résolutoire
Le juge use de son pouvoir d’aménager les conséquences de l’inexécution. Il peut accorder des délais de paiement au locataire sous conditions. Le locataire doit être en situation de régler sa dette et avoir repris le paiement du loyer courant. En l’espèce, le locataire a repris le paiement des loyers courants avant l’audience. Il propose un échéancier de trente euros par mois accepté par le bailleur. Le juge estime cette proposition adaptée à la situation. Il octroie donc des délais de paiement sur le fondement légal. Conformément aux dispositions de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989 modifié, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Cette faculté témoigne de la fonction sociale du contrat de bail. Elle cherche à éviter l’expulsion lorsque le rattrapage de la dette est possible. Le juge opère ainsi une conciliation entre les intérêts patrimoniaux du bailleur et la protection du logement.
La suspension conditionnelle de la résiliation déjà acquise
Le dispositif légal permet de neutraliser rétroactivement la clause résolutoire. Cette suspension est une mesure exceptionnelle au service du maintien dans les lieux. Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés. Le juge suspend donc les effets de la clause résolutoire déjà constatée. Cette suspension prend fin dès le premier impayé de l’échéancier. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai fixé, la clause est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Le juge précise les conséquences d’un défaut de paiement. La totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible. L’expulsion pourra alors être poursuivie avec l’assistance de la force publique. Ce mécanisme crée un sursis à exécution incitant au paiement. Il donne une dernière chance au locataire de conserver son logement. La portée de cette décision est à la fois préventive et curative. Elle assure l’exécution forcée tout en favorisant le apurement amiable de la dette.
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