Tribunal judiciaire de Angers, le 16 janvier 2025, n°25/00419

Le juge des contentieux de la protection a rendu une décision le 16 janvier 2025. Un bailleur public a engagé une action en constatation de résiliation de bail pour impayés. La juridiction a examiné la recevabilité de la demande et le bien-fondé des prétentions. Elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire tout en accordant des délais de paiement. La solution suspend les effets de la résiliation sous condition d’un apurement échelonné de la dette.

La régularité procédurale de la demande en résiliation

Le respect des conditions préalables à l’action en justice. Le législateur a instauré pour les bailleurs personnes morales une obligation de saisine préalable d’une commission. « Les bailleurs, personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents ou alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant saisine de la Commission » (Motifs de la décision). Cette formalité substantielle vise à favoriser une solution amiable avant toute procédure contentieuse. La décision précise que cette saisine est réputée constituée dès lors qu’une situation d’impayés a été signalée aux organismes payeurs des aides au logement. Le bailleur a justifié du respect de ce délai par la production d’un courrier recommandé, rendant son action recevable.

La notification préalable de l’assignation à l’autorité administrative. Une réforme récente a ajouté une nouvelle condition de forme pour l’introduction de l’instance. Le bailleur doit notifier une copie de l’assignation à la préfecture du département. Cette notification doit intervenir « plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée » (Motifs de la décision). La production d’un justificatif de cette transmission par voie électronique a permis à la juridiction de valider la régularité de la procédure. Ces exigences cumulatives illustrent le contrôle strict encadrant les actions des bailleurs sociaux pour préserver le droit au logement.

L’appréciation du bien-fondé et l’aménagement des conséquences

La constatation de l’acquisition de la clause résolutoire selon le droit ancien. Le juge a dû trancher la question de l’application dans le temps de la loi du 27 juillet 2023. Cette loi a réduit à six semaines le délai après commandement pour que la clause résolutoire produise effet. Le bail en cause, conclu avant la réforme, prévoyait un délai contractuel de deux mois. « La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir » (Motifs de la décision). En l’absence de rétroactivité expresse, le juge a appliqué la loi ancienne et le contrat. Le commandement de payer étant resté infructueux pendant plus de deux mois, la condition résolutoire était acquise à une date certaine.

L’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la résiliation. Malgré la constatation de l’acquisition de la clause, le juge a utilisé le pouvoir d’aménagement que lui confère la loi. « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, […] accorder des délais de paiement dans la limite de trois années » (Motifs de la décision). Cette faculté est subordonnée à la reprise du paiement du loyer courant et à une situation permettant le règlement de la dette. Les locataires ayant repris les paiements et proposé un échéancier accepté par le bailleur, les conditions étaient remplies. « Les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant le cours des délais de paiement ainsi accordés » (Motifs de la décision). Cette solution concilie le droit du créancier au recouvrement et la protection du locataire contre l’expulsion.