Tribunal judiciaire de Angers, le 19 mai 2025, n°25/00373

Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort, a rendu une décision le 19 mai 2025. Un bailleur public a engagé une action en résiliation de bail pour impayés contre son locataire. La juridiction a examiné la recevabilité de la demande et le bien-fondé des conclusions. Elle a constaté la résiliation du bail, ordonné l’expulsion et condamné le locataire au paiement des sommes dues.

La régularité procédurale de la demande en résiliation

La saisine préalable de la commission dédiée constitue une condition de recevabilité impérative. Conformément à l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur public ne peut assigner son locataire qu’après un délai de deux mois suivant la saisine de la Commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives. Cette formalité est exigée pour les demandes fondées sur les impayés de loyer. La décision rappelle que « cette saisine est réputée constituée dès lors que persiste une situation d’impayés préalablement signalée » (Motifs de la décision). Le bailleur a justifié de cette saisine par courrier recommandé, rendant son action recevable. Cette analyse confirme une application stricte des conditions de forme destinées à favoriser le maintien dans les lieux. Elle souligne l’importance du respect des voies de recours amiable avant toute saisine judiciaire pour impayés.

La notification de l’assignation à l’autorité préfectorale est également une formalité substantielle. L’article 24-III de la même loi impose qu’une copie de l’assignation soit notifiée à la préfecture par voie électronique plus de six semaines avant l’audience. Le bailleur a procédé à cette notification en temps utile, respectant ainsi la procédure issue de la loi du 27 juillet 2023. Ce formalisme assure une information des services de l’État susceptibles d’intervenir pour prévenir l’expulsion. La décision valide ainsi la parfaite régularité de la procédure introduite par le bailleur, écartant tout vice de forme.

L’appréciation du délai de la clause résolutoire et son effet

La détermination du délai applicable au commandement de payer est une question centrale. Le bail contenait une clause résolutoire prévoyant son effet deux mois après un commandement resté infructueux. La loi du 27 juillet 2023 a réduit ce délai légal à six semaines. La juridiction a dû déterminer la loi applicable au commandement délivré en avril 2024. Elle a jugé que « la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir » (Motifs de la décision). Le principe de non-rétroactivité de la loi nouvelle a donc été strictement appliqué. Le délai de deux mois stipulé au contrat, conforme à la loi ancienne, demeurait applicable. Cette solution préserve la sécurité juridique et les droits acquis des parties au contrat.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont dès lors réunies. Le locataire n’ayant pas apuré sa dette dans le délai de deux mois suivant le commandement, la clause a produit son effet de plein droit à l’expiration de ce délai. La résiliation du bail est ainsi constatée rétroactivement à cette date. Le locataire devient alors occupant sans droit ni titre, justifiant la condamnation à une indemnité d’occupation. La décision écarte enfin l’octroi de délais de paiement, le locataire n’ayant pas repris le paiement des loyers courants. Cette application rigoureuse consacre l’effet automatique de la clause résolutoire dès lors que ses conditions contractuelles et légales sont satisfaites.