Tribunal judiciaire de Angers, le 19 mai 2025, n°25/00525

Le tribunal judiciaire, statuant en matière de contentieux de la protection, a rendu une décision le 19 mai 2025. Un organisme public du logement a engagé une action en résiliation de bail pour impayés de loyers. La juridiction a examiné la recevabilité de la demande et le bien-fondé des conclusions. Elle a déclaré l’action recevable et a constaté la résiliation du bail tout en accordant des délais de paiement. Cette solution illustre l’articulation complexe entre la protection du locataire et les droits du bailleur.

La régularité procédurale de la demande en résiliation

Le respect des conditions préalables à l’assignation est strictement encadré. La loi impose au bailleur de saisir la commission de prévention des expulsions avant toute action. « Cette saisine est réputée constituée dès lors que persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement » (Motifs de la décision). La décision valide ainsi une saisine par courrier recommandé, confirmant la flexibilité des modalités de saisine. Elle rappelle également l’obligation de notification de l’assignation au préfet six semaines avant l’audience. Cette double condition garantit une intervention sociale préalable tout en sécurisant la procédure pour le bailleur.

L’application temporelle des nouvelles règles sur la clause résolutoire

Le juge a dû trancher le conflit entre l’ancien et le nouveau droit concernant le délai de la clause. Le bail contenait une clause prévoyant une résiliation deux mois après un commandement de payer infructueux. La loi du 27 juillet 2023 a réduit ce délai à six semaines. Le juge a refusé d’appliquer rétroactivement la nouvelle loi aux contrats en cours. « La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir » (Motifs de la décision). La solution préserve ainsi la sécurité juridique et les droits acquis des parties au contrat. Elle s’oppose à une interprétation immédiate de la réforme, contrairement à une autre jurisprudence. « Or, le contrat ayant été reconduit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification » (Tribunal judiciaire de Bobigny, le 6 novembre 2025, n°25/02444). La portée de la décision commentée est donc de fixer le point de départ de la réforme au renouvellement du contrat.

L’aménagement judiciaire des conséquences de la résiliation

Le juge use de son pouvoir d’octroyer des délais de paiement pour suspendre l’expulsion. La loi autorise cette mesure si le locataire a repris le paiement du loyer courant. « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement » (Motifs de la décision). En l’espèce, une proposition de mensualisation acceptée par les deux parties a été homologuée. Cette conciliation permet d’éviter une expulsion tout en garantissant le recouvrement de la créance. Le juge organise un dispositif incitatif et sécurisé pour l’apurement de la dette.

La suspension conditionnelle des effets de la clause résolutoire

L’octroi de délais de paiement entraîne la suspension temporaire de la résiliation déjà acquise. « Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge » (Motifs de la décision). Cette suspension est réversible et cesse au premier manquement à l’échéancier. Le juge prévoit alors la reprise des effets de la clause et l’expulsion accélérée. Ce mécanisme place le locataire dans une situation probatoire où son comportement futur détermine son maintien dans les lieux. La valeur de cette mesure est de transformer une résiliation définitive en une simple menace, incitant au paiement. Elle illustre la fonction sociale du juge du contentieux de la protection, cherchant à préserver le logement.