Tribunal judiciaire de Angers, le 20 mai 2025, n°25/00360

Le juge des contentieux de la protection, statuant par décision du 20 mai 2025, examine une demande en résiliation de bail pour impayés formulée par un office public de l’habitat. La juridiction se prononce sur la recevabilité de l’action, le bien-fondé des demandes et une requête en délais de paiement. Elle constate la résiliation du bail mais en suspend les effets sous conditions, accordant des délais de paiement aux locataires.

La régularité procédurale de la demande en résiliation

La saisine préalable de la commission dédiée constitue une condition de recevabilité impérative. Conformément à l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, cette formalité s’impose aux bailleurs personnes morales sous peine d’irrecevabilité de la demande. Le législateur a prévu une modalité de saisine simplifiée en cas d’impayés persistants. « Cette saisine est réputée constituée dès lors que persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement » (Motifs de la décision). Le bailleur justifie ici avoir signalé la situation à la caisse compétente en septembre 2022, validant la recevabilité. Cette analyse confirme une jurisprudence antérieure qui excluait cette formalité pour les demandes non fondées sur les impayés. « Il se déduit de ces constations que la saisine préalable de la CAPEX n’était pas nécessaire au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 à défaut de demande de résiliation fondée sur le non-paiement des loyers » (Cour d’appel de Versailles, le 7 février 2023, n°21/07319). La notification de l’assignation à la préfecture dans les délais légaux achève de régulariser la procédure engagée.

L’application temporelle du nouveau délai de résiliation de plein droit

Le juge opère une distinction cruciale entre les baux conclus avant et après la réforme. La loi du 27 juillet 2023 a modifié le régime des clauses résolutoires en réduisant le délai après commandement. « L’article 24-I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 modifié […] dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit […] ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (Motifs de la décision). Le bail litigieux, conclu en 2008, stipulait quant à lui un délai de deux mois. Le juge écarte l’application immédiate de la nouvelle loi aux contrats en cours. « La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir » (Motifs de la décision). Le principe de non-rétroactivité de la loi nouvelle prévaut ainsi, protégeant les attentes légitimes des parties. La clause résolutoire a donc pu jouer après l’expiration du délai contractuel de deux mois, acquis en janvier 2025. Cette solution préserve la sécurité juridique des relations contractuelles établies.

La suspension conditionnelle des effets de la résiliation prononcée

Le juge use de son pouvoir d’aménagement pour concilier le droit du créancier et la protection du débiteur. Constatant l’acquisition de la clause résolutoire, il prononce néanmoins la suspension de ses effets. Cette mesure exceptionnelle est subordonnée à des conditions strictes définies par la loi. « Le juge peut, à la demande du locataire, […] à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement » (Motifs de la décision). Les locataires ayant repris le paiement des loyers courants et proposé un échéancier accepté, le juge accorde des délais. La suspension est donc accordée mais son maintien est fragile. « Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge » (Motifs de la décision). Le dispositif instaure un équilibre incitatif, conditionnant le maintien dans les lieux au strict respect du plan de paiement.

La portée pratique d’une décision à double visage

Cette décision illustre la recherche d’une solution équilibrée dans les contentieux locatifs complexes. Elle rappelle avec fermeté les obligations du locataire et les droits du bailleur en validant la résiliation. Simultanément, elle offre une ultime chance aux occupants par la suspension conditionnelle. La menace d’expulsion avec le concours de la force publique demeure immédiatement exécutoire en cas de défaillance. L’exécution provisoire de droit renforce cette efficacité, empêchant tout délai dilatoire. Le juge statue ainsi en protecteur des intérêts en présence, garantissant au créancier le recouvrement de sa créance. Il préserve aussi la possibilité pour les locataires de conserver leur logement s’ils respectent scrupuleusement leurs engagements. Cette articulation entre fermeté sur le principe et souplesse dans l’exécution caractérise la justice du contentieux de la protection.