Tribunal judiciaire de Angers, le 20 mai 2025, n°25/00483

Le juge des contentieux de la protection, statuant par décision réputée contradictoire, a rendu son jugement le 20 mai 2025. Un bailleur public a engagé une action en constatation de résiliation de bail et en expulsion pour impayés de loyers contre son locataire, qui n’a pas comparu. Le juge a d’abord examiné la recevabilité de la demande au regard des formalités préalables obligatoires. Il s’est ensuite prononcé sur le bien-fondé de l’action, ce qui a nécessité de déterminer le délai de régularisation applicable à la clause résolutoire du contrat. Le tribunal a déclaré la demande recevable et bien fondée, constatant la résiliation du bail et ordonnant l’expulsion du locataire ainsi que le paiement des sommes dues.

La vérification stricte des conditions de recevabilité de l’action

Le respect des formalités préalables à l’assignation constitue une condition essentielle de recevabilité. Le législateur a en effet instauré un filtrage des procédures d’expulsion pour impayés. Le juge rappelle ainsi que l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 impose une saisine préalable de la commission compétente. Cette saisine est réputée constituée dès lors que persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement. Le bailleur a justifié du signalement effectué auprès de la caisse d’allocations familiales, satisfaisant à cette obligation. Par ailleurs, la loi impose une notification de l’assignation à l’autorité préfectorale. Le juge vérifie que cette notification a bien été effectuée plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24-III de la loi modifiée. Le strict respect de ces formalités procédurales, contrôlé d’office, conditionne l’accès au juge et garantit la protection du locataire.

La détermination du délai contractuel de régularisation applicable

Le cœur du litige réside dans l’application temporelle de la réforme opérée par la loi du 27 juillet 2023. Cette loi a réduit le délai minimal de régularisation après commandement de deux mois à six semaines. Le bail litigieux, conclu antérieurement, stipulait un délai de deux mois. Le juge écarte l’application immédiate de la nouvelle loi au contrat en cours. Il fonde sa solution sur le principe de non-rétroactivité de la loi énoncé à l’article 2 du code civil. « La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. » (Motifs de la décision). Ainsi, le délai contractuel de deux mois demeure applicable. Cette solution rejoint une jurisprudence constante sur ce point. « Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. » (Tribunal judiciaire de Paris, le 18 mars 2025, n°24/07921). Le juge vérifie ensuite que ce délai de deux mois a bien été observé par le bailleur avant de saisir le juge.

La portée de la décision en matière de sécurité juridique contractuelle

Cette décision affirme avec force le principe de non-rétroactivité de la loi en matière contractuelle. Elle protège ainsi la sécurité des conventions en cours. La réforme, bien que d’ordre public, ne peut remettre en cause les délais convenus sous l’empire de l’ancien droit. « Son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal […] ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours […] et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction. » (Motifs de la décision). Cette analyse préserve l’économie du contrat initial et les attentes légitimes des parties. Elle évite une insécurité juridique qui naîtrait d’une modification rétroactive des conditions de résiliation. Une autre jurisprudence avait déjà retenu cette solution. « Les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. » (Tribunal judiciaire, le 14 janvier 2025, n°24/00311). Le juge sanctionne donc le manquement du locataire au regard des seules stipulations contractuelles qui lui étaient applicables.

Les conséquences pratiques de la résiliation de plein droit

La constatation judiciaire de la résiliation produit des effets immédiats et substantiels. Dès l’acquisition de la clause, le locataire devient un occupant sans droit ni titre. Le juge en déduit la légitimité de l’expulsion, ordonnée avec le concours de la force publique si nécessaire. Il condamne également l’occupant au paiement d’une indemnité d’occupation, fixée au montant du loyer, jusqu’à la libération des lieux. Cette condamnation vise à compenser la privation de jouissance subie par le propriétaire. Parallèlement, le juge liquide la créance certaine de loyers et charges impayés, dont le bailleur apporte la preuve par un décompte détaillé. L’absence de contestation par le locataire défaillant permet au juge de faire droit à ces demandes. Enfin, le juge rappelle que l’exécution provisoire est de droit, permettant une mise en œuvre rapide de la décision. Cette solution complète assure une protection effective des droits du bailleur après la rupture du contrat.