Tribunal judiciaire de Angers, le 21 mai 2025, n°25/00759

Le juge des contentieux de la protection, statuant par décision mise à disposition au greffe le 21 mai 2025, examine une demande en résiliation de bail pour impayés. Le bailleur, un organisme public, agit contre une locataire défaillante qui ne comparaît pas. La décision statue sur la recevabilité et le bien-fondé de l’action en résiliation et en expulsion, tout en ordonnant le paiement des sommes dues. Elle tranche une question essentielle relative à l’application dans le temps de la loi du 27 juillet 2023 modifiant les délais de la clause résolutoire.

La régularité procédurale de la demande en résiliation

Le respect des formalités préalables à l’assignation. Le législateur a instauré des conditions de recevabilité strictes pour l’action en résiliation intentée par un bailleur personne morale. L’assignation ne peut être délivrée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la Commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives. « Cette saisine est réputée constituée dès lors que persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement » (Motifs). Le bailleur justifie ici du signalement effectué à la caisse d’allocations familiales, validant ainsi cette première étape obligatoire.

La notification de l’assignation à l’autorité préfectorale. Une autre condition de recevabilité impose au bailleur de notifier une copie de l’assignation à la préfecture. Cette formalité doit intervenir plus de six semaines avant l’audience, selon la loi modifiée en 2023. En l’espèce, la notification électronique intervenue le 8 avril 2025 pour une audience postérieure respecte ce délai. Le juge constate donc la parfaite régularité de la procédure engagée, déclarant l’action recevable. Ces exigences soulignent la volonté du législateur d’encadrer strictement les procédures d’expulsion pour impayés.

L’application dans le temps de la réforme des délais de la clause résolutoire

Le principe de non-rétroactivité de la loi nouvelle. Le cœur de la décision réside dans la détermination du délai applicable au commandement de payer. Le bail conclu en 2017 prévoyait un délai de deux mois, conformément à la loi ancienne. La loi du 27 juillet 2023 a réduit ce délai à six semaines. Le juge rappelle le principe cardinal de non-rétroactivité. « La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif » (Motifs). La loi nouvelle ne s’applique donc pas immédiatement aux contrats en cours.

Le maintien du délai contractuel issu de l’ancien droit. En conséquence, les stipulations du bail, encadrées par la loi en vigueur lors de sa conclusion, demeurent applicables. « Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 29 mars 2025 » (Motifs). Le commandement délivré le 28 janvier 2025 visait un délai de deux mois, respectant ainsi l’ancienne réglementation. Cette solution est en parfaite conformité avec une jurisprudence récente. « Le délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer, en vigueur à la date du bail et mentionné dans le bail, s’applique donc » (Tribunal judiciaire, le 3 février 2026, n°25/02955). La décision protège ainsi la sécurité juridique des conventions.

La portée de cette décision est significative pour la pratique locative. Elle réaffirme avec force le principe de non-rétroactivité des lois, empêchant toute réfaction des contrats en cours lors d’un changement de réglementation. Les bailleurs et locataires restent soumis aux règles connues au jour de la conclusion du bail. Par ailleurs, la décision illustre le contrôle rigoureux des conditions de recevabilité des expulsions, garantissant le respect des procédures de prévention. Elle assure un équilibre entre la protection du locataire et le droit du bailleur à recouvrer son bien en cas d’impayés persistants.